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06.11.2015 11:48

Anschlussfinanzierung Jetzt den besten Bau-Zins sichern

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Läuft der Erstkredit für das Eigenheim aus, stehen häufig noch 70 oder 80 Prozent Restschuld zu Buche. Viele Eigentümer verlängern dann den bestehenden Kredit ohne zu Vergleichen – meist ein teurer Fehler.
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Denn Top-Banken verlangen etwa für einen Zehnjahreskredit häufig weniger als 1,5 Prozent Jahreszins. Oft bringt darum schon jetzt eine Umschuldung oder ein Forward-Darlehen mehr. Entscheidend sind Restlaufzeit des Erstkredits und Konditionen des Folgedarlehens. Wann sticht welche Option?

Forward-Darlehen

Endet die Baufinanzierung erst in zwei oder drei Jahren, sorgt ein sogenanntes Forward-Darlehen für eine preiswerte Anschlussfinanzierung. „Forward-Darlehen sichern die sehr günstigen Kreditzinsen bis zu 48 Monate im Voraus“, sagt Christoph Zschaetzsch, Leiter Baufinanzierung der Deutschen Bank. Kreditnehmer erlangen dadurch Planungssicherheit. Manche Banken erlauben sogar Vorlaufphasen bis zu 60 Monate, etwa die Sparda Bank West oder die National Bank (Rhein-Ruhr). Der Spareffekt kann beträchtlich sein: Steigen die Zinsen in den nächsten vier Jahren beispielsweise um 2,0 Prozentpunkte, spart ein Forward-Darlehen über 150.000 Euro, das zu aktuellen Zinsen abgeschlossen wird, rund 250 Euro im Monat – binnen zehn Jahren eine Ersparnis von 30.000 Euro.
Die langfristige Sicherung der heutigen Konditionen kostet aber Geld. Die Kreditinstitute berechnen Zinsaufschläge zwischen 0,02 und 0,05 Prozent, und zwar für jeden Monat, der bis zur Darlehensauszahlung vergeht. „Da die Zuschläge gesunken sind, rechnen sich Forward-Darlehen jetzt schon bei geringen Zinsanstiegen in der Zukunft“, freut sich Zschaetzsch. Die National Bank vergibt zum Beispiel Forward-Darlehen bereits ab 0,010 Prozent Aufzins, die Santander Bank ab 0,015 Prozent. Da die ersten drei Monate bis zum Kreditstart meist aufschlagfrei sind, verteuern sich Anschlussfinanzierungen derzeit nur marginal. Tipp: ING-Diba und PSD Bank Nord verzichten aktuell bis zu zwölf Monate auf Forward-Zuschläge.

Prolongation

Endet der Erstkredit in wenigen Monaten, kann man die Baufinanzierung beim bisherigen Kreditgeber verlängern. Das lohnt, wenn die Bank gute Zinsen bietet und bis zum Start des Anschlusskredits keine Bereitstellungszinsen verlangt. „Wer seinem bisherigen Geldhaus treu bleiben will, der sollte auf einen Zinsnachlass bestehen, denn die Bank geht mit der Anschlussfinanzierung ein geringeres Risiko als im Neugeschäft ein“, empfiehlt Franz Lücke, Ressortleiter Baufinanzierung bei der ING-Diba. Häufig fallen ab dem dritten Monat nach Bereitstellung des Darlehens 0,25 Prozent Zinsen pro Monat an. Ein Folgedarlehen über 150.000 Euro, das neun Monate lang nicht abgenommen wird, verursacht dadurch knapp 220 Euro Bereitstellungszinsen. Solche Strafzinsen sollte man umgehen. Ein Jahr Aufschubzeit ohne Extrazins gestatten beispielsweise 1822 direkt, Santander Bank und PSD Bank Rhein-Ruhr, neun Monate gewähren Allianz und Degussa Bank.
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Umschuldung

Fällt das Prolongationsangebot dürftig aus, sollte man Offerten anderer Kreditgeber nicht scheuen. Die Kosten für die Kreditumschuldung sollten kein Hinderungsgrund für einen Bankwechsel sein. Eine Grundschuldabtretung kostet nur wenige hundert Euro und bringt im Zweifelsfall mehr als eine ungünstige Prolongation. Faustregel von Kreditexperten: Der Bankwechsel lohnt, wenn der Zinssatz der alternativen Baufinanzierung mehr als 0,2 Prozent unter der angebotenen Prolongation liegt. Achten Sie auch auf Spezialofferten. Die ING-Diba ermöglicht beispielsweise regionale Zinsrabatte von bis zu 0,2 Prozent auf aktuelle Konditionen. Kreditvermittler wie Interhyp oder Dr. Klein suchen aus hunderten von Anbietern das beste Angebot heraus, die gleiche Arbeitsweise verfolgen Direktbanken wie Comdirect und DAB Bank.

Tipp: Sie möchten mehr wissen? In unserem sechseitigem Dossier informieren wir Sie detalliert zum Thema: "Baufinanzierung: Verlängern, Umschulden oder Zinsen sichern".

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