Immobilie als Geldanlage Fünf Regeln für die Baufinanzierung

Immobilie als Geldanlage Fünf Regeln für die Baufinanzierung

Max Geißler
von Max Geißler
22.11.2016
Auf einen Blick

Krisenängste und Minizinsen drängen Sparer zu sicheren Anlageformen. Eine Option ist die Immobilie als Geldanlage. Was ist bei der Baufinanzierung zu beachten?

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Laut einer Umfrage erwägt jeder vierte Deutsche den Kauf einer Mietimmobilie, unter Gutverdienern ist es sogar jeder Zweite. Hauptgründe für das steigende Interesse sind neben günstigen Finanzierungsbedingungen vor allem hohe Zukunftssicherheit und Schutz vor Inflationsverlusten.

„Immobilien gelten als krisensichere Altersvorsorge“, sagt Michiel Goris, Vorstand der Interhyp AG. Damit die Baufinanzierung auf sicheren Füßen steht, sollten Immobilien-Käufer fünf Aspekte besonders berücksichtigen:


1. Eigenkapital-Einsatz senkt Kosten der Baufinanzierung

Die oft gehörte Meinung, man könne beim Kauf einer Geldanlage-Immobilie auf Eigenkapital weitgehend verzichten, stimmt nur bedingt. „Gerade in Phasen niedriger Sparzinsen wie jetzt sollten Kapitalanleger – zumindest teilweise – ihr Erspartes in die Baufinanzierung einbringen. Denn damit ist das Anlagekapital nicht nur extrem solide investiert, Banken belohnen einen höheren Eigenkapitalanteil zudem mit günstigen Zinskonditionen“, erläutert Goris. Niedrigere Kreditzinsen verringern die Finanzierungskosten – die geringere Steuerersparnis wird dadurch relativiert.

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
563,33
0,88%
2.
575,00
0,98%
3.
600,00
1,12%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung60 %

2. Baufinanzierung nicht auf Kante nähen

Kauf und Finanzierung einer Mietimmobilie rufen in der Regel langjährige Belastungen hervor. Zwar erzielen Eigentümer regelmäßig Mieteinkünfte, doch ungeplante Kosten für Reparaturen, Instandhaltungen oder Nachzahlungen können die Baufinanzierung aus dem Gleichgewicht bringen. Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Folge- oder Mehrkosten ist daher unabdingbar.

Finanzierungsexperten empfehlen rund 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwands als Vermögensrückhalt auf die Seite zu legen. Käufer von Geldanlage-Immobilien sollten konservativ kalkulieren, sodass auch größere Mietausfälle von bis zu zwölf Monaten ohne Mühe überbrückt werden können.


3. Vor der Baufinanzierung gründlich über Immobilie informieren

Planen Sie eine Baufinanzierung für eine vermietete Eigentumswohnung, benötigen Sie für eine aussagekräftige Kalkulation genaue Daten und Fakten. Informieren Sie sich vorab, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, was Mieter in vergleichbaren Immobilien zahlen, welche Mieterschicht üblicherweise Interesse zeigt und wie lang in der Regel die Mietdauer ausfällt.

Hilfestellung bieten der Mietspiegel der Stadt, Informationen von Vermieterverbänden und vergleichbare Mietgesuche in Zeitungen und Internet. „Bei Bestandsimmobilien sollte man sich die aktuellen Mieteinkünfte nachweisen lassen, etwa durch Einblick in entsprechende Kontoauszüge“, rät Goris. Ebenso sei empfehlenswert, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einzusehen.

Aus diesen geht hervor, welche Baumaßnahmen an der Immobilie geplant sind oder demnächst anstehen und welche Kosten auf den neuen Eigentümer zukommen. Dazu sollte man sich vergewissern, wie viel Instandhaltungsrücklage für das Objekt angespart worden ist.

4. Rendite und Steuervorteile bei Geldanlage-Immobilien nicht überbewerten

Keine Investition ohne vorherige Renditekalkulation. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn die Renditeversprechen des Immobilien-Anbieters allzu vollmundig ausfallen. „Werden Renditen von acht Prozent und mehr versprochen, sollten die Alarmglocken schrillen“ warnt der Immobilienprofi. Statt auf die Höhe der Rendite zu schielen, sollte man vielmehr prüfen, worauf die Berechnungen basieren und ob die Annahmen auch langfristig tragen.

Haben Sie Zweifel an der Kalkulation, sollten Sie über Alternativen nachdenken. Auch von den viel gepriesenen Steuervorteilen sollten Sie sich nicht blenden lassen. Der Interhyp-Experte rät: „Steuerboni sollten niemals kaufentscheidend sein, sondern lediglich als netter Nebeneffekt gewertet werden.“ Deutlich wichtiger seien ein angemessener Kaufpreis und eine solide Baufinanzierung.


5. Sicherheit der Baufinanzierung erhöhen

Das niedrige Zinsniveau ermöglicht hohe Tilgungsleistungen. Dies erlaubt Immobilienkäufern jetzt sehr genau festzulegen, auf wie viele Jahre sie ihre Baufinanzierung anlegen möchten. Mit Hilfe einer entsprechenden Tilgungshöhe kann man steuern, ob die Geldanlage-Immobilie in zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren abgezahlt sein soll.

Genauso lange profitieren Sie von Steuervorteilen in Form absetzbarer Darlehenszinsen. Wird das Darlehen vollständig innerhalb der Zinsbindung zurückgeführt (Volltilgerdarlehen), spendiert die Bank häufig einen Zinsnachlass. Im Sinne hoher Zins- und Finanzierungssicherheit empfiehlt sich der Abschluss einer langfristigen Baufinanzierung mit einer der Laufzeit angepassten Tilgungshöhe.


Beispiel: Schließen Sie bei der Allianz aktuell ein 200.000-Euro-Darlehen mit fünfzehnjähriger Zinsbindung zu 1,34 Prozent ab, sind Sie bei einer Anfangstilgung von 6,0 Prozent nach 15 Jahren praktisch schuldenfrei. Beträgt die Tilgungsleistung hingegen nur drei Prozent, dauert mehr als 20 Jahre bis das Darlehen zurückgezahlt ist.

In diesem Fall benötigen Sie nach Ablauf der fünfzehnjährigen Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung (s.Forward Darlehen Vergleich). Wo die Bauzinsen in 15 Jahren stehen, ist heute allerdings völlig ungewiss. Insofern empfiehlt es sich, Kreditlaufzeit und Tilgungshöhe optimal auszurichten.

Biallo-Lesetipp:

Jahrelang kannten die Bauzinsen nur eine Richtung: steil bergab. Doch damit ist vorerst Schluss. Die Wahl des neuen US-Präsidenten bringt das Zinskarussell in Schwung. Lesen Sie mehr in unserem Beitrag: "Zinswende bei Baukrediten? Trump lässt die Zinsen steigen".

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Max Geißler
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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

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