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07.08.2013 08:00

Anschlussfinanzierung Wie erreicht man optimale Konditionen?

von Max Geißler Autor
Niedrige Zinsen und eine gesunkene Kreditsumme können die Kreditrate bei der Anschlussfinanzierung deutlich verkleinern. Sie zu senken, ist aber nicht sinnvoll.
Immobilien_ Verbraucherportal Biallo.de
Eine Anschlussfinanzierung will wohlüberlegt sein
Bei der Anschlussfinanzierung besteht die Möglichkeit, Kreditkonditionen neu auszurichten und an die aktuelle Situation anzupassen. So können Darlehensnehmer die Kreditrate ändern, Sondertilgungen einplanen und die Zinsbindung optimieren. Zudem können Immobilienbesitzer Sonderzahlungen vornehmen und damit den zu finanzierenden Kreditbetrag verringern. Das ist auch deswegen sinnvoll, weil Sonderzahlungen nach dem Ende der Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich sind.

Tilgungssatz bei der Anschlussfinanzierung maximieren

„Die Ratenhöhe sollte den veränderten Einkommensverhältnissen und dem aktuellen Zinsniveau Rechnung tragen“, rät Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank. So sind seit dem Erstdarlehen etliche Jahre ins Land gegangen. Möglicherweise ist das Einkommen in der Zwischenzeit gestiegen, erzielt der Ehepartner ebenfalls eigene Einkünfte oder die Ausgaben sind gesunken, zum Beispiel weil die Kinder außer Haus sind. In solchen Fällen sei die Erhöhung der Tilgungsrate bei der Anschlussfinanzierung sinnvoll, denn dadurch ist man schneller schuldenfrei.

Die Kreditrate wird durch Faktoren wie den Darlehensrestbetrag oder das aktuelle Zinsniveau beeinflusst. Weil der Darlehensbetrag bei der Anschlussfinanzierung im Vergleich zum Erstkredit niedriger ausfällt, winkt dem Kreditnehmer Entlastung. Gesellt sich dazu noch ein günstigeres Zinsniveau, freuen sich viele über deutlich sinkende Monatsraten. Die Sache hat allerdings einen Haken: Niedrige Kreditraten führen im Endeffekt nicht zu niedrigeren, sondern zu höheren Zinskosten. Schuld daran ist die geringe Tilgungsleistung. Sie verursacht bei niedrigen Zinsen sehr lange Kreditlaufzeiten, weil das Darlehen nur zögerlich abgezahlt wird. Die einzelnen Kreditraten sind zwar niedrig, aber unterm Strich summieren die vielen Monatszahlungen den Zinsaufwand zu großen Beträgen.

Beispiel: Wenn man einen Restkredit über 130.000 Euro mit einem Prozent Anfangstilgung fortführt, so wäre man bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent erst nach 43 Jahren schuldenfrei. Die monatliche Belastung beläuft sich zwar auf moderate 487,50 Euro, die Zinszahlungen summieren sich aber im Lauf der Zeit auf über 121.000 Euro.

Kompromiss zwischen Raten- und Tilgungshöhe finden

„Um die Zinskosten zu verringern, sollten Eigentümer bei der Anschlussfinanzierung nicht vorrangig auf eine niedrige Kreditrate schielen, sondern einen vertretbaren Kompromiss zwischen Raten- und Tilgungshöhe suchen“, empfiehlt Grunwald. Gerade bei niedrigerem Zinsniveau lasse sich diese Strategie ohne Mehraufwand umsetzen. Sinnvoll sei es, eine Anfangstilgung von mehr als einem Prozent zu wählen.

Zinsaufwand beim Anschlussdarlehen halbieren

Im vorangegangenen Beispiel würde sich bei einer Anfangstilgung von drei Prozent die monatliche Kreditrate zwar auf 704 Euro erhöhen. Dafür wäre der Kredit aber bereits nach etwa 22 Jahren getilgt und der Zinsaufwand hätte sich mit 57.000 Euro mehr als halbiert. Wer sich eine Anfangstilgung von vier Prozent leisten kann, der verringert den Zinsaufwand gar auf knapp 42.500 Euro und die Laufzeit auf 18 Jahre. Die Strategie beim Anschlussdarlehen sollte daher lauten: Kreditrate nicht verringern, sondern Tilgungssatz rauf! Die geringere Restschuld zum Umschuldungstermin sowie günstige Zinsen bieten dafür die beste Basis.

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Flexible Tilgungsraten bevorzugen

„Ein neuer Trend bei der Baufinanzierung ist die Möglichkeit, die Tilgungsrate während der Laufzeit anzupassen“, sagt Jan Enno Einfeld, Leiter Beratung bei der Comdirect Bank. Dabei können Kreditnehmer, die beispielsweise mit einem Prozent Anfangstilgung eingestiegen sind, nach einiger Zeit den Tilgungssatz auf zwei oder gar drei Prozent erhöhen. Gleiches funktioniert umgekehrt: So kann man die Tilgungshöhe vermindern, wenn wegen der Geburt eines Kindes weniger Geld zur Verfügung steht.

Auch die Umschuldung des Darlehens zu einem günstigeren Anbieter kann Vorteile bringen. Wird die Grundschuld an eine andere Bank abgetreten, entstehen bei einem Betrag von 100.000 Euro lediglich Kosten von etwa 200 Euro. Zum Vergleich: Ein um 0,3 Prozentpunkte günstigeres Hypothekendarlehen über die gleiche Summe bringt bei zehn Jahren Laufzeit eine Zinsersparnis von rund 3.000 Euro. Da fallen die Wechselkosten kaum ins Gewicht. Manche Banken erstatten sogar die Gebühr.

Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 15 Jahre
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Sollzins
eff. Zins
 
1.
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1,12%
2.
1,20%
1,23%
3.
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1,24%
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