Immobilienkauf Vorsicht: Finanzierungsfalle bei Zwangsversteigerungen

Immobilienkauf Vorsicht: Finanzierungsfalle bei Zwangsversteigerungen

Max Geißler
von Max Geißler
15.09.2014
Auf einen Blick

Ein Immobilienkauf mittels Zwangsversteigerung kann sich finanziell lohnen. Man sollte aber wissen, dass sich die Kreditvergabe nicht am Verkehrswert orientiert.

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Rund 31.000 Immobilien sind 2014 in Deutschland unter den Hammer gekommen. Bei Immobilien-Auktionen sind Schnäppchen von 20 bis 50 Prozent unter Verkehrswert möglich, mit etwas Glück auch mehr. Interessenten brauchen für die Ersteigerung einer günstigen Immobilie aber Zeit und gute Marktkenntnisse. Weiteres Bonbon für Käufer: Bei einer Zwangsversteigerung entfallen die Notariatskosten (zwei bis drei Prozent) und die Maklercourtage (drei bis sieben Prozent). Gebührenpflichtig sind lediglich die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent), der Grundbucheintrag und die Zuschlaggebühr von 0,5 Prozent des Höchstgebots.

Vor der Zwangsversteigerung gründlich informieren

Vor dem Versteigerungstermin sollten Sie sämtliche Informationen rund um das Objekt einholen. Dazu zählen die Versteigerungsakte mit Grundbuchauszug und Gutachten, der aktuelle Verkehrswert sowie die Beschreibung des Objektzustands inklusive Schäden oder Baumängel. Allerdings sind die Gutachten oft sehr flüchtig verfasst. Nicht selten hat der Gutachter das Gebäude gar nicht von innen gesehen. Der Alteigentümer muss den Experten nämlich nicht in die Wohnung lassen. Damit kann der Besitzer versuchen, Schäden zu vertuschen. Der Kaufinteressent sollte sich daher vor der Zwangsversteigerung selbst ein möglichst genaues Bild vom Objekt machen, bevor er sein Geld aufs Spiel setzt. „Von Rechts wegen besteht zwar kein Anspruch auf Objektbesichtigung vor dem Versteigerungstermin. Eventuell ergibt sich jedoch vor Ort die Möglichkeit, mit dem Eigentümer zu sprechen, das Haus zu besichtigen oder den Nachbarn zu befragen“, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baugeldvermittlers Baufi24.de.

Die Zwangsversteigerung ist bindend

Der Termin der Zwangsversteigerung wird sechs Wochen vorher in der örtlichen Presse bekannt gegeben. Zu Beginn der Auktion müssen sich die Interessenten durch Personaldokumente ausweisen und zehn Prozent des Verkehrswertes als Sicherheit hinterlegen. Danach beginnt die Zwangsversteigerung. Beim ersten Versteigerungstermin müssen die Mindestgebote 50 Prozent des Verkehrswertes erreichen, in seltenen Fällen (wenn die Gläubigerbank es so wünscht) auch mehr. Liegen die Bieter darunter, versagt das Gericht den Zuschlag. Endet die Zwangsversteigerung erfolglos, gibt es einen zweiten Termin. Der ist für Schnäppchenjäger besonders interessant, da jetzt das Mindestgebot entfällt. Eine Immobilie kann für weniger als die Hälfte des Verkehrswertes unter den Hammer kommen. Allerdings gibt es hier noch die Gläubigerbank. Diese will natürlich nicht, dass das Objekt verschleudert wird. Um den Preis nach oben zu drücken, bietet sie daher selbst mit. Erhält der Meistbietende den Zuschlag, ist er Eigentümer. Der Zuschlag ist bindend, selbst wenn später Mängel sichtbar werden.

Baufinanzierung nie ohne Eigenkapital

Die Baufinanzierung wird zwar in der Regel erst nach dem Zuschlag vergeben, dennoch sollten Sie ihren Kreditrahmen bereits vor der Zwangsversteigerung kennen. Wie viel Haus man sich leisten kann, lässt sich einfach und schnell mit dem Biallo.de-Baufinanzierungsrechner ermitteln. Bei der Finanzierungssumme sollten Sie auf jedem Fall einen Puffer berücksichtigen, falls nach der Ersteigerung des Objekts Kosten für dringende Reparaturen anfallen.

Augen auf bei der Baufinanzierung

Die finanzierende Bank ermittelt den Beleihungswert des Objekts. Dabei geht sie vom tatsächlichen Zuschlagsbetrag und nicht vom Verkehrswert aus. Dies hat Konsequenzen für den Käufer. „Wer eine Immobilie weit unter dem Verkehrswert ersteigert, den Kaufpreis aber zu 100 Prozent finanzieren möchte, der muss mit Konditionen für eine 100-Prozent-Finanzierung rechnen“, erläutert Scharfenorth. Dies bedeutet Zinszuschläge auf die Baufinanzierung von einem ganzen Prozentpunkt und mehr. Um derart hohe Zuschläge zu vermeiden, sollten Sie stets einen bestimmten Eigenkapitalanteil in die Baufinanzierung einbringen. Im Idealfall beträgt dieser 40 Prozent, denn ab da vergeben Banken in der Regel die günstigsten Zinskonditionen. Wichtig: Einige Banken vergeben Baufinanzierungen erst nach erfolgreicher Zwangsversteigerung, manche schon vorher. In diesem Fall ist darauf zu achten, dass bei einem möglichen Widerruf des Darlehensvertrages keine Kosten entstehen.


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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

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