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26.05.2011 11:48

Baufinanzierung via Lebensversicherung Was tun bei einer Finanzierungslücke?

von Max Geißler Autor
Sinkende Erträge bei Kapital-Lebensversicherungen bringen viele Bauherren in Bedrängnis. Welche Alternativen bieten sich an?
Baufinanzierung via Lebensversicherung Was tun bei einer Finanzierungslücke? Finanzportal Biallo.de
Früher üblich: Eigenheim über eine Lebensversicherung finanzieren
In der Vergangenheit war die Finanzierung von Immobilien mittels Kapital-Lebensversicherung bei Kapitalanlegern sehr beliebt: Der Immobilienkäufer nahm ein Hypothekendarlehen auf ohne es zu tilgen. Während der Kreditlaufzeit überwies er lediglich die fälligen Zinsen an die Bank. Zeitgleich wurde eine Lebensversicherung abgeschlossen, bei deren Ablaufleistung der offene Kreditbetrag am Darlehensende auf einen Schlag getilgt wurde. Vorteile: Die jährlichen Zinszahlungen an die Bank waren steuerlich absetzbar, die Ablaufsumme blieb steuerfrei. Lag die Überschussbeteiligung regelmäßig über dem Kreditzins, verbuchten Eigentümer Kapitalüberschüsse. Ralph Müller, Leiter Baufinanzierung bei der Deutschen Bank bringt es auf den Punkt: „Erwirtschaftete die Police mehr Ertrag als der Kredit kostet, machte der Kreditnehmer Plus.“

Das steuergünstige Konstrukt gehört jedoch der Vergangenheit an. Der Gesetzgeber hat die Steuervergünstigungen seit 1. Januar 2005 weitgehend abgeschafft. Die Zinszahlungen an die Bank sind nicht mehr absetzbar und die Erträge neu abgeschlossener Lebenspolicen werden seither mindestens zur Hälfte besteuert. Liegt die Auszahlung vor dem 60. Lebensjahr bzw. läuft der Vertrag keine zwölf Jahre, ist gar die gesamte Ertragsleistung steuerpflichtig. Durch den Wegfall der Steuerbegünstigung und die seit Jahren rückläufigen Ablaufrenditen lohnen Baufinanzierungen mit Hilfe kapitalbildender Lebenspolicen heute kaum noch.
Steuerboni: Für Altverträge gibt es Bestandsschutz

Für Altverträge, die bis Ende 2004 abgeschlossen wurden, besteht Bestandsschutz. Das heißt, die Verträge profitieren weiterhin von den genannten Steuerboni. Dennoch geraten Immobilienkäufer mit dieser Finanzierungsvariante mehr und mehr in Bedrängnis. Grund: Die Ablaufleistungen der Policen sinken kontinuierlich und werden bei den meisten Versicherten die einst kalkulierten Auszahlbeträge nicht mehr erreichen. Je länger die Finanzierung noch läuft, desto größer dürfte die Lücke ausfallen. Im Ergebnis reicht die ausgezahlte Summe bei weitem nicht aus, um das Immobiliendarlehen vollständig zu tilgen. Es verbleibt eine Restschuld.

Wie können Versicherte handeln?
  • Versicherungssumme erhöhen: Um den Fehlbetrag auszugleichen, könnte man die Versicherungssumme aufstocken. Doch das ist derzeit keine rentable Idee. Erstens entstehen dadurch neue Vertragskosten, zweitens liegen die aktuellen Renditen von drei bis vier Prozent nicht selten unterhalb der zu zahlenden Kreditzinsen und drittens kann der Zinseszinseffekt für das neue Kapital aufgrund der kurzen Restlaufzeit nur noch eingeschränkt wirken.
     
  • Police kündigen: Optional ließe sich die vorhandene Police kündigen oder verkaufen und der Erlös als Sondertilgung in die Finanzierung einbringen. Allerdings belasten in diesem Fall Stornokosten und der verlorengehende Schlussüberschuss den Ertrag. „Die Frage, ob die Lebensversicherung gekündigt oder fortgeführt werden soll, hängt unter anderem davon ab, wie hoch der aktuelle Rückkaufswert bzw. die zu erwartende Ablaufleistung bei planmäßiger Fortführung des Vertrags ist“, sagt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. Echte Kalkulationssicherheit biete allerdings nur die garantierte Ablaufleistung, nicht die Ablaufprognose. Mit der Ablaufsumme lasse sich errechnen, welche Verzinsung dem Versicherungsnehmer in Aussicht gestellt wird. „Ist die Rendite niedriger oder gleich hoch wie der Zins, der für das Darlehen zu zahlen ist, wird es sinnvoller sein, die Police zu kündigen, eine Sondertilgung zu leisten und das Hypothekendarlehen auf eine direkte Abzahlung umzustellen. Empfehlenswert ist eine Fortführung der Versicherung nur, wenn die in Aussicht gestellte Rendite mindestens einen Prozentpunkt über dem Kreditzins liegt“, so Schwarz. Das dürfte derzeit aber nur selten der Fall sein.
     
  • Beitragsfreistellung: Eine Alternative zur Kündigung ist die Beitragsfreistellung der Police und das separate Ansparen von Kapital mittels Bank- oder Fondssparplan. Zwar ermöglichen auch Bankanlagen derzeit keine großen Zinsgewinne, aber immerhin verursachen sie im Gegensatz zu Versicherungsverträgen weder Abschlussgebühren noch laufende Kosten. Renditen zwischen drei und vier Prozent sind möglich, solange die Erträge den Sparerpauschbetrag von 801 Euro pro Person nicht überschreiten. Fondssparpläne sind aufgrund ihres hohen Risikos für kurzfristige Geldanlagen hingegen nicht ratsam. Um mit ziemlicher Sicherheit Gewinn zu machen, müsste die Restlaufzeit des Hypothekendarlehens größer als zehn Jahre sein.
„Eine allgemein gültige Vorgehensweise lässt sich kaum empfehlen“, so Schwarz. Vielmehr sollten Lebensversicherte einen weiteren Aspekt bedenken. So diene die Lebensversicherung nicht nur als Tilgungsinstrument, sondern auch dem Todesfallschutz. Kreditnehmer sollten deshalb vor einer Kündigung klären, ob dieser Schutz weiter benötigt wird und wenn ja, ob er gegebenenfalls durch eine preiswertere Risikolebensversicherung ersetzt werden kann.
Vergleich Risikolebensversicherung
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Leserkommentare
27.05.2011 - von Altervertrag
Alterverträge
Es sollte noch klarer betont werden, dass die Kündigung von Altverträgen praktisch *IMMER* zu vermeiden ist! Meine eigene Police erwirtschaftete die vergangenen Jahre laut KLV-Check stets Zuwächse bei den garantierten Leistungen von über 5%. Die sind anderweitig so sicher nicht mehr erzielbar!
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