Böse Fallen für Bauherren

Baunebenkosten Böse Fallen für Bauherren

von Klaus Winter
29.12.2016
Auf einen Blick
  • Viele Bauherren kaufen Häuser zum Komplettpreis, der jedoch oft wichtige Kosten nicht beinhaltet. Diese Baunebenkosten können zum Problem werden.
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Die Baunebenkosten werden dann zum Problem, wenn das gesamte Eigenkapital in der Finanzierung steckt und Sie keine finanziellen Reserven mehr haben. Sie müssen dann die fälligen Baunebenkosten notfalls nachfinanzieren – viele Banken winken dann aber ab oder verlangen höhere Zinsen.

Besser ist es, alle fälligen Baunebenkosten von Anfang an in die Finanzierung mit einzuplanen. Wir haben für Sie die wichtigsten Baunebenkosten zusammengestellt.

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Die ersten Schritte

Neben der Grunderwerbssteuer halten auch andere Behörden beim Bau eines Hauses die Hand auf: Eine Gebühr für die Erteilung der Baugenehmigung oder die Bauanzeige wird fällig, meist fallen hier einige 100 Euro Baunebenkosten an. Die erforderlichen Grundbucheintragungen nach dem Grundstückskauf schlagen mit rund 1,5 Prozent des Grundstückspreises zu Buche.

Dazu kommt der Notar, der 1,5 Prozent des Grundstückskaufpreises berechnet, und auch das Einmessen des Grundstücks für das Gießen des Fundaments schlägt mit rund 400 Euro als Nebenkosten zu Buche. Je nach Baugrund ist es außerdem erforderlich, ein Bodengutachten erstellen zu lassen, um sicher bauen zu können: Die Kosten dafür liegen bei 400 Euro bis 800 Euro.

Baunebenkosten auf der Baustelle

Die meisten Bauverträge sehen lediglich vor, dass ausgehobenes Erdreich auf dem Grundstück gelagert wird. Vor allem bei Neubauten mit Keller muss es aber entsorgt werden, da die riesige Menge Erdreich kaum auf dem Grundstück zu verteilen ist. Je nach Beschaffenheit des Aushubs und Größe der Baugrube werden dafür bis zu 2.000 Euro Baunebenkosten fällig.

Der Bauträger schreibt im Bauvertrag in aller Regel vor, dass auf der Baustelle eine Baustraße errichtet wird, damit schwere Fahrzeuge und Werkzeuge sicher in den Rohbau gelangen können. Eine solche Baustraße müssen Sie aus Schotter erstellen lassen – die Kosten liegen bei mindestens 150 Euro pro Meter Baustraße.

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Legen Sie die Baustraße am besten dort an, wo später die Auffahrt geplant ist – dann kann das Schotterbett als Untergrund der Pflasterung genutzt werden.

Die Nebenkosten auf Bankseite

Sind beim Hausbau die ersten Schritte auf der Baustelle gemacht, belasten Bankkosten das Budget, weil der Bau sich über Monate hinzieht. Zum einen werden bei vielen Banken nach drei Monaten Bereitstellungszinsen für das Darlehen fällig – für den noch auf dem Baukonto stehenden Betrag werden dann in der Regel 0,2 Prozent bis 0,3 Prozent Zinsen pro Monat fällig.

Hört sich nicht viel an, bei 100.000 Euro noch nicht abgerufener Darlehenssumme sind das aber immerhin Baunebenkosten von 200 Euro bis 300 Euro im Monat, die Sie zusätzlich zahlen müssen. Außerdem müssen Sie für bereits ausgezahlte Darlehensteile den vereinbarten „vollen“ Zins zahlen.

Sind bei vier Prozent Zins vom Darlehen bereits 80.000 Euro an den Grundstücksverkäufer ausgezahlt, fallen Monat für Monat schon 267 Euro Zinsen an. Oft werden diese Baunebenkosten einfach dem Darlehen belastet, damit schrumpft aber die zur Verfügung stehende Darlehenssumme über die gesamte Bauzeit meist um einige Tausend Euro. Diese Nebenkosten beim Hausbau sollten deshalb unbedingt mitfinanziert oder aus eigenen Mitteln eingeplant werden.

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Der Rohbau

In der Rohbauphase wird das Baubudget dann noch einmal richtig strapaziert – vor allem mit einem dicken Brocken: Die neue Immobilie muss nämlich an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen werden. Das gilt für Wasser, Abwasser, Strom, ggf. Gas, Kabelanschluss und Internet. Insgesamt müssen Sie hierfür Baunebenkosten von rund 8.000 Euro einmalig einplanen.

Auch ein von Ihnen engagierter Baubegleiter schlägt mit Kosten von meist einem Prozent der Bausumme zu Buche – im Schnitt 1.500 Euro.

Dazu kommen diverse kleinere Posten: Der Rohbau muss mit Strom versorgt werden, mit Bauwasser, der Estrich muss ggf. zusätzlich getrocknet werden, und Sie brauchen ein Miet-Klo für die Bauarbeiter sowie Versicherungsschutz. Alles in allem summieren sich diese Kosten auf einige Hundert Euro.

Genaue Kalkulation der Baunebenkosten? Unmöglich!

Die Beispiele oben zeigen bereits, wie schwer es ist, die Baunebenkosten auf den Cent genau zu berechnen. Das führt bei der Hausbau-Finanzierung natürlich zu einem Dilemma: Finanzieren Sie zu knapp, fehlt ggf. Geld für die Nebenkosten – finanzieren Sie dagegen zu großzügig, bleibt am Ende Geld übrig, das Sie zurückzahlen müssen.

Damit das ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist und nicht weitere Kosten entstehen, sollten Sie mit der Bank schriftlich vereinbaren, dass Sie nicht benötigte Gelder in einem festgelegten Rahmen bis z. B. 25.000 Euro ohne Kosten und Gebühren zurückzahlen können.

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Klaus Winter
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