Wohneigentum zur Altersvorsorge Neun Tipps für Vermieter

Wohneigentum zur Altersvorsorge Neun Tipps für Vermieter

von Michael Schreiber
11.08.2016
Auf einen Blick

Mit einer vermieteten Eigentumswohnung legen Sie den Grundstein für die eigene Altersvorsorge. Einsteiger müssen aber einige Spielregeln beachten.

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Eine vermietete Eigentumswohnung gilt immer noch als die Einstiegsimmobilie für sicherheitsorientierte Anleger. Die Vorteile liegen auf der Hand: Bereits mit relativ kleinem Einsatz entsteht inflationssicheres Vermögen und der Fiskus sponsert mit Steuervorteilen die private Vermögensbildung.

Der steuerliche Clou: Die Anschaffungskosten sind steuerlich absetzbar, der spätere Gewinn aus dem Verkauf der Wohnung fließt steuerfrei, wenn Sie das Objekt mindestens zehn Jahre halten. Bei früherem Verkauf ist der erzielte Gewinn steuerpflichtig. Daran wird deutlich: Soll der Finanzminister leer ausgehen, müssen Anleger bei der Geldanlage in Immobilien einen langen Atem beweisen. Der schnelle Euro ist mit vermieteten Eigentumswohnungen nur selten zu machen.

1. Auch für die vermietete Eigentumswohnung gilt: Lage und nochmals Lage

Fließen die Ersparnisse in Betongold, sollten Sie die Spielregeln der Immobilien-Profis kennen. Insider wissen, dass letztlich nur ein Kriterium über Erfolg oder Misserfolg des Immobilienkaufs entscheidet: die Lage des Objektes. Nehmen Sie sich daher bei der Auswahl Ihrer Eigentumswohnung viel Zeit, studieren Sie den örtlichen Wohnungsmarkt sowie das Umfeld der Eigentumswohnungen.

Wichtig für eine solide Wertentwicklung sind gute Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten vor Ort oder die Nähe zu Ärzten, Schulen und Kindergärten. Potentielle Lärmquellen wie Industriebetriebe oder die nahe Autobahn sind dagegen Renditekiller. Stimmt die Infrastruktur nicht, lassen sich Häuser und Eigentumswohnungen nur mit Abschlägen vermieten oder verkaufen.

Wählen Sie Zuschnitt und Ausstattung der Wohnung so, dass möglichst viele Interessenten für eine Vermietung oder einen späteren Weiterverkauf in Frage kommen. Als Dauerbrenner erweist sich dabei immer wieder die Drei-Zimmer-Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von rund 70 Quadratmetern.

Wichtig: Lassen Sie vor dem Erwerb einer Wohnung unbedingt die Bausubstanz von einem Fachmann begutachten und studieren Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlung. So bringen Sie in Erfahrung, ob zahlungsschwache Miteigentümer an Bord sind oder die Gemeinschaft in nächster Zeit kostspielige Sanierungen plant, die Sie mitfinanzieren müssen.

2. Steuervorteile als Bonus auf die vermietete Eigentumswohnung

Kalkulieren Sie Steuervorteile bei der Renditeplanung der vermieteten Eigentumswohnung nur als Sahnehäubchen ein. Gesundes Misstrauen ist angesagt, wenn der Verkäufer besonders hohe Steuerersparnisse als Kaufargument ins Feld führt. Renditestarke Wohnungen rechnen sich auch ohne zusätzlichen Scheck vom Finanzamt. Bei aller Vorsicht sollte man den Finanzminister nie ganz aus den Augen verlieren. Mit der richtigen Strategie lässt sich im Vorbeigehen so mancher sauer verdiente Steuereuro zurückholen. Die dicksten Brocken in der privaten Steuersparrechnung:

  • Nebenkosten
  • Vermietungsverluste
  • Schuldzinsen
  • Abschreibungen
  • Sanierungskosten

3. Vermietete Eigentumswohnung: Nebenkosten nicht unterschätzen

Bei Ihrer Finanzierungsplanung müssen Sie die anfallenden Erwerbsnebenkosten mit bis zu zehn Prozent des Immobilienpreises einkalkulieren. Neben den Kosten für Notar, Makler und Grundbuchamt hält Vater Staat die Hand auf und verlangt bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer (siehe Tabelle unten). Abstandszahlungen für Inventar wie Markisen und eine Einbauküche oder die vom Vorbesitzer übernommene Instandhaltungsrücklage sollten im Kaufvertrag immer offen ausgewiesen werden, denn für diese Zahlungen verlangt das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer.

Neben der Grunderwerbsteuer, die nur einmalig mit dem Kauf der Immobilie erhoben wird, verlangt die örtliche Kommune jährlich eine Grundsteuer, die sich nach dem Wert der Eigentumswohnung bemisst. Den Hebesatz legt jede Stadt oder Gemeinde selbst fest. Die Grundsteuer kann über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass dies im Mietvertrag klar vereinbart wird.

4. Vermietungsverluste mit Miete verrechnen

Die erzielten Mieteinnahmen sind steuerpflichtiges Einkommen. Bevor der Finanzminister jedoch abkassieren kann, dürfen Sie alle Kosten der Wohnung mit den Mieteinkünften verrechnen. Unterm Strich schreiben viele Wohnungsvermieter daher in der Anfangszeit rote Zahlen. Die Verluste können Sie mit anderem steuerpflichtigen Einkommen verrechnen und damit Ihre Steuerlast senken. Abgerechnet wird mit dem Finanzamt über das Formular „Anlage V“ zur Steuererklärung.

