Startseite | RSS | Mobil | Sitemap |
Donnerstag, 29.09.2016 10:22 Uhr
Newsletter:
Suche:
Startseite
Startseite > Baukredit > Forwarddarlehen
Artikel bewerten:
AAA
13.05.2016 12:39

Forwarddarlehen Zinsen von heute für die Anschlussfinanzierung von morgen

von Max Geißler Autor
Mit einem Forwarddarlehen sichern Sie sich aktuelle Zinsen für die spätere Anschlussfinanzierung. Das lohnt vor allem bei niedrigem Zinsniveau, denn der Folgekredit wird dadurch preiswerter als der Erstkredit. Auf diese Punkte kommt es dabei an:
Forwarddarlehen Zinsen von heute für die Anschlussfinanzierung von morgen
Sie haben sich schon eingelebt und jetzt steht die Anschlussfinanzierung an
1. Marktzins: Achten Sie auf das Zinsniveau und den Zinstrend. Zeigt der Trend nach unten, kann eine abwartende Haltung zu besseren Zinsen beim Forwarddarlehen führen. Bei steigendem Zinsniveau, empfiehlt sich Entscheidungsfreude, um höhere Zinskosten zu vermeiden.

2. Zinssatz: Der Zinssatz des Forwarddarlehens sollte deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt vergleichbarer Baufinanzierungen liegen – nur so zahlen Sie mit einiger Sicherheit nicht drauf. Ist der Zinssatz höher als die Konditionen der bestehenden Baufinanzierung, lohnt das Forwarddarlehen nur dann, wenn Sie mit weiter steigenden Zinsen rechnen.

3. Aufschubzeit: Forwarddarlehen erlauben meist Wartezeiten von bis zu 36 Monaten, dann muss das Folgedarlehen starten. Es gibt aber immer wieder Angebote von bis zu 60 Monaten. Der Kreditabschluss weit im Voraus lohnt, wenn die aktuellen Zinsen viel tiefer liegen als beim Erstkredit und Sie unsicher sind, ob das Zinsniveau nicht bald wieder steigt.

4. Zinsaufschlag: Für die langfristige Sicherung günstiger Konditionen berechnen Banken einen Zinsaufschlag. Vermeiden Sie solche Zusatzkosten, in dem Sie nach Kreditinstituten suchen, die auf Forward-Zinsen verzichten.

5. Tilgung: Wie beim Erstkredit gilt: Die schnelle Rückzahlung des Forwarddarlehens verringert die Laufzeit und die Gesamtkosten. Allerdings sollten Sie sich eine hohe Tilgungsquote dauerhaft leisten können.

6. Laufzeit: Sichern Sie sich Planungssicherheit, indem Sie die Zinsbindung des Forwarddarlehens möglichst bis zur völligen Entschuldung festschreiben.

7. Zinsgarantie: Die Kreditzinsen sind während der Zinsbindung fest. Das sorgt für gleichbleibende Raten und kalkulierbare Kosten.

8. Sondertilgung: Wählen Sie ein Forwarddarlehen, das Sondertilgungen erlaubt. So können Sie einmal im Jahr eine Extrazahlung leisten und das Darlehen schneller entschulden.

Forwarddarlehen im Check


1. Forwarddarlehen Vergleich: So finden Sie ein günstiges Forwarddarlehen


Forwarddarlehen sind auch unter dem Namen Vorratsdarlehen bekannt. Das bedeutet, Sie sichern sich ein Baudarlehen auf Vorrat, das Sie erst in ein paar Jahren brauchen. Forwarddarlehen funktionieren ähnlich wie klassische Baufinanzierungen, sie erhalten die Darlehen bei Banken und Kreditinstituten. Da sich die Bauzinsen kontinuierlich ändern, empfiehlt sich ein zeitnaher und umfassender Konditionenvergleich. Hilfe hierzu bietet der Biallo-Baufinanzierungs-Vergleich. Dieser zeigt tagesaktuelle Finanzierungsangebote von weit über 130 Banken, Sparkassen und Versicherungen. Auch regionale Anbieter und Kreditvermittler sind enthalten. Außerdem finden Sie eine Vielzahl weiterer Informationen wie den Effektivzins, die Monatsrate und Sondertilgungsrechte.

