Wohnung, Moderinsierung Wenn der Vermieter die Wohnung modernisiert

Wohnung, Modernisierung Wenn der Vermieter die Wohnung modernisiert

von Horst Peter Wickel
23.06.2016
Auf einen Blick

Wenn Ihr Vermieter Ihre Wohnung modernisiert, können Sie sich dagegen kaum wehren. Und gegen die Übernahme der Kosten auch nicht.

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Eigentlich könnte sich Barbara M. aus München freuen. Endlich wollte Ihr Vermieter Ihre Wohnung modernisieren und energetisch fit machen. Ob neue Balkone, sparsamere Heizungen oder bessere Wärmedämmung – Deutschlands Vermieter haben lange nicht mehr so viel Geld in die Modernisierung von Wohnungen investiert wie im vergangenen Jahr.

Dank niedriger Zinsen und staatlicher Förderung lassen sich Modernisierungen so günstig finanzieren wie nie zuvor. Pro Quadratmeter Wohnfläche geben die größten Wohnungskonzerne heute fast dreimal so viel Geld für Modernisierungen aus wie noch 2009, hat die deutsche Ratingagentur Scope ausgerechnet.

Für Barbara hat das natürlich Folgen: Wenn der Eigentümer eine Wohnung umfassend modernisiert, darf er danach die jährliche Miete erhöhen – und zwar um elf Prozent der Modernisierungskosten. Zwar hat Bundesjustizminister Heiko Maas vorgeschlagen, diesen Satz auf acht Prozent zu senken, aber beschlossen ist noch nichts. Bis dahin gilt: Modernisierungen, die den Wohnwert nachhaltig verbessern oder Energie einsparen, können dauerhaft auf die Miete umgelegt werden.

Welche Modernisierungen Sie als Mieter hinnehmen müssen

Wehren gegen Modernisierungsmaßnahmen können Sie sich als Mieter eigentlich nicht. Nach Paragraph 554 des Bürgerlichen Gesetzbuch müssen Mieter solche Arbeiten an ihren Mieträumen dulden, wenn sie die Mietsache verbessern, zur Einsparung von Energie oder Wasser sowie zur Schaffung von neuem Wohnraum dienen. Und ob die Arbeiten dazu führen, dass Sie nach Abschluss der Modernisierung mehr Miete zahlen müssen, spielt auch keine Rolle.

Nur wenn Sie sich auf Härtegründe berufen können, brauchen Sie eine Modernisierung nicht zu dulden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Sie oder ein Familienmitglied krank, alt, schwanger oder im Examen sind, sodass Schmutz, Lärm oder ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung unzumutbar ist. Aber Mieter können die Modernisierung auch ablehnen, wenn sie erheblich in ihrem Alltagsleben beeinträchtigt werden, so zum Beispiel, wenn sie über längere Zeit Bad und Toilette nicht benutzen können.

Auch wenn Sie Ihre Wohnung vor einiger Zeit und mit Zustimmung des Vermieters selbst modernisiert haben, können Sie eine Modernisierung ablehnen. Und eine beabsichtigte Luxusmodernisierung, zum Beispiel den Einbau einer Sauna, den Anbau eines Schwimmbads oder die Verwendung handbemalter Fliesen, müssen Sie ebenfalls nicht hinnehmen.

Über Bauarbeiten müssen Sie rechtzeitig informiert werden

Aber der Reihe nach: Ihr Vermieter muss spätestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten die Modernisierung ankündigen und Sie über Art, den Umfang, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer der Modernisierungsmaßnahme informieren. Und er muss die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten angeben.

Kündigt Ihr Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme an, so können Sie das Mietverhältnis kündigen, auch wenn eine Kündigung vertraglich ausgeschlossen ist. Nach der Modernisierungsankündigung, können Sie zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der die Ankündigung folgt.

Ein Beispiel: Ankündigung der Maßnahme erfolgt am 4. Juli, die Kündigung muss bis zum 31. August erklärt werden und beendet sodann das Mietverhältnis zum 30. September.
 

Modernisierung oder Instandhaltung?

Spannend wird es dann noch einmal, wenn Ihr Vermieter nach Abschluss der Bauarbeiten die Miete erhöhen will. So kann Ihr Vermieter einen Zuschlag zur Nettomiete bei baulichen Veränderungen verlangen, die den Wohnwert erhöhen oder eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken. Die Erhöhung der Jahresmiete ist allerdings begrenzt auf höchstens elf Prozent der reinen Modernisierungskosten.

Viele Umbauten sind allerdings eine Mischung aus Instandhaltung und Modernisierung. Der Vermieter lässt beispielsweise eine Hauswand verputzen und gleichzeitig dämmen. Da ist es häufig nicht ganz leicht, die Gesamtkosten genau auf Instandhaltung und Modernisierung aufzudröseln. Das Gesetz (§ 554 BGB) unterscheidet zwischen Modernisierung und Instandsetzung. Wenn zum Beispiel die Heizung defekt ist und die alte reparaturbedürftige Anlage durch eine neue Heizung ersetzt wird, die nachhaltig Energie einspart, überschneidet sich hier die Instandsetzungspflicht des Vermieters mit einer Modernisierungsmaßnahme.

Die Rechtsprechung verlangt, dass der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden darf (Bundesgerichtshof Az.: VIII ZR 88/13). Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund erklärt: "Der Vermieter muss in der Erklärung, in der er eine höhere Miete verlangt, genau darlegen, in welchem Umfang durch die Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden."

Dabei genüge die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten. Abhängig vom Alter des Gebäudes und seinem Zustand gilt in der Regel der überwiegende Teil als Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahme.

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