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19.09.2014 16:50

Wohneigentum Bei der Anschlussfinanzierung doppelt Zinskosten sparen

von Max Geißler Autor
Bei auslaufendem Baudarlehen verhilft ein Finanzierungscheck zu einem günstigen Folgekredit. Geringe Restschuld und höherer Beleihungswert begünstigen die Zinsen.
Wohneigentum Bei der Anschlussfinanzierung doppelt Zinskosten sparen
Nicht nur das niedrige Zinsniveau spielt Immobilieneigentümern bei einer Anschlussfinanzierung in die Karten
Im aktuellen Zinstief können nicht nur Immobilienkäufer viel Geld sparen, sondern auch Haus- und Wohnungsbesitzer mit laufender Baufinanzierung. Baudarlehen bei Topanbietern kosten derzeit rund zwei Drittel weniger als vor zehn Jahren. Ein Blick in den Biallo-Baugeld-Vergleich zeigt: Zehnjährige Baufinanzierungen gibt’s heute schon ab gut anderthalb Prozent Sollzinsen, zum Beispiel bei Huk-Coburg, Santander Bank oder der Volksbank Rhein-Lippe. Die Anschlussfinanzierung kann sich bei gleichbleibender Kreditrate dadurch um mehr als Zwanzigtausend Euro verbilligen.

Geringerer Beleihungsauslauf senkt Anschlussfinanzierung

Neben dem allgemeinen Marktzins haben aber auch der Kreditbetrag und der Wert des Hauses Einfluss auf den Zinssatz der Baufinanzierung. „Das Verhältnis von Darlehenssumme und Beleihungswert wirkt sich über den Beleihungsauslauf direkt auf die Bauzinsen aus“, erklärt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierers Interhyp. Um den Beleihungsauslauf zu errechnen, ermittelt das Kreditinstitut anhand von Vergleichswerten zunächst den Beleihungsswert der Immobilie. Die Faustformel lautet: Kaufpreis minus rund zehn Prozent Sicherheitsabschlag. Den Beleihungswert setzt das Kreditinstitut ins Verhältnis zum benötigten Fremdkapital des Käufers. Auf diese Weise ergibt sich der in Prozent ausgedrückte Beleihungsauslauf. Je geringer dieser ist, desto besser für die Kreditkosten. Da der Beleihungsauslauf bei der Anschlussfinanzierung in der Regel niedriger ist als beim Erstkredit, sinkt das Risiko für die Bank. Dies führt zu günstigeren Zinsen.
Der Interhyp-Chef macht folgende Beispielrechnung auf: Wer 2004 für eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro ein Baudarlehen von 240.000 Euro aufgenommen hat, für den errechnete sich ein Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Bei einer anfänglichen Tilgung von 1,0 Prozent und einem jährlichen Sollzinssatz von 5,0 Prozent beträgt die Restschuld nach zehn Jahren noch 208.944 Euro. Selbst wenn der Beleihungswert der Immobilie nicht gestiegen ist, sinkt der Beleihungsauslauf damit auf 70 Prozent. „Dies verbessert den aktuellen Sollzinssatz einer zehnjährigen Anschlussfinanzierung von 1,76 auf 1,67 Prozent“, so Goris.

Preiswerte Anschlussfinanzierung durch höheren Beleihungswert

Wohneigentümer besitzen aber noch einen zweiten Faustpfand: den Beleihungswert. Ist der Wert des Objekts in der Zwischenzeit gestiegen – was bei zehnjähriger Laufzeit in den meisten Fällen der Fall sein dürfte – begünstigt dies zusätzlich den Beleihungsauslauf und damit die Zinsen. „Ginge man im angeführten Fall bei einer Anschlussfinanzierung mit einer Restschuld von 208.944 Euro von einem gestiegenen Immobilienwert von 350.000 Euro aus, so fiele der Beleihungsauslauf auf knapp 60 Prozent“, rechnet der Kreditfachmann vor. Bei dieser Einstufung könnte die Bank den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung um weitere 0,05 Prozent senken. Statt 1,67 Prozent müsste der Kreditnehmer dann nur 1,62 Prozent Sollzins zahlen. Unterm Strich führt dies zu einer weiteren Zinsersparnis von über 2.000 Euro.


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