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19.05.2016 12:09

Kauf von Immobilien und Grundstücken Warum das Grundbuch so wichtig ist

von Max Geißler Autor
Das Procedere beim Immobilienwechsel erscheint umständlich und kompliziert. Doch ohne Grundbuch und Auflassung gibt es keine Rechtssicherheit. Wie wichtig ein Eintrag im Grundbuch ist, zeigen Erfahrungen beim Immobilienkauf im Ausland.
Kauf von Immobilien und Grundstücken Warum das Grundbuch so wichtig ist
Das Grundbuchamt befindet sich meistens im Amtsgericht
Das Grundbuch ist ein öffentliches Grundstücksverzeichnis. Früher wurde es in Papierform geführt, heute gibt es fast überall elektronische Grundbücher. Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken und Immobilien sowie die darauf liegenden Lasten dokumentiert. Zudem können bestimmte, mit dem Eigentum verbundene Rechte vermerkt sein.
Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, ebenso für jedes Wohnungseigentum. Das Grundstück und die betreffenden Gebäude sind genau bezeichnet. Bei Eigentumswohnungen sind die entsprechenden Miteigentumsanteile sowie das Sondereigentum vollständig aufgeführt.
Ferner können Teilungserklärungen, Sondernutzungsrechte und erforderliche Zustimmungen des Verwalters eingetragen sein.
  • Tipp: Sind Sie unsicher, was die einzelnen Grundbucheinträge bedeuten, sollten Sie den Notar bei Vertragsunterzeichnung um Aufklärung bitten. Er ist dazu verpflichtet.

Wer hat Einblick ins Grundbuch?

Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt. Eine Ausnahme gilt in Baden-Württemberg, wo noch bis Ende 2017 bestimmte Amtsnotare für die Grundbuchpflege verantwortlich sind. Später sind auch dort die Amtsgerichte zuständig.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in das jeder Einsicht hat, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Bloße Neugier reicht nicht aus. In der Regel können Notare, Behörden, Gerichte, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure sowie Personen, die vom Eigentümer zur Einsicht ermächtigt wurden, Einblick nehmen.
  • Tipp: Als potentieller Käufer einer privaten Eigentumswohnung oder eines Privathauses, sollten Sie vom Verkäufer eine Grundbuchabschrift verlangen, damit Sie sich über die im Grundbuch eingetragenen Lasten und Grundschulden informieren können.

Wie erfolgt der Eigentumsübergang?

Der Kauf eines Grundstücks bzw. einer Immobilie vollzieht sich in mehreren Teilschritten. Zunächst suchen Sie das Objekt, danach einigen Sie sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis und anschließend regeln Sie die Baufinanzierung mit der Bank. Letzter Schritt ist die Unterzeichnung des Kaufvertrages. Die Unterschrift erfolgt beim Notar, denn dieser muss den Kauf beglaubigen und die notwendigen Änderungen im Grundbuch veranlassen.
Erwerben Sie das Objekt mit Hilfe einer Baufinanzierung, wird eine Grundschuld im Grundbuch vermerkt. Doch damit ist die Sache noch nicht in trockenen Tüchern. Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag werden Sie zwar de facto neuer Eigentümer der Immobilie, juristisch gesehen sind Sie es aber noch nicht.
 

Was bewirkt die Auflassungsvormerkung?

Vor dem Eintrag im Grundbuch steht die sogenannte Auflassungsvormerkung. Sie dokumentiert die grundsätzliche Einigung mit dem Verkäufer über den Eigentumsübergang. Dazu geben beide Parteien eine Auflassungserklärung ab, anschließend beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Der Vermerk ist eine Art Sicherheitspuffer. Er garantiert Ihnen als Käufer die Änderung des Grundbuchs zu Ihren Gunsten und sichert zugleich ab, dass die Immobilie während der Zeit des Eigentumsübergangs nicht noch einmal verkauft oder beliehen wird.
Anschließend überweisen Sie den Kaufpreis an den Notar oder direkt an Verkäufer. Nach dem Eintreffen des Geldes veranlasst der Notar die Grundbuchänderung zugunsten des neuen Eigentümers – damit ist der Eigentumsübergang abgeschlossen. Wird kein Geld überwiesen, löscht der Notar die Auflassungsvormerkung wieder – damit ist der Kauf zunächst geplatzt.
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