Baufinanzierung nach dem Brexit Zinsschutz durch Forward-Darlehen

Baufinanzierung nach dem Brexit Zinsschutz durch Forward-Darlehen

Max Geißler
von Max Geißler
13.07.2016
Auf einen Blick

Die Kreditzinsen sind im Keller, Änderungen nicht in Sicht. Doch niemand weiß, wie lange das so bleibt. Clevere Bauherren zurren ihre Baufinanzierung besser fest.

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Wie der britische Brexit zeigt, sind politische und wirtschaftliche Entwicklungen nur schwer vorhersehbar. Die Unsicherheit über die weitere Entwicklung in der EU beeinflusst vor allem die Finanzmärkte und damit die Bauzinsen. Aktuell sind die Zinsen noch einmal günstiger geworden, weil viele Investoren in sichere Staatsanleihen flüchten. Das drückt die Renditen nach unten und damit auch die Finanzierungskonditionen. Wie der Biallo-Baugeldindex zeigt, kosten zehnjährige Baukredite aktuell nur noch 1,24 Prozent Durchschnittszins – der tiefste Stand, der jemals gemessenen wurde. Wenn die Zinsentwicklung so weitergeht, könnte es passieren, dass Kreditnehmer Geld ausbezahlt bekommen, wie der Finanzexperte Sascha Anspichler im Interview mit biallo.de prognostiziert.

Dass die Zinsen weiter fallen, vermuten aber nur wenige Experten. Beobachtet man die Tendenzen in der EU, sieht es vielmehr danach aus, dass die Kräfte, die stärkere konjunkturpolitische Maßnahmen fordern, langsam aber sicher die Oberhand gewinnen. Sollte dies der Fall sein und ein großangelegtes Konjunkturprogramm zur Stützung der Wirtschaft aufgelegt werden, könnte der Zinstrend rasch drehen. Für diesen Fall sollten künftige Bauherren und Immobilienkäufer gewappnet sein.

Forward-Darlehen nicht nur für Anschlussfinanzierung

Ein probates Mittel gegen steigende Zinsen sind Forward-Darlehen. Viele Immobilienkäufer denken hierbei vor allem an die Anschlussfinanzierung nach dem Ende des Erstkredits. Doch das ist nur eine Seite der Medaille. Forward-Darlehen sind auch zu Beginn einer Immobilienfinanzierung einsetzbar.

Das ist vor allem in Tiefzinsphasen sinnvoll, um sich gegen steigende Zinsen in der Zukunft abzusichern. Wer in zwei oder drei Jahren Bauen oder eine Immobilie kaufen möchte, der sollte das extreme Zinstief nicht achtlos verstreichen lassen. Mit einem Forward-Darlehen zurren Sie Ihre Baufinanzierung zu aktuellen Konditionen fest, auch wenn diese erst in vielen Monaten oder Jahren startet.

  • Kostenvorteil: Wie viel Sie durch ein günstiges Forward-Darlehen sparen können, zeigt der Vergleich: Schließen Sie heute einen Baukredit mit 15-jähriger Zinsbindung über 200.000 Euro ab, so kostet Sie das bei zwei Prozent Anfangstilgung keine 600 Euro im Monat, etwa bei der Santander Bank oder 1822 direkt. Schreiten Sie erst in drei Jahren zur Tat und haben sich die Bauzinsen in der Zwischenzeit verdoppelt, zahlen Sie monatlich rund 250 Euro mehr. Binnen 15 Jahren entsteht dadurch ein Mehraufwand von 45.000 Euro

Forward-Darlehen: Zinsaufschlag minimieren

Zum Nulltarif ist die Zinssicherheit eines Forward-Darlehens allerdings nur selten zu haben. Banken berechnen für die Bereitstellung des Geldes und die langfristige Festschreibung des Sollzins eine zeitabhängige Gebühr. Die ersten drei Monate sind in der Regel kostenlos, manche Kreditinstitute verzichten auch sechs oder zwölf Monate auf Bereitstellungszinsen, so etwa die ING-DiBa (sechs Monate) sowie Allianz und Bausparkasse Mainz (je zwölf Monate).

Danach fallen für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht, 0,01 bis 0,04 Prozent Extrazins an. Ein in drei Jahren startendes Forward-Darlehen würde sich bei einem Zinsaufschlag von 0,02 Prozent und sechs Monaten bereitstellungsfreier Zeit also um insgesamt 0,6 Prozent verteuern. Das ist angesichts der erheblichen Zinsunsicherheiten auf so lange Sicht nicht viel.

Gleiche Rahmenbedingungen wie klassischer Baukredit

Die Konditionen für Forward-Darlehen entsprechen denen herkömmlicher Hypothekendarlehen. Die entscheidenden Finanzierungs-Eckpunkte sind Kreditsumme, Beleihungshöhe, Laufzeit, Sollzins sowie Tilgungssatz. Besitzen Sie bereits eine Immobilie und läuft ihre Erstfinanzierung aus, können Sie mit einem Forward-Darlehen weitere Pluspunkte für sich nutzen.

So dürfte die Kreditsumme und damit auch die Beleihungshöhe heute niedriger sein als zu Beginn Ihres Erstkredits – dadurch kann die Bank günstigere Zinssätze anbieten. In Kombination mit den aktuellen Tiefzinsen lässt sich der Tilgungssatz erhöhen. Wichtig: Achten Sie auf Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit zur Tilgungssatzänderung während der Laufzeit des Forward-Darlehens.

Mein Tipp:Weitere Informationen zum Folgekredit finden Sie hier:Sieben Tipps zur Anschlussfinanzierung.

Die Kündigungsregeln bei Forward-Darlehen gelten adäquat zu klassischen Hypothekendarlehen: Ein Ausstieg vor Kreditende ist nur mit Zustimmung der Bank möglich. Läuft das Forward-Darlehen länger als zehn Jahre, haben Sie ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Hier finden Sie eine Auswahl an günstigen Baufinanzierungs-Anbietern (Laufzeit 15 Jahre):

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
638,33
1,34%
2.
641,67
1,36%
3.
645,00
1,40%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung60 %
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Max Geißler
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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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