Generation 50 plus Vier Regeln für die Immobilienfinanzierung

Generation 50 plus Vier Regeln für die Immobilienfinanzierung

von Klaus Winter
03.10.2012
Auf einen Blick

Den Traum von den eigenen vier Wänden träumen nicht wenige mittlerweile erst, wenn der 50. Geburtstag bereits vorbei ist. Der Grund für den späten Einstieg in eine Baufinanzierung der 50-plus-Generation: Familien werden immer später gegründet, die Belastung durch eine Immobilienfinanzierung wird in jüngeren Jahren noch nicht gewünscht, auch die erforderliche berufliche Flexibilität spricht in jungen Jahren gegen einen Immobilienkredit.

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Hat sich die Lebenssituation dann im beginnenden sechsten Lebensjahrzehnt geändert, spricht grundsätzlich nichts dagegen, über den Bau oder Kauf einer Immobilie und die damit einhergehende Immobilienfinanzierung nachzudenken. Allerdings sollten einige Regeln beachtet werden.

1. Belastung bei der Baufinanzierung für die 50-plus-Generation richtig kalkulieren


Wenn Sie heute die Finanzierung Ihrer Immobilie planen, müssen Sie daran denken, dass im Rentenalter in der Regel deutlich weniger verfügbares Einkommen vorhanden ist als zuvor im Berufsleben. Entsprechend sollte auch die Möglichkeit bestehen, die Rate für den Immobilienkredit mit Eintritt in die Rente im entsprechenden Verhältnis absenken zu können. Stehen also bei Rentenbeginn „nur“ 75 Prozent des letzten Nettoeinkommens als Alterseinkünfte zur Verfügung, sollte auch die Rate der Baufinanzierung mindestens um 25 Prozent nach unten gesenkt werden können. Schließen Sie dafür einen Immobilienkredit ab, der die Möglichkeit bietet, die Tilgungsrate mindestens einmal ändern zu können. So können Sie während der Verdienstphase bis zum Rentenbeginn eine hohe Tilgung bei der Hausfinanzierung vornehmen und diese dann als Rentner absenken.

2. Zinsen für den Immobilienkredit bis ins Rentenalter sichern


Wenn Sie heute mit 50 oder 55 eine Baufinanzierung abschließen, sollten Sie sich die Zinsen bis zum Laufzeitende der Immobilienfinanzierung sichern. Solche sogenannten Vollfinanzierungen werden immer häufiger angeboten und kosten nur einen geringen Zinsaufschlag. Der Hintergrund: Wenn Sie nach Ende einer ersten kurzen Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren mit Anfang oder Mitte 60 eine Anschlussfinanzierung benötigen, ist Ihr finanzieller Rahmen für eine Baufinanzierung als Mitglied der Generation 50 plus aller Erfahrung nach deutlich deutlich begrenzter als im Arbeitsleben. Das wird es schwer machen, gute Konditionen für den Immobilienkredit zu bekommen – und eine satte Zinssteigerung im Alter ist für viele kurz vor der Rente nur schwer finanziell zu verkraften. Außerdem vergeben viele Banken keine Kredite mehr an Rentner. Haben Sie aber Ihre Immobilienfinanzierung bis zur Rückzahlung des Darlehens durchgeplant, müssen Sie sich um die Anschlusskonditionen und die mögliche Suche nach einer neuen Bank gar keine Sorgen machen: Sie haben sich die heutigen Top-Konditionen so lange gesichert, bis Ihre Immobilie abbezahlt ist.

3. Flexible Hausfinanzierung wählen


Im Alter tun sich bei einer 50-plus-Baufinanzierung oft zusätzliche Geldquellen auf: In vielen Fällen geplant − wie bei der Auszahlung einer Lebensversicherung. In anderen Fällen aber auch mehr oder weniger überraschend − wie z. B. bei einer Erbschaft oder eine Abfindung. Erschließen sich solche zusätzlichen Geldquellen, sollte die Möglichkeit bestehen, sie zur Tilgung des Immobilienkredits einzusetzen. Bei Lebensversicherungen, die absehbar fällig werden, besteht die Möglichkeit, einen Teil der Finanzierung der Immobilie darauf auszurichten. Sie schließen ein Darlehen ab, das mit der Auszahlung der Versicherungssumme auf einen Schlag getilgt wird. Ist die Auszahlung für die kommenden fünf bis acht Jahre vorgesehen, sind die Zinsen für dieses Teil-Darlehen auch entsprechend niedrig. Wenn Sie die Lebensversicherung als Sicherheit für den Immobilienkredit abtreten, werden die Zinsen meist noch geringer. Unerwarteter Geldsegen kann nur dann in die Baufinanzierung fließen, wenn der Vertrag Sondertilgungen zulässt. Üblich ist es heute, fünf bis zehn Prozent der ursprünglichen Finanzierungssumme als Sondertilgung zu vereinbaren. Bei einem Darlehen von 100.00 Euro können dann pro Jahr eben 5.000 Euro bis 10.000 Euro des Immobilienkredits zusätzlich getilgt werden.


4. Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung einsetzen


Auch wenn bei einer 50-plus-Baufinanzierung oft die Möglichkeit besteht, hohe Raten zu leisten, ist eine volle Hausfinanzierung auch in diesem Alter nicht empfehlenswert. Zum einen ergibt sich dadurch meist bei der Immobilienfinanzierung eine hohe Rate, die keinen finanziellen Spielraum lässt: Altersteilzeitmodelle oder auch ein vorzeitiger Abschied aus dem Berufsleben wären dann kaum noch mit der Finanzierung der Immobilie vereinbar. Eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro, einem Zins von 4,0 Prozent und einer Tilgung von drei Prozent kostet bei einer Vollfinanzierung 1.750 Euro monatlich – bei 20 Prozent Eigenkapital sind es nur noch 1.400 Euro, bei 40 Prozent sogar nur 1.050 Euro. Zum anderen steigen die Zinsen bei einer Immobilienfinanzierung, die über eine Beleihungsgrenze von 60 Prozent bzw. 80 Prozent hinausgeht – bei 300.000 Euro Darlehen und drei Prozent Tilgung kostet ein Zinsunterschied von 4,0 zu 4,25 Prozent rund 3.000 Euro – und dieser Aufschlag ist für eine Vollfinanzierung auf jeden Fall einzukalkulieren.

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