Immobilienverkauf Wie ermittelt man einen realistischen Immobilienwert?

Immobilienverkauf Wie ermittelt man einen realistischen Immobilienwert?

Max Geißler
von Max Geißler
24.10.2016
Auf einen Blick

Beim Immobilienverkauf spielt der Objektpreis eine entscheidende Rolle. Es gilt, eine ausgewogene Balance zu finden zwischen Wunschpreis und realem Marktwert.

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Den Wert des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung objektiv einzuschätzen, ist nicht leicht. Privateigentümern mangelt es oft an Erfahrung und Vergleichswerten. Vor Einem sollten Sie sich allerdings hüten: Den Objektwert zu hoch anzusetzen! Zwar möchte man einen möglichst guten Preis erzielen. Doch wird der Preis zu hoch angesetzt, kann man Interessenten verschrecken. Die Folge: Dümpelt das Objekt wegen schwacher Nachfrage wochenlang in den Zeitungen bzw. im Internet herum, verkommt es zum Ladenhüter. Andererseits möchte man aber auch nicht unter Wert verkaufen. Wie findet man den goldenen Mittelweg und wie gelangt man zu einer fairen Wertermittlung?

Wertermittlung via Zeitungen

Der klassische Weg zur Preisermittlung ist das Studieren von Inseraten in Tageszeitungen und Stadtteilblättern. Sie bieten allerdings nur einen ersten Anhaltspunkt über die aktuelle Marktlage. Verkäufer können sich an vergleichbaren Objekten mit ähnlicher Ausstattung, Lage und Alter orientieren. Beobachten Sie die Preise auf jeden Fall über mehrere Wochen, um einen breiten Überblick zu gewinnen. Bedenken Sie dabei, dass die genannten Preise lediglich die Wunschvorstellungen der Verkäufer widerspiegeln. Zu welchem Preis die Immobilie am Ende tatsächlich den Besitzer wechselt, erfahren Sie aus dem Inserat nicht. Planen Sie daher immer einen gewissen Abschlag ein.

Auch ist nur schwer einschätzbar, wie genau die angebotenen Immobilien dem eigenen Objekt entsprechen. Um ein Gespür dafür zu entwickeln, empfiehlt es sich, Probebesichtigungen durchzuführen. Die Erfahrung zeigt, dass sich die persönliche Preisvorstellung häufig in der Mitte der Angebotspalette einpendelt. Wichtig beim Immobilienverkauf: Verhandlungsspielraum einplanen!

Wertermittlung durch Sachverständigen

Objektiv und aussagekräftig ist eine unabhängige Wertermittlung durch einen zertifizierten oder vereidigten Sachverständigen. Professionelle Wertermittler fertigen anhand von Lage und Objektzustand, aktuellen Verkaufszahlen, statistischer Daten und langjähriger Marktkenntnis umfangreiche Wertgutachten an. Sämtliche relevanten Kennziffern und Daten zur Immobilie fließen in die Bewertung ein. Verkäufer sollten sich über das Ergebnis aber nicht wundern: Solche Wertgutachten sind in der Regel sehr realistisch. Der ermittelte Sach- oder Verkehrswert liegt häufig deutlich unter den gängigen Marktpreisen in Zeitungen und Internet, weil Sachverständige unter anderem keine Verkaufsaufschläge berücksichtigen. Zudem ist eine professionelle Wertermittlung mit 1.000 bis 2.000 Euro vergleichsweise teuer. Wem das zu viel ist, der findet Alternativen im Internet.

Wertermittlung via Internet

Manche Gutachter und zahlreiche Internetportale, zum Beispiel Immobilienscout24 oder Immowelt.de bieten standardisierte Wertermittlungen per Fragebogen an. Dabei müssen Sie als Verkäufer Ihr Objekt beschreiben und den baulichen wie technischen Zustand selbst einschätzen. Anschließend „scannt“ der Anbieter mit einer speziellen Software den Markt und legt einen gängigen Verkaufspreis fest. Die Methode geht schnell und ist kostengünstig. Nachteil: Die Aussagekraft ist fragwürdig, weil wesentliche Kriterien nur ungenügend berücksichtigt werden können. So unterbleiben die konkrete Objektbesichtigung sowie die Lage vor Ort. Als grobe Orientierung sind solche Gutachten aber durchaus geeignet.

Wertermittlung durch Immobilienmakler

Die Ermittlung eines passenden Verkaufspreises kann auch mittels Makler erfolgen. Professionelle Vermittler sind meist ortskundig, außerdem kennen sie die Bedingungen und Trends am Markt. Berufserfahrene Makler wissen, nach welchen Kriterien Immobilien zu bewerten sind und wie ein marktgerechter, realistischer Verkaufspreis zustande kommt, zu dem die Immobilie echte Interessenten findet. Positiv: Haus- und Wohnungsvermittler kann man auch ohne konkrete Auftragsverpflichtung um ein Urteil bitten. Die Option zur Vergabe des Maklerauftrags bleibt davon unberührt.

Vorteile: Maklereinschätzungen sind marktnah. Die spätere Vergabe des Verkaufsauftrages an den Vermittler spart Zeit und häufig auch Geld.

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Max Geißler
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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

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