Im Gespräch zur Vorfälligkeitsentschädigung Hartmut Schwarz, Verbraucherzentrale Bremen

Thomas Brummer
von Thomas Brummer
03.11.2016
Auf einen Blick

Für Immobilienverkäufer mit laufender Baufinanzierung kann es teuer werden. Grund: Für die entgangenen Zinsen verlangen Banken saftige Gebühren - die Vorfälligkeitsentschädigung. Biallo.de hat hierzu mit Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen gesprochen.

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biallo.de: Herr Schwarz, wieso ist die Vorfälligkeitsentschädigung derzeit so hoch?

Schwarz: Die Marktzinsen für Immobiliendarlehen fallen seit Jahren. Die Banken dürfen einen Ausgleich verlangen, wenn sie das zurückgezahlte Geld nur zu schlechteren Konditionen wieder anlegen können. Als Referenzzins wurden vom Bundesgerichtshof die Umlaufrenditen für Hypothekenpfandbriefe akzeptiert. Waren vor zehn Jahren diese Differenzen noch gering (rund 0,5 Prozent), so sind sie aktuell extrem angewachsen. Wer vor drei Jahren eine Finanzierung für drei Prozent abgeschlossen hat, wird mit einer Umlaufrendite von null Prozent konfrontiert. Die Schadenshöhe wird also extrem höher ausfallen. Real können Größenordnungen zwischen 15 und 30 Prozent der Restschuld festgestellt werden.

biallo.de: Wie viel dürfen Banken für die Vorfälligkeit verlangen?

Schwarz: Die Berechnungsmethode ist zwar noch nicht gesetzlich festgeschrieben, aber durch die Rechtsprechung mittlerweile gefestigt. Durch die sogenannte Aktiv-Passiv Methode wird die Höhe des Ausgleiches ermittelt. Dieser Betrag muss um eine Risiko- und Verwaltungskostenersparnis reduziert werden, die nicht pauschaliert werden darf, sondern auf den Einzelfall bezogen sein muss. Alle vertraglichen Optionen wie die Sondertilgung oder einen Tilgungssatzwechsel müssen ebenfalls in voller Höhe berücksichtigt werden. In der Praxis stellen wir aber immer noch markante Fehler fest. Zum einen wird der entscheidende Stichtag des Geldeingangs beim Kreditgeber nicht berücksichtigt. Das bedeutet, der verwendete Refinanzierungszins ist falsch. Zum anderen werden vereinbarte Sondertilgungen oder höhere Tilgungssätze zunächst einmal nicht berücksichtigt. Nur Kreditnehmer, die sich wehren und darauf aufmerksam machen, bekommen eine korrigierte Berechnung. Und oft werden auch die Laufzeiten zum Beispiel bei Forwarddarlehen falsch angesetzt. Dadurch zahlen Verbraucher mehr als sie eigentlich müssten.

biallo.de: Wie können sich Betroffene wehren?

Schwarz: Zunächst einmal ist zu prüfen, ob eine vorzeitige Tilgung erforderlich wird. Oftmals kann ein Pfandwechsel eine attraktive Variante sein. Das Darlehen wird dann nicht gekündigt, sondern auf ein neues Objekt übertragen. Eine weitere Möglichkeit wäre, bei guter Bonität und attraktivem Zins, den Käufer der eigenen Immobilie das Darlehen zu überlassen. Dieser Schuldnerwechsel geht natürlich nur mit Zustimmung der Bank. Wenn das alles nicht greift, muss der Verbraucher die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung durch Experten überprüfen lassen. Das bieten die Verbraucherzentralen an, sowie auch die Stiftung Warentest oder das IFF in Hamburg (Institut für Finanzdienstleistungen).

biallo.de: Was sollten Verbraucher im Vorfeld beachten?

Schwarz: Zunächst einmal ist es wichtig, im Vertrag alle Optionen, die machbar sind zu vereinbaren. Im Regelfall sind das die Sondertilgungen und der kostenlose Tilgungssatzwechsel. Je höher hier vereinbart wird, umso geringer fällt ein eventueller Schaden aus. Die Kreditnehmer sollten aber auch individuelle Ereignisse vor Vertragsabschluss beachten. Gibt es zum Beispiel in fünf Jahren einen garantierten Kapitalzufluss aus einer Versicherung, kann ein Teil des Kredites ohne Entschädigung getilgt werden. Dazu vereinbart man für diesen Betrag lediglich eine fünfjährige Zinsbindung. Es gibt aber auch Angebote von Banken, die eine jederzeitige Volltilgung ohne Entschädigung gegen einen Aufpreis beim Sollzins anbieten. Oder aber man verhandelt mit dem Kreditgeber zusätzlich eine einmalige Sondertilgung zu einem Stichtag, wenn auch hier eine Schenkung oder Auszahlung vorher bekannt sind.

biallo.de: Herr Schwarz, vielen Dank für das Gespräch.

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Jahrgang 1985, schloss eine kaufmännische Ausbildung ab. Anschließend studierte er Betriebswirtschaftslehre an der Universität Augsburg und war währenddessen als Werkstudent bei LV 1871 und Wealthcap (Fondsgesellschaft von Unicredit) tätig. Nach Beendigung des Studiums schrieb er für das Anlegermagazin „Der Aktionär“. Im Anschluss absolvierte er eine Hospitanz in der Wirtschaftsredaktion der Rheinischen Post in Düsseldorf.

Seit Januar 2014 ist er bei biallo.de und verfasst dort überwiegend Artikel zu Geldanlagethemen. Daneben publiziert er regelmäßig in Tageszeitungen, wie Münchner Merkur, Rhein Main Presse, Frankfurter Neue Presse oder Donaukurier.

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Jahrgang 1985, schloss eine kaufmännische Ausbildung ab. Anschließend studierte er Betriebswirtschaftslehre an der Universität Augsburg und war währenddessen als Werkstudent bei LV 1871 und Wealthcap (Fondsgesellschaft von Unicredit) tätig. Nach Beendigung des Studiums schrieb er für das Anlegermagazin „Der Aktionär“. Im Anschluss absolvierte er eine Hospitanz in der Wirtschaftsredaktion der Rheinischen Post in Düsseldorf.

Seit Januar 2014 ist er bei biallo.de und verfasst dort überwiegend Artikel zu Geldanlagethemen. Daneben publiziert er regelmäßig in Tageszeitungen, wie Münchner Merkur, Rhein Main Presse, Frankfurter Neue Presse oder Donaukurier.

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