Forwarddarlehen prüfen: Haben Sie einen günstigen Baukredit gefunden, gehen Sie zu unserem Forward-Darlehen Vergleich. Dort geben Sie den gewünschten Kreditbetrag und Ihren Postleitzahlbereich ein und schon sehen Sie, ob die gewünschte Bank auch Baufinanzierungen in Form von Forwarddarlehen anbietet und wie hoch der Forward-Aufschlag ist.
 

Diese Informationen finden Sie im Forward-Darlehen Vergleich von Biallo.de

  • Anbieter: Bank, Sparkasse oder Kreditinstitut
  • Kreditvermittler: Ein " V "  hinter dem Anbieter zeigt an, dass diese Bank auch Forwarddarlehen von Drittanbietern vermittelt.
  • den gültigen Zinsaufschlag auf aktuelle Kreditkonditionen
  • Ein " R " hinter dem Anbieter zeigt, ob es sich um einen regionalen Anbieter handelt
  • Den Link zur Bank, um ein Forward-Angebot einzuholen.


Zusätzliche Hintergrundinformationen im Biallo-Forward-Darlehen Vergleich


Für weitere Informationen zum gewünschten Forwarddarlehen klicken Sie einfach auf den jeweiligen Anbieter oder auf das 'i' in der Spalte 'Details'. Sie erfahren unter anderen:
  • wie lange das Erstdarlehen noch laufen darf, bis das Forwarddarlehen startet,
  • welche Zinsbindungsfrist Sie wählen können,
  • wie hoch der Kreditbetrag für das Forwarddarlehen mindestens sein muss,
  • welcher Zinsaufschlag ab wann fällig wird,
  • Besonderheiten des Forwarddarlehens und Kontaktdaten des Anbieters.

 

2. Forwarddarlehen Zinsen: Wann lohnt das Forwarddarlehen, wann nicht?


Ein Forwarddarlehen ist im Prinzip eine Wette auf steigende oder fallende Zinsen. Ob für Sie ein solches Darlehen sinnvoll ist oder nicht, hängt vom aktuellen Zinsniveau ab und davon, wie Sie die weitere Zinsentwicklung einschätzen. Erwarten Sie sinkende Zinsen oder stagnierende Zinsen auf tiefem Niveau, dann können Sie die Anschlussfinanzierung vor sich her schieben. Gehen Sie jedoch von steigenden Zinsen aus, dann sollten Sie sich rechtzeitig nach einem günstigen Forwarddarlehen umsehen. Die Anschlussfinanzierung auf Vorrat ist sinnvoll, wenn die bestehende Baufinanzierung noch ein paar Jahre läuft, Sie aber in naher Zukunft mit schlechteren Konditionen rechnen. Dann würde die Anschlussfinanzierung teurer als Ihr aktueller Baukredit. Mit einem Forwarddarlehen können Sie ungünstige Kreditkonditionen vermeiden. Sind die aktuellen Kreditzinsen niedriger als der Zinssatz Ihres Erstkredits, dann lohnt der Abschluss. Ihre Anschlussfinanzierung wird dadurch billiger und Sie sparen Kosten.

Umgekehrt gilt: Befindet sich der Markt gerade in einer Hochzinsphase, ist ein Forwarddarlehen eher ungeeignet, denn es würde die hohen Zinslasten für lange Zeit fortschreiben. Das gilt besonders dann, wenn das aktuelle Zinsniveau über dem Zinssatz der laufenden Baufinanzierung liegt.
 
  • So viel Ersparnis ist drin: Verbilligt sich beispielsweise eine zehnjährige Baufinanzierung um zwei Prozentpunkte, so kostet die Kreditrate bei der Anschlussfinanzierung rund 30 Prozent weniger als beim Erstkredit. Nutzen Sie niedrige Zinsen zum Abschluss eines Forward-Darlehens.

Manche Bank gewährt bis zu 60 Monate Aufschubzeit
Ein wichtiger Faktor bei der Entscheidung für oder gegen ein Forwarddarlehen ist die Zeitspanne bis zum Start der Anschlussfinanzierung. Endet Ihr Erstkredit erst in vier oder fünf Jahren, ist es schwer, die Zinsentwicklung für eine so lange Zeit einzuschätzen. Einfacher ist es, wenn die bestehende Baufinanzierung bereits in zwölf oder 18 Monaten endet.

