Anschlussfinanzierung sichern?

Anschlussfinanzierung Anschlussfinanzierung sichern?

Max Geißler
von Max Geißler
23.06.2015
Auf einen Blick
Eigentümer mit auslaufender Baufinanzierung fragen sich, ob sie das Folgedarlehen sofort abschließen oder besser warten sollen. Die Signale stehen auf sofort.
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Beim Baugeld hat die Zinswende bereits stattgefunden. Seit zwei Monaten klettern die Konditionen stramm nach oben. Zehnjährige Standarddarlehen kosten inzwischen fast ein halbes Prozent mehr als Anfang Mai. Ein Darlehen über 200.000 Euro verteuerte sich deshalb um rund 80 Euro im Monat.

Für Eigentümer deren Baufinanzierung in absehbarer Zeit ausläuft stellt sich die Frage: Soll ich schnell handeln und mir mittels Forward-Darlehen die noch günstigen Konditionen sichern? Oder lohnt das Warten bis zum Ende der Zinsbindung?

Anschlussfinanzierung jetzt oder später?

Wer sich schnell entscheidet, der hat den Vorteil, dass er die Konditionen kennt und dass sie im langjährigen Vergleich immer noch extrem niedrig sind. Das ermöglicht eine preiswerte Anschlussfinanzierung. Allerdings sind bei einer Vorlaufzeit von ein oder zwei Jahren Forward-Aufschläge fällig. Wartet der Eigentümer hingegen bis die Erstfinanzierung endet, besteht die Unsicherheit, dass er nicht weiß, wo die Zinsen dann stehen. In ein oder zwei Jahren können sie deutlich höher liegen als heute, aber auch niedriger. Der Vorteil besteht lediglich darin, dass bei späterer Anschlussfinanzierung keine Forward-Aufschläge mehr anfallen. Um einschätzen zu können, welche Entscheidung die bessere ist, sollte man einige Beispielszenarien durchrechnen.
 

Szenario 1: Dies ist die einfachste Variante: Die Zinsen bleiben gleich oder sinken wieder. In diesem Fall ist das Warten bis Zinsbindungsende die bessere Wahl, weil der Eigentümer dann keine Forward-Aufschläge für die Anschlussfinanzierung bezahlen muss.

Szenario 2: Angenommen, die Bauzinsen klettern um einen Prozentpunkt pro Jahr. Zehnjährige Standarddarlehen kosten somit nach zwölf Monaten nicht mehr 1,75 Prozent Zinsen wie heute, sondern 2,75 Prozent Zinsen. Für eine fällige Anschlussfinanzierung über 100.000 Euro fallen dann monatlich 312,50 Euro an. Wartet der Eigentümer nicht, sondern schreitet jetzt zur Tat, sichert er sich den aktuellen Zins von 1,75 Prozent. Inklusive 0,12 Prozent Forward-Aufschlag würde er für die Anschlussfinanzierung nur 1,87 Prozent Zinsen zahlen. Die Monatsrate beliefe sich auf 239 Euro – eine Ersparnis von 73 Euro. Hintergrund: Da viele Banken für die ersten sechs Monate eine bereitstellungsfreie Zeit gewähren und auf Zinsaufschläge verzichten, beinhaltet die Rechnung Forward-Aufschläge von 0,2 Prozent für sechs Monate. Zu diesen Banken zählen zum Beispiel ING-Diba, Comdirect und Sparda Bank München.

Szenario 3: Sind Baufinanzierungen in 24 Monaten zwei Prozent teurer als heute, verschlechtert sich die Rechnung weiter zu Ungunsten des abwartenden Eigentümers. Bringt er die Anschlussfinanzierung erst im Juni 2017 unter Dach und Fach, zahlt er bereits 3,75 Prozent Sollzins, die Monatsrate verteuert sich auf knapp 396 Euro. Würde er hingegen jetzt ein Forward-Darlehen zu 1,75 Prozent abschließen und zugleich 0,36 Prozent Forward-Aufschlag in Kauf nehmen, läge der Gesamtzins nur bei 2,11 Prozent. Die monatlichen Kreditkosten betragen in diesem Fall rund 259 Euro – eine Ersparnis von 137 Euro!

Unser Tipp: Manche Kreditinstitute verzichten bis zu zwölf Monate auf Forward-Aufschläge, das verringert die Kosten zusätzlich. Zu diesen Banken zählen zum Beispiel die Santander Bank, 1822 direkt und die PSD Bank Rhein-Ruhr. Die Allianz Versicherung verzichtet bei Neubauten bis zu zehn Monate auf Bereitstellungszinsen.
 

Unser Fazit

Sollte der Zinstrend weiter nach oben zeigen, sind schnellentschlossene Eigentümer im Vorteil. Die vergleichsweise geringen Forward-Aufschläge verursachen nur minimale Mehrkosten, bringen aber im Gegenzug deutliche Finanzierungssicherheit. Auf ein erneutes Absacken der Bauzinsen Richtung alter Tiefststände sollten Eigentümer nicht hoffen, denn wesentliche Indikatoren wie Konjunktur, Inflationsrate, Ölpreis und Leitzinsentwicklung tendieren nach oben – Griechenland hin oder her. Eine abwartende Haltung empfiehlt sich nur, wenn Sie glauben, dass die Zinsen nicht weiter steigen.

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Max Geißler
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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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