Wie viel Entlastung bringt das Zinstief?

Immobilienboom Wie viel Entlastung bringt das Zinstief?

Max Geißler
von Max Geißler
25.10.2016
Auf einen Blick

In vielen Großstädten galoppieren die Immobilienpreise davon. Wohneigentum zu kaufen, wird immer schwieriger. Das Zinstief federt die Kostenexplosion aber ab.

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In München haben die Quadratmeterpreise in sehr guter Lage die 8.000 Euro-Schwelle durchbrochen, in Hamburg wackelt die 7.000 Euro-Marke. Für eine 90 Quadratmeter Eigentumswohnung müssten Käufer in diesen Städten also rund 700.000 bzw. 600.000 Euro hinblättern. Dazu kommen noch Nebenkosten von zehn bis 15 Prozent.

Angesichts solcher Preise stellt sich die Frage, ob sich der Kauf von Wohneigentum überhaupt noch lohnt. Die Antwort darauf ist nicht leicht. Die Rechnung enthält viele Unbekannte, zum Beispiel die künftige Mietsteigerung der eigenen Wohnung, die Zinsentwicklung und vor allem die weitere Preisentwicklung bei Eigenheimen. Laut des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken kletterten die Immobilienpreise für selbstgenutzte Häuser und Eigentumswohnungen seit 2003 bundesweit um rund 33 Prozent nach oben. In begehrten Großstädten lag die Steigerungsrate weitaus höher. Allein zwischen 2011 und 2015 legten die Eigentumspreise in Berlin um 35 Prozent zu, in München um 31 Prozent und in Essen um zwölf Prozent. Eigentümer verzeichneten also sehr gute Wertsteigerungen – das macht hohe Anschaffungskosten schnell vergessen.
 

Keine Einbahnstraße bei Immobilienpreisen

Dass die Immobilienpreise in diesem Tempo weiter klettern, ist jedoch unrealistisch. Sollte die Zentralbank die lockere Geldpolitik beenden, dürften die Kreditzinsen anziehen. Folge: Baugeld wird teurer und die Finanzierung schwieriger. Investoren und Privatkäufer werden vorsichtiger agieren, die Nachfrage nach Immobilien wird sinken. Steigen im gleichen Atemzug noch die Sparzinsen, dürfte auch das Interesse an Immobilien als Geldanlage zurückgehen. Als Käufer sollten Sie daher bereits jetzt aufpassen, dass Sie nicht zu viel zahlen, ansonsten rechnet sich die Eigentumswohnung oder das selbstgenutzte Haus auf Jahre hinaus nicht.
 

Tiefzins fängt Preissteigerung teilweise auf

Interessant für die Kaufentscheidung ist, ob der Immobilienerwerb heute teurer ist als noch vor einigen Jahren. Die hohen Preissteigerungen legen dies zwar nahe, doch Käufer sollten nicht vergessen, dass im Gegenzug die Kreditzinsen deutlich gesunken sind. Günstige Finanzierungsbedingungen können die höheren Kaufpreise teilweise abfedern. Wie stark dieser Effekt ist, zeigt eine Beispielrechnung:
 

  • Kauf heute: Eine Eigentumswohnung über 90 Quadratmeter kostet inklusive Nebenkosten in guter Berliner Lage derzeit rund 440.000 Euro. Angenommen Sie bringen 140.000 Euro Eigenkapital in die Finanzierung ein, dann benötigen Sie einen Baukredit über 300.000 Euro. Als Zinsbindung vereinbaren Sie 25 Jahre, dann ist der Kredit abgezahlt. Der Zinssatz beträgt 1,6 Prozent und die Tilgung 3,25 Prozent. Ergebnis: Ihre Monatsrate beträgt 1.212 Euro, insgesamt kostet Sie die Finanzierung der Immobilie 364.286 Euro.

 

  • Beispielkauf 2011: Vor fünf Jahren kostete die gleiche Eigentumswohnung rund ein Drittel weniger, also etwa 330.000 Euro. Ihr Eigenkapital betrug damals allerdings nur 120.000 Euro, also hätten Sie 210.000 Euro Kredit aufnehmen müssen. Bei gleicher Tilgung und ähnlich hoher Kreditrate konnten Sie das Darlehen binnen 20 Jahren zurückzahlen. Die Kreditzinsen lagen damals bei etwa vier Prozent. Ergebnis der Finanzierung: Bei einer monatlichen Rate von 1.269 Euro summierte sich der Gesamtaufwand binnen 20 Jahren auf 305.897 Euro.

 

Fazit

Trotz mehr als doppelt so hoher Kreditzinsen kostete die Immobilie 2011 rund 58.400 Euro weniger als heute. Immerhin konnten die gesunkenen Kreditzinsen rund die Hälfte des gestiegenen Immobilienpreises abfedern. Vollständig ausgleichen konnte das Zinstief die Mehrkosten aber nicht.
 

Was bedeutet das für Sie?

Rechnen Sie vor dem Immobilienkauf genau nach und heben Sie Sparpotentiale. So könnten Sie beispielsweise eine preiswertere Immobilie erwerben oder mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Eine weitere Sparmöglichkeit eröffnet die Aufnahme eines Top-Baukredits. Ein um 0,5 Prozentpunkte preiswerteres Darlehen bringt in unserem Beispiel bereits eine Zinsersparnis von rund 15.000 Euro. Welche Banken derzeit die günstigsten Zinsen bieten, erfahren Sie in unserem Baufinanzierungs-Vergleich:

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Max Geißler
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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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