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04.06.2014 15:16

Baufinanzierung Beleihungsauslauf – was ist das?

von Max Geißler Autor
Der Beleihungsauslauf hat direkten Einfluss auf die Bauzinsen. Doch nur wenige wissen, was dahinter steckt.
Baufinanzierung Beleihungsauslauf – was ist das?
Beleihungsauslauf - Verkehrswert der Immobilie in Relation zum benötigten Fremdkapital
Wie eine Befragung des Baugeldvermittlers Hypothekendiscount ergab, kennt nur jeder Zweite die Bedeutung des Begriffs Beleihungsauslauf. Danach wissen gut 27 Prozent nicht, welchen Einfluss der Beleihungsauslauf auf die Immobilienfinanzierung hat. Rund 22 Prozent sind gar der Meinung, dass ein hoher Beleihungsauslauf den Kredit verbilligt oder aber die Tilgungsrate erhöht – alles falsch!
 

Richtig ist:

Ein hoher Beleihungsauslauf verteuert das Baudarlehen. Und das kommt so: Das Kreditinstitut errechnet anhand von Vergleichswerten den Verkehrswert der Immobilie. Die Faustformel dazu lautet: Kaufpreis minus rund zehn Prozent Sicherheitsabschlag, bei Versicherungen sind es oft 20 Prozent. Diesen Verkehrswert setzt das Kreditinstitut ins Verhältnis zum benötigten Fremdkapital des Käufers. Auf diese Weise ergibt sich der in Prozent ausgedrückte Beleihungsauslauf. Je niedriger dieser ist, desto besser für die Kreditkosten. 


Hintergrund:

Der Beleihungsauslauf dient der Risikokalkulation der Bank. Er wirkt sich direkt auf die Kreditzinsen der Immobilienfinanzierung aus. Je mehr Eigenkapital der Eigentümer zur Verfügung hat, desto niedriger der Beleihungsauslauf und desto günstiger in der Regel auch das Kreditangebot der Bank. Umgekehrt gilt: Ein höherer Beleihungsauslaf wirkt sich negativ auf die Zinsvergabe aus, denn die Bank hat dadurch ein größeres Risiko. 
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Beispiel:

Taxiert eine Bank bei einer 100.000 Euro teuren Immobilie den Verkehrswert auf 90.000 Euro und bringt der Kreditnehmer 20.000 Euro Eigenkapital mit, ist eine Kreditaufnahme von 80.000 Euro nötig. Aufgrund des unterhalb des Kaufpreises angesetzten Verkehrswertes beträgt der Beleihungsauslauf nicht etwa 80 sondern 88,8 Prozent. Um einen Beleihungsauslauf von 60 Prozent zu erreichen und den Kredit preiswert zu machen, müsste der Käufer die Kreditsumme auf 54.000 Euro senken – zum Beispiel, indem er den Eigenkapitalseinsatz von 20.000 auf 46.000 Euro erhöht.
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