Grundstückskosten Erbpacht als Alternative zum Kauf?

Grundstückskosten Erbpacht als Alternative zum Kauf?

Max Geißler
von Max Geißler
23.11.2014
Auf einen Blick

Die Erbpacht kann Häuslebauer finanziell entlasten, denn es entstehen keine Grundstückskosten. Das Pachten des Grundstücks hat aber Tücken.

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Grundstücke sind in vielen Gegenden Deutschlands knapp und daher teuer. Selbst für Gutverdiener wird es immer schwieriger, an begehrten Standorten wie München, Hamburg oder Stuttgart ein Grundstück in guter Lage zu erwerben. Die Grundstückskosten übersteigen nicht selten 30 Prozent und mehr des Gesamtpreises. Eine Alternative ist das Erbbaurecht, auch kurz als „Erbpacht“ bezeichnet. Dabei kauft der künftige Hauseigentümer das Grundstück nicht, sondern er pachtet es langfristig – in der Regel zwischen 75 und 99 Jahre.

„Bereitgestellt wird das Grundstück entweder von privat oder von einer Kommune, Kirche oder Stiftung“, erläutert Franz Lücke, Leiter Baufinanzierung bei der ING-Diba. Der Erbbaurechtgeber erhält als Ausgleich für die Nutzung des Grundstücks einen Erbbauzins. Die Pachthöhe wird zwischen den Parteien individuell vereinbart und vertraglich sowie im Grundbuch festgeschrieben. Auf dem gepachteten Grundstück könne der Bauherr dann sein Objekt errichten. „Das Haus ist sein Eigentum, nicht jedoch das Grundstück, auf dem es steht“, unterstreicht Lücke.

Auf den ersten Blick hat die Erbpacht Charme: Der Finanzierungsbedarf des Bauherrn kann bis zu einem Drittel sinken, da er das Grundstück nicht kaufen muss. Und bei einer Laufzeit der Erbpacht von 99 Jahren besteht selbst für junge Investoren keine Gefahr, noch zu Lebzeiten wegen des Vertragsablaufs ausziehen zu müssen. Doch es gibt auch Unwägbarkeiten bei der Erbpacht, die sich im Lauf der Zeit als Belastung erweisen können:

  • Verteuerung der Erbpacht: Erbpacht-Verträge sehen im Normallfall vor, dass der Erbbauchrechtgeber den Erbpachtzins regelmäßig anheben kann. Die Orientierungsgröße hierfür ist häufig die Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Über Jahrzehnte können sich so beträchtliche Erhöhungen des Erbpachtzinses gegenüber der Anfangsbelastung ergeben.
  • Vertragslaufzeit: Der Erbbaurechtnehmer muss so lange Pacht zahlen, wie er oder seine Mieter in dem Haus wohnen. Diese Verpflichtung geht auch auf die Erben oder Käufer des Objekts über. Anders ist dies beim kreditfinanzierten Kauf des Grundstücks: Ist das Immobiliendarlehen nach 20 oder 30 Jahren getilgt, entfällt die monatliche Rate.
  • Hausverkauf: Hier gilt die Faustregel: Je kürzer die Restlaufzeit des Pachtvertrages, desto schwieriger wird der Verkauf des Hauses bzw. desto geringer der Marktwert. Denn wer ersteht schon ein Objekt, das in 20 oder 25 Jahren auf fremden Grund steht? Um das Verkaufsrisiko einzuschränken, rät Lücke, „beim Abschluss des Vertrags gleich eine Verlängerungsoption für den Pachtvertrag mit zu vereinbaren“.
  • Eingeschränkte Handlungsfreiheit durch Erbpacht: Ein Pächter ist weniger flexibel als ein Grundstückseigentümer. So muss der Erbpachtgeber zustimmen, wenn der Pächter das Erbbaurecht belasten will, zum Beispiel für einen Modernisierungskredit. Schließlich stellt das Haus eine Sicherheit für den Fall dar, dass der Pächter den Erbbauzins nicht mehr zahlen kann. Auch wesentliche bauliche Erweiterungen bedürfen der Zustimmung des Grundstückseigentümers.
  • Pachtende: Läuft der Erbpacht-Vertrag aus, geht die Immobilie an den Grundstückseigentümer über. Damit der Pächter bzw. seine Erben das Haus nicht ohne Entschädigung verlieren, wird üblicherweise im Pachtvertrag geregelt, welcher finanzielle Ausgleich ihnen zusteht. Dabei gilt: Je attraktiver die Abfindungsregelung gehalten ist, desto besser ist es für die Nachkommen und desto besser wird sich das Objekt bei Bedarf verkaufen lassen.

Alternativkosten kalkulieren

Vor dem Abschluss eines Erbpacht-Vertrags sollten Bauherren mit spitzem Bleistift die Alternativkosten kalkulieren, die bei einem Komplettkauf anfallen. Das gilt vor allem in der aktuellen Niedrigzinsphase. „Liegt der Erbbauzins über der Rate, die der Grundstückskauf langfristig verursacht, macht die Pachtvariante wirtschaftlich gesehen keinen Sinn – zumal langfristig mit steigenden Pachtbelastungen zu rechnen ist“, erklärt Finanzierungsexperte Lücke. Beispiel: Ein Eigenheim kostet inklusive Grundstück 300.000 Euro. Dank Erbbaurecht zahlt der Käufer nur 200.000 Euro, davon muss er 150.000 Euro über die Bank finanzieren. Die Finanzierung geschieht mittels Komplettdarlehen zu einem Sollzins von 2,5 Prozent. Bei drei Prozent Anfangstilgung beträgt die monatliche Belastung exakt 687 Euro.

Für das 600 Quadratmeter große Grundstück fallen monatlich Pachtgebühren in Höhe von 450 Euro an. Die Gesamtbelastung liegt damit bei 1.137 Euro. Würde der Käufer das Grundstück mitfinanzieren, ergäbe sich ein Kreditbedarf von 250.000 Euro, die monatliche Belastung stiege bei gleichen Konditionen auf 1.145 Euro. Unter diesen Umständen brächte die Erbpacht nur einen geringen finanziellen Vorteil. Langfristig gesehen, würde der Käufer besser fahren, wenn er das Grundstück gleich mitkaufen würde.

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Max Geißler
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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

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