5. Schuldzinsen steuerlich absetzen

Wer vermietet, kann die Zinsen für die Immobilienfinanzierung von der Steuer absetzen. Der Zeitpunkt zum Bau oder Kauf einer Renditeimmobilie war noch nie so günstig wie jetzt – die Hypothekenzinsen haben ein rekordverdächtiges Tief erreicht. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent und einem Nominalzinssatz von drei Prozent kostet das gepumpte Geld nach Steuervorteilen daher nur 1,74 Prozent.

Es empfiehlt sich daher die Devise: Tilgen Sie so langsam wie möglich. Je nach Zeithorizont sollte das Objekt aber beim Eintritt in den Ruhestand möglichst schuldenfrei sein, damit die Mieten im Rentenalter ungeschmälert das Familienbudget aufbessern. Anleger können mit ihrem Kreditgeber auch eine Zinsvorauszahlung vereinbaren.

Dieses Disagio kann bis zu zehn Prozent der Kreditsumme betragen und darf auf einen Schlag steuerlich geltend gemacht werden. Das ist steuerlich sinnvoll, wenn man gut verdient, künftig aber mit geringerem Einkommen rechnet.


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6. Abschreibungen: Den Fiskus am Wertverfall der Wohnung beteiligen

Besonders Steuer sparend ist die Gebäudeabschreibung, mittels derer sich der Fiskus an der Abnutzung und dem dadurch - theoretisch - verbundenen Wertverfall der Wohnung beteiligt. Die Höhe der Abschreibung richtet sich nach dem Alter der Immobilie. Bestandsimmobilien, die vor 1925 erbaut wurden, können pauschal mit 2,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden, jüngere Objekte mit maximal zwei Prozent. Abschreibung gibt es allerdings nur für den anteiligen Gebäude- oder Wohnungskaufpreis. Der mitgekaufte Grund und Boden kann nicht abgeschrieben werden.


7. Mit Oldies besonders viel Steuern sparen

Besondere Abschreibungsregeln gelten für Baudenkmäler und sanierungsbedürftige Immobilien in städtebaulichen Entwicklungsgebieten. Wer sich vom Charme eines alten Gutshofs, eine Gründerzeitvilla oder eines historisch besonders wertvollen Fachwerkhauses hat einfangen lassen, muss beim Kauf oft eine vergleichsweise geringe Summe auf den Tisch blättern.

Das dicke Ende folgt danach mit den oft erheblichen Sanierungskosten, um dem vernachlässigten Immobilienoldie wieder Leben einzuhauchen. Genau hier setzt die steuerliche Förderung an. Über hohe Sonderabschreibungen können Sie die Modernisierungs- und Instandsetzungskosten aber zügig von der Steuer absetzen.

8. Bei Verlusten Freibetrag eintragen lassen

Kapitalanleger müssen nicht bis zur jährlichen Steuererklärung warten, um das Finanzamt zur Kasse zu bitten. Selbstständige können bei Immobilienverlusten eine Minderung ihrer vierteljährlichen Steuervorauszahlungen verlangen. Arbeitnehmer haben die Möglichkeit, sich ihre Vermietungsverluste als Freibetrag auf die Lohnsteuerkarte eintragen zu lassen. So bleibt vom Gehalt Monat für Monat netto mehr übrig. Vordrucke für die Lohnsteuermäßigung gibt es beim Finanzamt.

9. Eigentumswohnung an Familienmitglieder vermieten und Steuern sparen

Möchten Sie Ihrer Verwandtschaft mit einer preiswerten Bleibe unter die Arme greifen, erhalten Sie attraktive Steuervorteile. Der Clou: Bei einer Wohnungsvermietung an Angehörige kann die vereinbarte Kaltmiete bis zu 34 Prozent unter der ortsüblichen Miete liegen und trotzdem können Sie alle Wohnungskosten in voller Höhe gegenrechnen.

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes muss das Finanzamt steuersparende Mietverhältnisse mit den eigenen Kindern sogar dann anerkennen, wenn der Nachwuchs mangels eigenem Einkommen die Miete nur aus dem Barunterhalt seiner Eltern aufbringen kann (BFH- Urteil vom 19.10.1999, Aktenzeichen IX R 30/989). Trotz der für Steuerzahler positiven Rechtsprechung sollten Sie Mietverträge innerhalb der Familie immer schriftlich abschließen und buchstabengetreu einhalten.

Steuerprüfer und Finanzrichter achten nämlich streng auf die Einhaltung von Formalitäten. Wichtig ist auch, dass der Mietvertrag für die Eigentumswohnung zu Konditionen abgeschlossen wird, wie sie unter Fremden üblich sind. Finden die Finanzbeamten hier ein Haar in der Suppe, kippen sie das familiäre Steuersparmodell.

Grunderwerbsteuer 2016

BundeslandGrunderwerbsteuersatz
Baden-Württemberg 5,00 %
Bayern 3,50 %
Berlin 6,00 %
Brandenburg 6,50 %
Bremen 5,00 %
Hamburg 4,50 %
Hessen 6,00 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,00 %
Niedersachsen 5,00 %
Nordrhein-Westfalen 6,50 %
Rheinland-Pfalz 5,00 %
Saarland 6,50 %
Sachsen 3,50 %
Sachsen-Anhalt 5,00 %
Schleswig-Holstein 6,50 %
Thüringen 5,00 %

Stand: 01.08.2016, Quelle: eigene Recherchen

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