Immobilienverkauf Wohin mit bestehendem Baukredit?

Immobilienverkauf Wohin mit bestehendem Baukredit?

Max Geißler
von Max Geißler
07.08.2015
Auf einen Blick

Bei Verkauf oder Schenkung eines nicht schuldenfreien Eigenheims stellt sich die Frage: Was geschieht mit dem laufenden Baukredit? Drei Optionen stehen zur Wahl:

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1. Baukredit stornieren

Beim Verkauf des Eigenheims räumen die Kreditinstitute ein Sonderkündigungsrecht ein. Die Baufinanzierung kann vorzeitig aufgelöst und die Immobilie lastenfrei an den Käufer übergeben werden. Verlustfrei gelingt dies aber nur, wenn das Darlehen bereits länger als zehn Jahre läuft. Dann besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht, die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Läuft der Baukredit noch keine zehn Jahre, kann die Bank Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen verlangen. Je nach Restschuld und Laufzeit des Baukredits können mehrere Tausend Euro Stornogebühr fällig werden. Entscheidend für die Kostenberechnung ist die Zinsdifferenz zwischen dem Zinssatz des Altdarlehens und dem aktuellen Marktzins. Ist der Marktzins deutlich niedriger als der bestehende Kreditzins und besteht eine lange Restlaufzeit, wird die Sache teuer.

Tipp:
Stornokosten im Vorfeld von der Bank ausrechnen lassen und auf den Verkaufspreis aufschlagen.

2. Baukredit an den Käufer weiterreichen

Verkäufer müssen ein bestehendes Baudarlehen nicht zwingend kündigen. Möglich ist auch die Weitergabe des Kredits an den Verkäufer. In diesem Fall muss das finanzierende Kreditinstitut jedoch zustimmen. Dies wird die Bank aber nur tun, wenn sie den Käufer für kreditwürdig hält, er also über genügend Bonität verfügt und sich die Immobilie auch wirklich leisten kann. Für den Käufer lohnt sich die Übernahme des Baudarlehens, wenn die Kreditzinsen niedriger sind als die aktuellen Marktkonditionen. Aufgrund der zuletzt gestiegenen Kreditzinsen ist dies für jüngst abgeschlossene Darlehen der Fall. So zahlten Käufer für ein zehnjähriges Standarddarlehen im März 2015 teilweise nur 1,0 Prozent Sollzins, aktuell liegen die Top-Zinssätze ein halbes Prozent und mehr darüber, beispielsweise bei Santander Bank (1,5 %), ING-Diba (1,55 %) und 1822 direkt (1,60 %).
 

3. Verschenken mit oder ohne Baukredit

Soll das Eigenheim innerhalb der Familie oder an einen Angehörigen verschenkt werden, so besteht die Möglichkeit, das Objekt mit oder ohne Darlehen weiterzureichen. Der Schenker muss dazu die finanzierende Bank vorab informieren. Schreibt der Eigentümer die Immobilie auf den Beschenkten um, tilgt aber weiterhin selbst den Baukredit, ist kein neuer Darlehensvertrag nötig. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Eltern eine Immobilie auf ihr Kind übertragen. Die Bank wird in diesem Fall keine Steine in den Weg legen, der neue Eigentümer muss lediglich die sogenannte Grundschuldzweckerklärung neu einholen. Soll das Eigenheim samt Baufinanzierung übertragen werden, besitzt die Bank ein Vetorecht. Erst nach erfolgreicher Bonitätsprüfung wird sie der Schenkung zustimmen. Das Baudarlehen geht dann mit allen Rechten und Pflichten auf den Beschenkten über.

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1.
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Betrag 200.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung60 %
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Max Geißler
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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

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