Baufinanzierung Große Unterschiede bei Sondertilgungen

Bauen Große Unterschiede bei Sondertilgungen

Max Geißler
von Max Geißler
17.10.2016
Auf einen Blick

Baufinanzierung ist nicht gleich Baufinanzierung. Nicht nur die Zinsen klaffen auseinander auch die Bedingungen für Sondertilgungen unterscheiden sich stark.

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Mit Sondertilgungen können Bauherren und Immobilienkäufer jede Menge Zinsen sparen. Die außerplanmäßigen Einzahlungen beschleunigen die Rückführung des Darlehens, mindern die Kreditschuld und verringern die Gesamtschulden. Bereits überschaubare Sonderzahlungen erzielen große Wirkung.

Beispiel: Eine Baufinanzierung über 200.000 Euro zu einem Zinssatz von 2,0 Prozent wird mit einer Anfangstilgung von 3,0 Prozent über 15 Jahre zurückgeführt. Die Restschuld am Kreditende beträgt 95.143 Euro, die insgesamt gezahlten Zinsen summieren sich auf 45.143 Euro. Überweisen Sie das jährliche Weihnachtsgeld von beispielsweise 2.500 Euro zusätzlich in den Vertrag, schmilzt der Zinsberg auf 39.352 Euro – eine Ersparnis von rund 6.000 Euro. Zeitgleich verringert sich die Restschuld auf 51.852 Euro – ein Minus von 43.318 Euro!

Unterschiedlicher Umfang der Sondertilgung

Wie eine Biallo-Erhebung zeigt, ist die Ausgestaltung von Sondertilgungsrechten bei der Baufinanzierung von Bank zu Bank sehr unterschiedlich. Ein Differenzpunkt ist der Umfang. Die meisten Geldhäuser erlauben fünf Prozent der Darlehenssumme einmal im Jahr außerplanmäßig in den Vertrag einzuzahlen, so etwa SKG Bank, ING-Diba oder 1822 direkt. Bei einem Kreditbetrag von 200.000 Euro entspricht dies bis zu 10.000 Euro. Einige Kreditinstitute erlauben aber auch jährlich bis zu zehn Prozent extra zu tilgen, etwa Debeka oder Hypovereinsbank. Bei der Sparda Bank Berlin kann man neben fünf Prozent kostenfreier Sondertilgung weitere fünf Prozent gegen 0,1 Prozent Zinsaufschlag beantragen.

Verbraucherunfreundlich sind hingegen die Verträge der Commerzbank, die Sondertilgungen nur gegen Aufpreis vorsehen. Ein spezieller Fall sind die Bausparkassen. Anbieter wie LBS oder die Bausparkasse Mainz ermöglichen Sondertilgungen nur im Rahmen von Bausparverträgen, nicht aber bei klassischen Annuitätendarlehen.

Kosten bei der Sondertilgung vermeiden

Bei der Baufinanzierung ist es inzwischen Standard, dass die Kreditinstitute für begrenzte Sondertilgungen keinen Aufpreis mehr verlangen. Beispiele hierfür sind u.a. 1822 direkt, ING-Diba, BB Bank und Ergo Versicherung. „Solche Angebote sollte man auf jeden Fall annehmen und vertraglich festschreiben“, rät die Verbraucherzentrale Bremen. Denn Kreditnehmer erhalten hohe Rückzahlungsfreiheiten zum Nulltarif. Doch so großzügig zeigen sich nicht alle Institute. Manche Geldhäuser berechnen grundsätzlich Zusatzzinsen für eine Sondertilgungsoption, andere erheben einen Aufpreis erst ab einer bestimmten Zahlungshöhe.

Gehört die kostenlose Sondertilgung nicht zur Grundausstattung der Baufinanzierung, berechnen Banken für die Einräumung der Option häufig 0,05 bis 0,1 Prozent Aufzins. Das summiert sich: Für eine Baufinanzierung über 200.000 Euro fallen bei 3,1 statt 3,0 Prozent Sollzins innerhalb von zwanzig Jahren bis zum Ende der Zinsbindung rund 3.400 Euro mehr an Zinsen an.


Details für Sondertilgung prüfen

Gerade im Zinstief können Verbraucher den Entschuldungsturbo zünden. Viele Kreditinstitute schreiben jedoch Mindestbeträge für Sonderzahlungen vor. So fordert beispielsweise SKG Bank mindestens 2.000 Euro, der Volkswohlbund mindestens 2.500 Euro, Marktführer ING-Diba 1.250 Euro. Die Volksbank Münster zeigt sich flexibel: Statt einer einmaligen Sonderzahlung können Sie mehrfach im Jahr Extrazahlungen leisten. Die Einzahlungen müssen mindestens 250 Euro betragen, die Gesamtsumme darf fünf Prozent des ursprünglichen Kreditbetrags nicht übersteigen. Neben Mindestbeträgen finden sich auch festgeschriebene Höchstbeträge. So dürfen Kunden der Deutschen Bank einmal jährlich bis 1.000 Euro kostenfrei sondertilgen, die Continentale begrenzt den kostenfreien Sondertilgungsrahmen auf maximal 5.000 Euro p.a.

Ein anderes Modell verfolgt die Axa Versicherung. Sie legt die Höhe der Sondertilgung nicht prozentual fest, sondern fixiert sie auf feststehende Beträge. Kreditnehmer können einmal im Jahr Sonderzahlungen zwischen 2.500 und 10.000 Euro leisten. Festgeschriebene Tilgungsbeträge sind aber nicht unbedingt ein Vorteil. Bei größeren Darlehenssummen hält eine prozentuale Sondertilgungsoption den Tilgungsspielraum flexibel. Grund: Mit wachsender Kreditsumme steigt der Sondertilgungsrahmen automatisch an und erlaubt eine höhere Tilgungsleistung.


Beispiel: Fünf Prozent Sondertilgungsrecht ermöglichen bei einer Kreditsumme von 150.000 Euro eine Extrazahlung von 7.500 Euro. Steigt der Kreditbetrag auf 250.000 Euro, sind 12.500 Euro möglich. Das zahlt sich auch andersherum aus: Sinkt die Darlehensschuld, wächst der Tilgungsspielraum. Denn eine Sondertilgung von fünf Prozent bezieht sich stets auf die ursprüngliche Darlehenssumme. Ist das Kreditsaldo von 200.000 auf 100.000 Euro gesunken, werden aus den ursprünglich fünf Prozent, also 10.000 Euro, die man sondertilgen kann, umgerechnet zehn Prozent.

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Max Geißler
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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

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