Die meisten Banken gewähren bis zu 36 Monate Wartezeit, bis das Forwarddarlehen starten muss. Läuft Ihre Baufinanzierung in 48 oder 60 Monaten aus und möchten Sie extrem günstige Tiefzinsen zeitnah festschreiben, dann sollten Sie nicht die Flinte ins Korn werfen. Informieren Sie sich über passende Angebote in unserem Forwarddarlehen Vergleich. Dieser beinhaltet zahlreiche Kreditinstitute, die bis zu fünf Jahre Vorlaufzeit einräumen, beispielsweise die Postbank, die National Bank (Rhein-Ruhr) und der Versicherer Huk Coburg.
 

3. Forward-Aufschlag: Gesamtkosten im Auge behalten


Neben dem Zinssatz des Forwarddarlehens beeinflusst der Forward-Aufschlag die Gesamtkosten der Anschlussfinanzierung. Die Kreditinstitute berechnen für die Sicherung aktueller Konditionen über einen längeren Zeitraum einen Extrazins. Für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Anschlussdarlehens vergeht, verlangen Banken 0,01 bis 0,04 Prozent Aufschlag auf aktuelle Konditionen. Davon ausgenommen sind nur die ersten zwei oder drei Monate. Folge: Ein in drei Jahren startendes Forwarddarlehen, das zwei Monate aufschlagfrei bleibt, verteuert sich bei einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent um insgesamt 1,02 Prozent.

Für Sie bedeutet das: Je länger die Aufschubzeit und je höher der Zinsaufschlag, desto mehr verteuert sich das Forwarddarlehen. Um Zusatzkosten zu minimieren, sollten Sie verschiedene Angebote vergleichen. Dies geht am besten mit unserem Forward-Darlehen Vergleich. Dieser zeigt sowohl die Höhe des Zinsaufschlags als auch die Dauer der kostenfreien Bereitstellungszeit.
 
  • Tipp: Zahlreiche Kreditinstitute verzichten langfristig auf Forward-Aufschläge. Bis zu zwölf Monate ohne Aufpreis bieten Allianz, Debeka und Santander Bank.

Behalten Sie den Gesamtzins im Blick
Bedenken Sie, dass unterm Strich der Gesamtzins entscheidend ist. Schielen Sie nicht nur auf geringe Forward-Aufschläge. Was nutzt Ihnen ein geringer Zinsaufschlag, wenn der Basiszins, den Sie zu zahlen haben, sehr hoch ist. Dann lieber einen niedrigen Basiszins und einen etwas höheren Forward-Aufschlag. Behalten Sie also stets die Sollzinsen mit Hilfe unseres Baufinanzierungs-Vergleichs im Blick. Nur so zahlen Sie bei der Anschlussfinanzierung günstige Monatsraten mit insgesamt niedrigen Zinsen.

 

4. Forward-Darlehen-Tilgung: Tilgungsquote stets am Zinsniveau orientieren


Zu Beginn jeder Baufinanzierung müssen Sie sich für eine bestimmte Tilgungsrate entscheiden, mit der das Darlehen zurückgeführt wird. Das gilt auch für Forwarddarlehen. Beginnen Sie die Anschlussfinanzierung mit einer Anfangstilgung von 1,0 Prozent, wird das Forwarddarlehen im ersten Jahr um exakt 1,0 Prozent zurückgeführt. Das ist nicht sehr viel. Zwar tilgen Sie mit jeder Ratenzahlung ein kleines Stück der Darlehenssumme, dadurch verringert sich peu à peu der Anteil der Zinskosten an der Kreditrate, im Gegenzug wächst der Tilgungsanteil. Der Umschwung zugunsten des Tilgungsanteils geschieht jedoch sehr langsam.

Das aktuelle Zinstief verzögert die Rückzahlgeschwindigkeit zusätzlich. Denn die Zinsersparnis je geleisteter Ratenzahlung ist geringer als bei hohen Bauzinsen. Folge: Der Tilgungsanteil wächst langsam, die Tilgung des Baukredits kommt nur schleppend voran.
 
