Vollfinanzierung Ohne Startkapital ins Eigenheim

Vollfinanzierung Ohne Startkapital ins Eigenheim

Max Geißler
von Max Geißler
14.04.2015
Auf einen Blick

Viele Käufer erwerben Wohneigentum ohne Eigenkapital. Manche Vollfinanzierung schließt sogar die Kaufnebenkosten mit ein - ein riskantes Spiel.

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Voraussetzung für eine Vollfinanzierung des Eigenheims ist ein überdurchschnittliches Einkommen, ein besonders sicherer Arbeitsplatz oder Vermögen, das als Sicherheit dienen kann – also eine sehr gute Bonität. Welchen Vorteil hat die Vollfinanzierung?

Vollfinanzierung: Schnell ins Eigentum

„Eine 100-Prozent-Finanzierung ermöglicht bereits Berufseinsteigern und jungen Familien ohne dickes Bankkonto die Anschaffung von Wohneigentum“, sagt Patrick Herwarth von der ING-Diba. „Sie profitieren von Mietersparnis und hohem Wohnkomfort von Anfang an." Sinnvoll ist die Vollfinanzierung auch für Kapitalanleger und Immobilienkäufer, die zwar über Eigenkapital verfügen, dies jedoch aus Steuer- oder Liquiditätsgründen nicht in die Baufinanzierung einbringen wollen. Schreiben Erwerber die aktuell sehr niedrigen Kreditzinsen langfristig fest, wird die Vollfinanzierung preiswert und kalkulierbar.

Baufinanzierung: Problem Eigenkapital

Viele Käufer möchten zunächst Eigenkapital ansparen, um ihre Bonität zu verbessern und den nötigen Kreditumfang zu senken. Hohe Eigenmittel sind aber kein Garant für eine günstige Baufinanzierung. Zinsanstiege in der Zukunft können den Vorteil des geringeren Kreditbedarfs zunichtemachen.

Unser Tipp

Beispiel: Das Objekt kostet 250.000 Euro. Die Bank rät 20 Prozent Eigenkapital (50.000 Euro) anzusparen. Die Sparphase dauert fünf Jahre. Verteuern sich in dieser Zeit 15-jährige Baukredite von drei Prozent Sollzins auf durchschnittlich 5,5 Prozent, verursacht ein Darlehen über 200.000 Euro bei 2,5 Prozent Anfangstilgung rund 124.000 Euro an Zinsen. Würde der Käufer sofort in eine Vollfinanzierung einsteigen, müsste er zwar ein höheres Kreditvolumen und einen Zinszuschlag von etwa einem Prozent akzeptieren. Das Darlehen über 250.000 Euro würde bei vier Prozent Kreditzins und gleicher Anfangstilgung aber nur 115.500 Euro an Zinsen kosten.

Bei Vollfinanzierung Risikoprämie

Eine Vollfinanzierung birgt Risiken für die Bank. Manche Institute verzichten deshalb auf entsprechende Angebote, etwa die BB Bank oder die Sparda-Bank München. Lebensversicherungen sind sie sogar gesetzlich untersagt. Geht das Kreditinstitut das Wagnis ein, fordert es eine Risikoprämie. Der Zinsaufschlag auf den aktuellen Basiszins steigt mit dem Finanzierungsanteil an den Gesamtkosten. So berechnet beispielsweise Comdirect für eine 80-Prozent-Finanzierung 0,07 Prozent Extrazins, die Deutsche Bank fordert 0,1 Prozent und Allianz 0,2 Prozent. Bei einer Vollfinanzierung schnellt die Prämie um mehr als 100 Prozentpunkte nach oben, und zwar bei der ING-Diba auf 1,1 Prozent, bei Unicredit und Targobank auf jeweils 1,15 Prozent. Ein fünfzehnjähriges Baudarlehen zu zwei Prozent Sollzins verteuert sich somit auf 3,1 Prozent Zinsen.

Vollfinanzierung: Risiken absichern

„Bei einer Vollfinanzierung erhöht das fehlende Eigenkapital die finanzielle Belastung“, warnt Eva Grunwald, Baufinanzierungschefin der Deutschen Bank. Job und Einkommen sollten daher gesichert und der finanzielle Spielraum beim Haushaltsgeld nicht zu knapp bemessen sein. Für Erwerbende sei zudem wichtig, dass sie Rücklagen für notwendige Reparaturen oder Modernisierungen bilden können. „Kapitalanleger sollten eine Finanzreserve gegen Mietausfälle ansparen“, ergänzt Grunwald.

Die Vollfinanzierung erfordert umfassenden Risikoschutz, etwa durch eine Restschuldversicherung. Sie schützt je nach Tarif vor Zahlungsunfähigkeit bei Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit, Krankheit oder Tod. Die Debeka hält die Police für zwingend: „Wir schließen die Kreditversicherung in der Regel gleich mit ab“, sagt Vorstandmitglied Dirk Botzen.

Unser Tipp

Wichtig: Die Kosten sollten im Rahmen bleiben. Vielfach sind separate Verträge wie Risikolebensversicherung, Berufsunfähigkeitsschutz und Unfallpolice preiswerter.

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Betrag 200.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung60 %
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Max Geißler
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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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