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25.02.2015 10:55

Grunderwerbsteuer Vorsicht bei separatem Kauf von Grundstück und Haus

von Max Geißler Autor
Fallen Grundstückskauf und Hausbau nicht zusammen, wird Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück erhoben. Die Verträge dürfen aber nicht verflochten sein.
Grunderwerbsteuer Vorsicht bei separatem Kauf von Grundstück und Haus
Wer Haus und Grundstück getrennt kauft, muss vorsichtig sein
Eine solche Steuersparstrategie kann Immobilienkäufern viele tausend Euro sparen. Aber aufgepasst: Das Finanzamt prüft die Verhältnisse sehr genau. Einem Häuslebauer wurde dies jetzt zum Verhängnis. Weil die Vorplanung für das fragliche Objekt weit fortgeschritten war und der Bauunternehmer schon eine Preisliste samt Grundstückspreisen veröffentlicht hatte, forderte der Fiskus sowohl Grunderwerbsteuer für das Grundstück als auch für die Baukosten des Hauses. Die Behörde begründete ihre Entscheidung mit einem strukturierten Zusammenwirken von Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer.

Fiskus prüft Bedingungen für Grunderwerbsteuer

Der Sachverhalt: Eine Baufirma hatte den Neubau von Reihenhäusern angeboten. Der Käufer handelte zunächst den Preis für das Grundstück mit der Grundstücksverkäuferin aus und erwarb das Bauland. Einen Tag davor schloss er aber auch den Bauvertrag mit der Baufirma ab. Im Verkaufsprospekt der Baufirma war das Reihenhaus dann bereits als „verkauft“ gekennzeichnet. Um dem Finanzamt den Wind aus den Segeln zu nehmen, wurde im Grundstücksvertrag vereinbart, dass es keinen rechtlichen Zusammenhang gebe zwischen dem Grundstückskauf und der beabsichtigten Baumaßnahme. Der Grundstückskäufer könne seinen Bauträger frei wählen. Allerdings enthielt der Vertrag bereits eine Skizze mit dem entsprechenden Bauabschnitt, welchen die Baufirma des Käufers später bebaute.

Das Finanzamt wollte es genau wissen und sendete einen Fragebogen an die Käufer. Diese gaben an, dass die Grundstücksverkäuferin das Bauland vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages bereits der fraglichen Baufirma zur Bebauung angeboten hatte. Für das Finanzamt war damit der Fall klar: Grundstückskauf und Hausbau stehen in engem zeitlichen und vertraglichen Zusammenhang, also müsse der Käufer Grunderwerbsteuer für beide Verträge zahlen. Da sich der Käufer weigerte, zog das Finanzamt vor Gericht.

Käufer zahlt doppelte Grunderwerbsteuer

Das Finanzgericht München entschied zugunsten des Fiskus. Die Grunderwerbsteuer sei sowohl auf den Grundstückspreis als auch auf die Baukosten zu berechnen, da zwischen Kauf- und Bauvertrag ein objektiver sachlicher Zusammenhang bestehe (FG München, Urteil vom 23.7.2014, Az. 4 K 1039/2). Die Richter beriefen sich in ihrer Entscheidung auf Grundsätze aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH). Danach wird der objektive sachliche Zusammenhang besonders dann deutlich, wenn der Grundstückskäufer bereits bei Abschluss des Grundstücksvertrages nicht mehr frei über das "Ob" und "Wie" der Bebauung entscheiden könne. Die Richter verwiesen in diesem Zusammenhang darauf, dass der Abschluss des Bauvertrages bereits vor Genehmigung des Grundstückskaufvertrages erfolgte. Zudem habe der Grundstücksverkäufer dem Käufer vor Abschluss des Kaufvertrags in einer fast zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem exakt bestimmten Grundstück zu einem beinahe feststehenden Preis angeboten und der Käufer habe diese Offerte praktisch unverändert angenommen.

Fazit: Wenn Sie Grunderwerbsteuer sparen möchten, dann sollten der Erwerb des Grundstücks und die spätere Baumaßnahme in keinem zeitlichen und vertraglichen Zusammenhang stehen. Prüfen Sie zudem vor Vertragsunterzeichnung, welche monatlichen Kosten Grundstückskauf und Hausbau verursachen. Wie viel Kreditrate eine bestimmte Finanzierungssumme verursacht, zeigt Ihnen unser Baufinanzierungsvergleich.

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