Immobilien-Schenkung 2016 Die geheimen Tricks der Steuerprofis

Immobilien-Schenkung 2016 Die geheimen Tricks der Steuerprofis

Fritz Himmel
von Fritz Himmel
11.02.2016
Auf einen Blick

Die Schenkung eines selbstbewohnten Eigenheims an Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner ist immer steuerfrei. Dabei ergeben sich ungeahnte Optionen.

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Neben den normalen Freibeträgen gibt es bei Schenkungen eine Reihe von weiteren interessanten aber kaum bekannten Steuerbefreiungen. Vor allem im Rahmen von Immobilien-Übertragungen zeigen sich lukrative völlig legale Gestaltungsmöglichkeiten.

So ist beispielsweise die Schenkung des selbstbewohnten Familienheims unter Eheleuten oder eingetragenen Lebenspartnern grundsätzlich steuerfrei – und das unabhängig vom Wert sowie der Größe der Immobilie. Also selbst, wenn es sich um ein teures Millionärsdomizil handelt. „Diese Steuerbefreiung besteht zusätzlich zu dem persönlichen Freibetrag“, sagt Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin von der Kanzlei Convocat aus München. Dies gilt übrigens auch dann für Sie, wenn Ihr Grundstück in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union (EU) beziehungsweise des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) liegt. Das Haus oder die Wohnung muss lediglich den Mittelpunkt des familiären Lebens zu eigenen Wohnzwecken darstellen.

Ein wichtiger Aspekt dabei: Wie vom Bundesfinanzhof entschieden, kommt es dabei nur auf den Zeitpunkt der Zuwendung des Familienheims an. Keinerlei Rolle spielt dabei, wann Sie die betreffende Immobilie angeschafft haben! So ist nicht von Belang, dass beispielsweise die Immobilie bereits zu einem Zeitpunkt erworben wurde, zu dem die Ehe noch gar nicht bestand. Ebenso unerheblich ist, seit wann die Immobilie als Familienheim der Eheleute dient (Bundesfinanzhof, Az. II R 37/09).

Schenkungen unbegrenzt möglich

Auch die zehnjährige Wohnpflicht, wie beim Vererben eines selbstgenutzten Eigenheims, gibt es hier nicht. Dies bedeutet, dass von den Finanzbehörden keine Prüfung der Angemessenheit im Falle der Schenkung vorgenommen wird. Der beschenkte Partner kann das Familienheim bei Bedarf jederzeit veräußern und sich damit wirtschaftlich so stellen, als sei ihm Bargeld in jeglicher Höhe erbschaftsteuerfrei geschenkt worden. Dabei ist es völlig unerheblich, ob das Familienheim zu einem späteren Zeitpunkt verkauft wird oder eine Nutzungsänderung stattfindet.

Weder im Hinblick auf den späteren Verkauf des Familienheims durch den Beschenkten noch hinsichtlich einer erneuten Schenkung eines Familienheims bestehen irgendwelche gesetzlichen Sperrfristen. „So ist es durchaus möglich, durch wiederholte schenkweise Übertragung von Familienheimen von einem Ehepartner auf den anderen – auch im Wert von mehreren Millionen – ganz legal Vermögen frei zu stellen“, sagt Anwältin Fischl. Eine gewisse steuerliche Schamfrist sollten Sie dabei jedoch schon einhalten.

Weiteres Strategie-Modell: Schenken über „Umwege“

Manchmal ist eine Schenkung über einen „Umweg“ vorteilhafter als eine Direktschenkung, wenn sich dadurch die Freibeträge steuerlich besser nutzen lassen.

Beispiel: Vater A möchte gerne seinem Sohn die derzeit eigengenutzte Villa überschreiben. Diese hat aktuell einen Verkehrs- und Steuerwert von 1,5 Millionen Euro. Abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro müsste der Sohn demnach noch 1,1 Millionen Euro zu einem Steuersatz von 19 Prozent versteuern. 209.000 Euro fließen somit an den Fiskus.

Strategie: A überträgt die Hälfte der Immobilie steuerfrei an seine Ehefrau. Anschließend schenken beide Elternteile zu gleichen Teilen die Villa an den Sohn.

Im Vergleich sehen die Rechnungen so aus: Der strategische „Umweg“ erspart der Familie mit 104.000 Euro fast die Hälfte der ursprünglichen Schenkungsteuer.

  Direktschenkung  Schenkung über Umweg
 Übergabe Vater ans Kind 1.500.000 Übergabe pro Elternteil ans Kind 750.000
 abzgl. Freibetrag – 400.000 abzgl. Freibetrag – 400.000
 Steuerpflichtiger Erwerb  1.100.000 Steuerpflichtiger Erwerb 350.000
Steuer darauf (19%)209.000 Steuer darauf (15%)52.000
Steuer x 2, da von beiden Elternteilen105.000
Ersparnis gegenüber einer Direktschenkung104.000
3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
563,33
0,88%
2.
568,33
0,94%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung60 %
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Fritz Himmel
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nach dem Sprachstudium (Indologie/Anglistik) in München ging ich zuerst in die Filmbranche zu Warner Columbia und arbeitete anschließend viele Jahre als Werbeleiter in einem Fachbuchverlag in München.

Seit Gründung 1997 bin ich Mitglied bei Biallo & Team. Für das Finanzportal biallo.de bearbeite ich schwerpunktmäßig die Bereiche Telekommunikation, Altersvorsorge und Versicherungen sowie Erbrecht. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschien das Biallo-Buch „Das neue Pflichtteilsrecht“.

Darüber hinaus in dieser Zeit regelmäßige Veröffentlichungen zu Wirtschafts- und Verbraucherthemen in rund 20 Tageszeitungen, u.a. Welt am Sonntag, Münchner Merkur, Kölner Stadtanzeiger, Frankfurter Neue Presse, Westdeutsche Zeitung, Südkurier, Schwäbische Zeitung etc.

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Darüber hinaus in dieser Zeit regelmäßige Veröffentlichungen zu Wirtschafts- und Verbraucherthemen in rund 20 Tageszeitungen, u.a. Welt am Sonntag, Münchner Merkur, Kölner Stadtanzeiger, Frankfurter Neue Presse, Westdeutsche Zeitung, Südkurier, Schwäbische Zeitung etc.

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