Beim Hausverkauf droht die Kostenfalle

Immobilie Beim Hausverkauf droht die Kostenfalle

Thomas Brummer
von Thomas Brummer
28.10.2016
Auf einen Blick

Wer in einer beliebten Großstadt ein Haus oder eine Wohnung verkauft, ist fein raus. Das möchte man meinen, doch bei finanzierten Objekten kann es teuer werden für den Verkäufer.

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Angenommen Sie verkaufen in München, Hamburg, Düsseldorf oder Stuttgart eine Immobilie, dann sind mit einem Schlag alle finanziellen Sorgen beseitigt. In diesen Städten kommen für Wohnungen mittlerer Größe schnell mehrere hundert Tausend Euro zusammen. Ein Beispiel: Stellen Sie sich vor, Sie haben die Wohnung vor einigen Jahre gekauft. Aufgrund des hohen Zinses konnten Sie kaum tilgen. Daher haben Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs immer noch eine Restschuld von 100.000 Euro. Da Sie nun vorzeitig aus der Baufinanzierung aussteigen würden, verlangt die Bank einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen. In der Sprache der Banker ist von der Vorfälligkeitsentschädigung die Rede. Diese ist heute so teuer wie nie, etwa 20 Prozent der Restschuld verlangen viele Banken. Das wären im Beispielfall stolze 20.000 Euro.

Warum ist die Vorfälligkeitsentschädigung jetzt so hoch?

Wer vor einigen Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, ärgert sich doppelt: Nicht nur, dass er heute wesentlich günstiger finanzieren könnte, auch die gegenwärtig hohe Vorfälligkeitsentschädigung ist der Zinsentwicklung geschuldet. „Die Marktzinsen für Immobiliendarlehen fallen seit Jahren. Die Banken dürfen einen Ausgleich verlangen, wenn sie das zurückgezahlte Geld nur zu schlechteren Konditionen wieder anlegen können. Als Referenzzins wurden vom Bundesgerichtshof die Umlaufrenditen für Hypothekenpfandbriefe akzeptiert“, sagt Harmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. Noch vor zehn Jahren sei der Zinsunterschied mit etwa 0,5 Prozent recht gering ausgefallen. „Wer jedoch vor drei Jahren eine Finanzierung für drei Prozent abgeschlossen hat, wird mit einer Umlaufrendite von null Prozent konfrontiert“, so Schwarz.

Wie viel Vorfälligkeitsentschädigung verlangen Banken?

Der Experte berichtet von Fällen, bei denen bis zu 30 Prozent der Restschuld als Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wurden. Das Problem: Die Berechnungsmethode ist noch nicht gesetzlich festgeschrieben, aber es gibt einen eindeutigen Tenor in der Rechtsprechung. Hier ziehen die Kreditinstitute die sogenannte Aktiv-Passiv-Methode heran. Dabei werden die entgangenen Zinsen der Bank dem gegenüber gestellt, was diese für die freiwerdende Summe für eine Anlage in Pfandbriefen oder anderen Wertpapieren an Rendite einfahren würde.

Wie können sich Betroffene wehren?

Nur weil Sie von der Bank ein Schreiben mit der geforderten Vorfälligkeitssumme erhalten, heißt das noch lange nicht, dass diese auch korrekt ist. Verbraucherschützer stoßen immer wieder auf erhebliche Fehler. „Zum einen wird der entscheidende Stichtag des Geldeingangs beim Kreditgeber nicht berücksichtigt. Das bedeutet, der verwendete Refinanzierungszins ist falsch. Zum anderen werden vereinbarte Sondertilgungen oder höhere Tilgungssätze zunächst einmal nicht berücksichtigt“, erklärt Verbraucherschützer Schwarz. Mit zwei Kniffen können Verbraucher die horrenden Gebühren umschiffen: Eine Möglichkeit ist der sogenannte Pfandwechsel. Dabei übertragen Kreditnehmer beim Verkauf ihrer Immobilie den Kredit auf eine neue Immobilie. Eine weitere Option ist die Übertragung der bestehenden Baufinanzierung auf den Käufer der Immobilie. Gerade wenn die Zinsen wieder anziehen sollten, ist das auch für den Käufer lukrativ. Hier muss aber der Baugeld-Anbieter zustimmen.

Was sollten angehende Immobilienkäufer im Vorfeld beachten?

Am besten möglichst viel schon vertraglich regeln. „Im Regelfall sind das die Sondertilgungen und der kostenlose Tilgungssatzwechsel. Je höher die Sondertilgung vereinbart wird, umso geringer fällt ein eventueller Schaden aus“, rät Schwarz. Wer in wenigen Jahren einen Kapitalzufluss erwartet - etwa eine fällige Auszahlung der Versicherung oder einer Erbschaft – sollte von vorherein eine kurze Laufzeit der Baufinanzierung wählen. Kulante Banken bieten jedoch von vorherein die Möglichkeit, jederzeit eine Volltilgung (mehr zu Volltilger-Darlehen) vornehmen zu dürfen, und zwar ohne Entschädigung. Das muss aber vorab so vereinbart worden sein.

Anlaufstellen: Verbraucherzentralen, Institute für Finanzdienstleistungen und Stiftung Warentest.

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Jahrgang 1985, schloss eine kaufmännische Ausbildung ab. Anschließend studierte er Betriebswirtschaftslehre an der Universität Augsburg und war währenddessen als Werkstudent bei LV 1871 und Wealthcap (Fondsgesellschaft von Unicredit) tätig. Nach Beendigung des Studiums schrieb er für das Anlegermagazin „Der Aktionär“. Im Anschluss absolvierte er eine Hospitanz in der Wirtschaftsredaktion der Rheinischen Post in Düsseldorf.

Seit Januar 2014 ist er bei biallo.de und verfasst dort überwiegend Artikel zu Geldanlagethemen. Daneben publiziert er regelmäßig in Tageszeitungen, wie Münchner Merkur, Rhein Main Presse, Frankfurter Neue Presse oder Donaukurier.

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Jahrgang 1985, schloss eine kaufmännische Ausbildung ab. Anschließend studierte er Betriebswirtschaftslehre an der Universität Augsburg und war währenddessen als Werkstudent bei LV 1871 und Wealthcap (Fondsgesellschaft von Unicredit) tätig. Nach Beendigung des Studiums schrieb er für das Anlegermagazin „Der Aktionär“. Im Anschluss absolvierte er eine Hospitanz in der Wirtschaftsredaktion der Rheinischen Post in Düsseldorf.

Seit Januar 2014 ist er bei biallo.de und verfasst dort überwiegend Artikel zu Geldanlagethemen. Daneben publiziert er regelmäßig in Tageszeitungen, wie Münchner Merkur, Rhein Main Presse, Frankfurter Neue Presse oder Donaukurier.

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