  • So beeinflussen niedrige Zinsen die Tilgungsgeschwindigkeit Eine Baufinanzierung über 100.000 Euro startet mit jeweils 2,0 Prozent Anfangstilgung. Bei zwei Prozent Sollzins dauert die Rückzahlung gut 34 Jahre bis zur völligen Schuldenfreiheit. Beträgt der Sollzins 3,0 Prozent ist der Baukredit nach gut 30 Jahren abgezahlt. Bei 4,0 Prozent Sollzins ist bereits nach gut 27 Jahren Schluss.

Was bedeutet das für Sie?
In Tiefzinsphasen sollten Sie die Tilgungsrate des Forwarddarlehens nicht zu klein wählen. Ansonsten zieht sich die Baufinanzierung unnötig in die Länge und kostet viel Geld. Stellen Sie die Tilgung so ein, dass Sie spätestens mit Eintritt in den Ruhestand schuldenfrei sind.

Forwarddarlehen flexibel tilgen
Was bei der Erstfinanzierung inzwischen von vielen Banken angeboten wird, gibt es auch für Forwarddarlehen: Kredite mit flexibler Tilgung. Das bedeutet, dass Sie die Tilgungsrate während der Laufzeit herauf- oder heruntersetzen können. Das bringt Vorteile, wenn Sie zum Beispiel wegen langer Krankheit oder Jobverlust weniger Einkommen haben. Dann können Sie die Tilgung zeitweise absenken und später – wenn es besser läuft – wieder erhöhen. Früher mussten sich Kreditnehmer für eine bestimmte Anfangstilgung entscheiden, Änderungen waren dann nicht mehr möglich. Im Ergebnis starteten viele Immobilienkäufer eher vorsichtig, was die Tilgung und damit Entschuldung in die Länge zog.
 
  • Handlungsempfehlung für Sie: Wählen Sie ein Forwarddarlehen mit veränderbarem Tilgungssatz. Steigen Sie nicht zu niedrig ein. Entscheiden Sie sich für eine Anfangstilgung, die Sie gut verkraften können, die aber auch den Kredit zügig zurückführt. Bei finanziellen Engpässen fahren Sie den Tilgungssatz zeitweise herunter.

Vermeiden Sie Zusatzkosten: Manche Kreditinstitute berechnen für die Möglichkeit der Tilgungsänderung Zusatzzinsen auf die aktuellen Zinskonditionen. Einige Versicherer und Direktbanken verzichten jedoch auf diesen Aufschlag. Häufig bleiben zwei- oder drei Tilgungswechsel während der Zinsbindung gebührenfrei, so etwa bei der Victoria Versicherung, der Hannoverschen Leben und der ING-Diba.

Sondertilgung bringt die Entschuldung auf Trab
Vereinbaren Sie die Möglichkeit zur Sondertilgung. Sie schlagen zwei Fliegen mit einer Klappe: Die Extrazahlung verkürzt die Anschlussfinanzierung und spart jede Menge Zinsen. Wenn Sie zum Beispiel bei einem zehnjährigen Forwarddarlehen über 200.000 Euro zu fünf Prozent Sollzinsen nach fünf Jahren 10.000 Euro sondertilgen, verringern sich die fälligen Zinszahlungen um 2.800 Euro. Die Gesamtlaufzeit des Baukredits sinkt um 3,5 Jahre. Leisten Sie die Sondertilgung früher, können Sie noch mehr sparen: Überweisen Sie bereits nach zwei statt nach fünf Jahren die Sondertilgung, verringern sich die Zinszahlungen um 4.800 Euro und das Forwarddarlehen um mehr als vier Jahre.
 
  • Tipp: Achten Sie darauf, dass die Bank keinen Zinsaufschlag für die Sondertilgungsoption fordert. Ohne Aufpreis erhalten Sie Forwarddarlehen beispielsweise bei 1822 direkt, ING-Diba und Santander Bank.

