Baufinanzierung kündigen Kostenfallen bei vorzeitigem Kreditausstieg

Max Geißler
von Max Geißler
02.08.2014
Auf einen Blick

Die Kündigung einer laufenden Baufinanzierung verursacht horrende Strafgebühren. Verbraucherschützer fordern eine Deckelung. Wie steuert man gegen?

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Eine Auswertung der Verbraucherzentralen und des Verbraucherzentrale Bundesverbands (vzbv) zeigt: Noch nie war die Ausfallentschädigung bei vorzeitiger Kündigung eines Immobilienkredits so hoch wie heute. Lagen die Stornogebühren in den Jahren 2007 und 2008 noch bei durchschnittlich vier Prozent des abgelösten Restkredits, stiegen sie 2012 und 2013 auf rund elf Prozent. „Durch die Niedrigzinsphase haben die Belastungen für Verbraucher eine neue Dimension erreicht“, sagt Dorothea Mohn, Teamleiterin Finanzen beim vzbv. Die aktuelle Höhe der Vorfälligkeitsentschädigungen sei häufig existenzbedrohend.

Schwammiger Effektivzins treibt Kosten

Die Baufinanzierung wird insbesondere dann zur Kostenfalle, wenn das Eigenheim wegen finanzieller Engpässe verkauft und der Immobilienkredit vorzeitig zurückgezahlt werden muss. Banken berechnen dann hohe Schadenersatzforderungen. Ursache hierfür sind laut Verbraucherzentrale Bundesverband einerseits die niedrigen Zinsen und anderseits unklare gesetzliche Vorgaben, insbesondere zum Effektivzins. „Finanzinstitute empfehlen oft undurchsichtige Kreditkombinationen, die den wahren Effektivzins verschleiern und Immobilienbesitzer teuer zu stehen kommen“, kritisiert Mohn. Bei Kreditkündigung würden Eigentümer dann übermäßig über den reinen Zinsausfall hinaus abkassiert.

Die Verbraucherschützer stützen ihre Kritik auf die Analyse von knapp 3.000 Fällen aus den Jahren 2009 bis 2013. Ergebnis: Zu den gut 330 Millionen Euro an Immobilienkrediten, die vorzeitig zurückgezahlt wurden, mussten Verbraucher rund 30 Millionen Euro an Vorfälligkeitsentschädigung berappen. In rund 40 Prozent der Fälle war eine Differenz von mehr als zehn Prozent zwischen den von den Banken geforderten und den von der Verbraucherzentrale errechneten Vorfälligkeitsentschädigungen festzustellen. In 20 Prozent der Fälle ergab sich eine Differenz von mehr als 20 Prozent; in zwölf Prozent der Fälle sogar mehr als 30 Prozent.

Baufinanzierung benötigt eindeutige Kündigungsregeln

„Die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen muss endlich eindeutig, transparent und fair geregelt werden“, fordert Mohn. „Zudem bedarf es eines Schutzes vor extremen Ausschlägen bei den Ausgleichsforderungen.“ Höchstens fünf Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Baukredits sollten Banken als Ausfallentschädigung berechnen dürfen. Die anstehende Umsetzung der EU-Richtlinie zu Immobilienkrediten in deutsches Recht bis Ende 2015 bietet die Möglichkeit, klare Regeln für die Kreditstornierung, die Effektivzinsberechnung bei Darlehenskombinationen sowie den Wohlverhaltenspflichten in der Finanzierungsberatung gesetzlich zu verankern.

Kostenfallen bei der Vorfälligkeitsentschädigung umgehen

Bei vorzeitiger Kündigung der Baufinanzierung können Eigentümer bereits heute auf Kostenfallen achten. So sollte man darauf drängen, dass vereinbarte Sondertilgungsrechte in die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung einfließen. Häufig erlauben Kreditverträge fünf oder zehn Prozent der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei extra zu tilgen. Zieht man diesen Betrag vom Restkredit ab, mindert sich die Ausfallsumme und damit die Entschädigungsforderung. Auch ersparte Risikokosten können die Ausfallentschädigung der Bank mindern. Schließlich entfällt bei vorzeitiger Darlehenskündigung das Kreditrisiko für die Bank. Hierfür hat sie aber, insbesondere bei bonitätsschwachen Kreditnehmern oder bei Selbstständigen, im Vorfeld einen Zinszuschlag kassiert.

Nicht zuletzt sollten Kreditnehmer die Widerrufsbelehrung ihrer Baufinanzierung prüfen. Bei falschen Klauseln kann man das Baudarlehen auch noch nach Jahren widerrufen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

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