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17.03.2015 11:46

Bauen Beim Grundbuch lohnt sich ein Einblick

von Max Geißler Autor
Das Grundbuch ist eine wichtige Instanz in Sachen Immobilienbesitz. Passieren Fehler beim Eintrag, kann dies teuer werden.
Bauen Beim Grundbuch lohnt sich ein Einblick
Beim Grundbuch-Eintrag gilt es, Fehler unbedingt zu vermeiden
Wenn Sie eine Immobilie erwerben, dann erfolgen verschiedene Einträge ins Grundbuch. Dort wird zum Beispiel verzeichnet, wie groß das Grundstück ist und wer welche Anteile erwirbt. Der Eintrag im Grundbuch bestimmt auch, wer der Eigentümer ist, nicht der Kaufvertrag. Das bedeutet, dass auch fehlerhafte Vermerke gültig sind, zumindest bis das Gegenteil bewiesen ist. Bauherren und Immobilienkäufer sollten das Grundbuch und seine Einträge daher genau prüfen. Einblick ins Grundbuch haben zwar nur Eigentümer. Bei einem Verkauf kann jedoch weiteren Personen Einblick gewährt werden, etwa dem Notar und dem Käufer. Verweigert ein Eigentümer den Einblick ins Grundbuch, sollte man hellhörig werden und vorsichtig sein.

Was enthält das Grundbuch?

Im Grundbuch verwaltet die öffentliche Hand sämtliche Grundstücksrechte. Es ist in drei Bereiche unterteilt: Das Grundbuchamt, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen, in denen die Rechte behandelt werden. „Die Grundstückrechte sind im Zusammenhang mit dem Kauf und der Finanzierung eines Grundstücks von entscheidender Bedeutung und sollten vom zukünftigen Eigentümer gekannt und verstanden werden“, rät Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baugeldvermittlers Baufi24.de.
Die drei Abteilungen bestehen aus Abteilung I, den Eigentumsverhältnissen, Abteilung II, Lasten und Beschränkungen, und aus Abteilung III, den Grundschulden des Verkäufers bei Kreditinstituten oder Privatpersonen. In Abteilung I können Käufer feststellen, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer des Grundstücks ist. Die zweite Abteilung sollte man auf keinen Fall vernachlässigen, da dort unter anderem Wegerechte, Vorkaufsrechte oder Wohnrechte festgelegt sind. Eine genaue Prüfung kann späteren Ärger mit Nachbarn oder Familienangehörigen vermeiden.

Grundschuld und Finanzierungsränge

Für die Baufinanzierung bedeutend ist Abteilung III des Grundbuchs. Hier befinden sich zum Beispiel die Finanzierungsränge der Geldgeber: Im ersten Finanzierungsrang stehen Darlehen bis 60 Prozent des Beleihungswertes, im zweiten Finanzierungsrang bis 90 Prozent und im dritten Finanzierungsrang bis zu 100 Prozent. Im Fall einer Versteigerung haben Banken im ersten Rang zuerst Anspruch auf Gelder, dann der zweite und zuletzt der dritte Rang. „Für eine finanzierende Bank ist es als Sicherheit sehr bedeutend, auf welchem Rang sie im Grundbuch steht“, erklärt Scharfenorth. Aufgrund des Bankrechts dürfen Hypothekenbanken nur im ersten Rang des Grundbuchs stehen, Bausparkassen können auch Gelder für den zweiten Rang bereitstellen. „Im ersten Rang sollte immer der Hauptteil der Baufinanzierung stehen“ empfiehlt der Kreditexperte. Jede Hypothek wird im Grundbuch festgehalten und bildet das Recht auf ein Darlehen. Als Grundschuld wird die Darlehenssumme in das Grundbuch eingetragen, eine Voraussetzung vor der ersten Auszahlung.

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Welcher Eigentümer gehört ins Grundbuch?

Die meisten Eheleute lassen sich beim Kauf einer Immobilie je zur Hälfte als Eigentümer ins Grundbuch eintragen. Im Falle einer Scheidung müsste dann einer der Partner den anderen auszahlen, um zu 100 Prozent Eigentum zu gelangen, mit entsprechendem Eintrag ins Grundbuch. Das ist jedoch häufig finanziell kaum möglich und hat entweder den Verkauf oder den Auszug eines Partners zur Folge. Was aber, wenn nur ein Partner im Grundbuch eingetragen ist? Da in Deutschland die meisten Ehen als Zugewinngemeinschaft deklariert sind, steht dem Partner ohne Grundbucheintrag dennoch sein Anteil zu. Vorteil eines 50/50-Eintrags ist, dass ohne die Zustimmung des anderen Partners keine Entscheidung über einen Verkauf getroffen werden kann.

Grundbuch ändern

Wechseln Eigentümer die finanzierende Bank, etwa bei einer Anschlussfinanzierung, sind auch Änderungen im Grundbuch nötig. Die neue Bank lässt die als Sicherheit dienende Grundschuld auf sich umschreiben. Bei einer Abtretung der Grundschuld ist kein Notartermin nötig. „Steht im Grundbuch beispielsweise eine Grundschuld von 200.000 Euro, kostet die Abtretung 285 Euro“, rechnet Scharfenorth vor. Teurer wird es, wenn die Grundschulden im Grundbuch gelöscht und anschließend ein neuer Betrag eingetragen wird. „Für Löschung und Neueintrag fallen insgesamt 1.279 Euro an“, so der Kreditexperte. Zum Glück bestehen aber nur wenige Kreditinstitute auf einem Neueintrag.

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