 

5. Forwarddarlehen und Bankwechsel: Bei Zinsersparnis lohnt Umschuldung


Sie können das Forwarddarlehen bei Ihrer Hausbank abschließen. Manches Kreditinstitut denkt allerdings eher an seine Gewinnmarge als an zufriedene Kunden und legt ein überteuertes Angebot vor. Die Bank spekuliert damit, dass Sie als Kreditnehmer die Mühen und Kosten scheuen, die mit einem Wechsel zu einem anderen Anbieter verbunden sind. Das sollten Sie aber auf keinen Fall akzeptieren. Holen Sie in diesem Fall sofort Alternativangebote von anderen Banken und freien Kreditvermittlern ein. Häufig können Sie mit einer Umschuldung viel Geld sparen.

Die Kosten für die Kreditumschuldung sollten kein Hinderungsgrund für einen Bankwechsel sein. Eine Grundschuldabtretung kostet nur wenige hundert Euro und bringt im Zweifelsfall mehr als eine ungünstige Prolongation.
 
  • Wann lohnt die Umschuldung? Der Bankwechsel lohnt, wenn der Zinssatz des alternativen Forwarddarlehens mehr als 0,2 Prozent unter der angebotenen Prolongation liegt. Berücksichtigen Sie dabei aber auch den Forward-Aufschlag!

Das gern gebrauchte Argument des Bankberaters, dass sich die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut wegen der Kosten für den Grundschuldübertrag nicht lohnt, stimmt in der Regel nicht. In den meisten Fällen reicht eine kostengünstige Abtretung der Grundschuld an die neue Bank. Selbst bei Löschung und Neueintrag der Grundschuld bleiben die Kosten im Vergleich zur möglichen Ersparnis überschaubar.
 
  • Beispiel: Bei einer Restschuld von 100.000 Euro kostet die Umschuldung inklusive Nebenkosten rund 400 Euro. Eine Abtretung ist bereits ab 250 Euro möglich. Ist das Vergleichsdarlehen 0,5 Prozentpunkte günstiger, summiert sich die Ersparnis bei zehnjähriger Zinsbindung auf 5.500 Euro. Unterm Strich verbleibt eine Ersparnis von Minimum 5.100 Euro.

 

6. Forwarddarlehen kündigen: Nur in Ausnahmefällen möglich


Forwarddarlehen sind rechtsverbindlich
Was passiert, wenn Ihre Wette nicht aufgeht? Wenn die Kreditzinsen anstatt zu steigen, niedrig bleiben oder weiter sinken. Können Sie dann aus dem Kreditvertrag aussteigen? Auf diese Frage gibt es leider ein klares Nein! Obwohl Sie sich ärgern werden über Ihre Entscheidung – ein Zurück ist nicht mehr möglich. Denn Forwarddarlehen sind rechtsverbindlich. Sie müssen den Kredit zu den vereinbarten Konditionen abnehmen, auch wenn es schmerzt.

In Ausnahmefällen ist Kündigung möglich

Die vorzeitige Vertragsauflösung ist nur zulässig, wenn Sie ihre Immobilie verkaufen oder die bisherige Bank den Anschlusskredit verweigert und das Objekt von einer anderen Bank als Sicherheit benötigt wird. In diesen Fällen können Sie mit einer Frist von sechs Monaten das Forwarddarlehen kündigen. Regulär sind Forwarddarlehen erst zum Ende der Zinsbindungsfrist kündbar, frühestens nach zehn Jahren.
Hier geht es zum Vergleich Forward-Darlehen 
Leserkommentare
Kommentar schreiben
Name:
E-Mail:

Ziffern hier eingeben: (neu laden)
Überschrift:
Kommentar:
Abschicken
Foto: wavebreakmedia / Shutterstock.com ID:12360
Nach oben
Top 5 Baufinanzierung
Anbieter eff. Zins  
Hypovereinsbank
1,12 %i
Hypovereinsbank
1822direkt
1,19 %i
1822direkt
Allianz LV
1,24 %i
Allianz LV
Degussa Bank
1,31 %i
Degussa Bank
ING-DiBa
1,43 %i
ING-DiBa
Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 15 Jahre, Beleihung60 %
Infoservice-Baugeld, Foto: Kaarsten/Fotolia.com
Anzeige
Anzeige
ZINS-CHECK
Ihr-persönlicher Zins-Check
.
© 2016 Biallo & Team GmbH