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19.04.2016 16:30

Baufinanzierung Ohne Grundschuld kein Geld von der Bank

von Max Geißler Autor
Grundschuld
Das glückliche Paar hat endlich ein Grundstück gefunden
Banken vergeben Baukredite nicht ohne Sicherheiten. Die wichtigste Sicherheit ist der Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch. Das geht so …

Grundschuld: Sicherheitsanker für die Bank

Um ein Grundstück oder eine Immobilie zu kaufen, benötigen die meisten Käufer Kredit von der Bank. Häufig geht es bei der Baufinanzierung um große Summen, in der Regel sechsstelligen Bereich. Solche Beträge zahlen Banken nicht ohne Sicherheiten aus. Als Faustfand gegen Zahlungsunfähigkeit des Käufers besteht das Kreditinstitut auf Eintrag einer sogenannten Grundschuld im Grundbuch. Die Grundschuld entspricht in der Regel dem ausgereichten Kreditbetrag. Die Grundschuld sichert der Bank das Recht zu, im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers ohne Rücksicht auf Rechte Dritter die Zwangsvollstreckung einzuleiten.

  • Im Klartext: Können Sie als neuer Eigentümer den Baukredit nicht mehr bedienen, verkauft die Bank Ihr Haus und vereinnahmt den Erlös zur Deckung der offenen Schulden.

Grundbuchrang bestimmt den Wert der Grundschuld

Maßgeblich für den Wert einer Grundschuld ist der Rang der Grundbucheintragung. Da die Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung entsprechend des eingetragenen Rangs befriedigt werden, fordern fast alle Banken zur Sicherung ihrer Darlehensforderung die Eintragung der Grundschuld im ersten Rang des Grundbuchs. Möglich ist aber auch, dass die Grundschuld in Abteilung II oder III des Grundbuchs eingetragen wird. Dies ist zum Beispiel bei Immobiliendarlehen von Bausparkassen und der KfW Förderbank häufig der Fall. Diese Kreditinstitute begnügen sich mit einer nachrangigen Grundschuld. Das heißt, im Konkursfall werden erst die Gläubiger im I. Rang bedient, ehe sie selbst an der Reihe sind.

Werden mehrere Grundschuldrechte in einer Abteilung eingetragen, richtet sich ihr Rang nach der Reihenfolge der Eintragung ins Grundbuch. Der Rang einer Grundschuld kann aber durch einen Neueintrag im Grundbuch geändert werden. Dies bedarf der notariellen Beglaubigung.

Wann erlischt die Grundschuld?

Viele Immobilienkäufer denken, dass die Grundschuld erlischt, sobald der Baukredit abgezahlt ist. Doch das ist nicht so. Es gibt keinen Automatismus für ein Ende der Grundschuld. Grund: Die Grundschuld ist ein sogenanntes nicht akzessorisches Grundpfandrecht. Als solches kann die Grundschuld unabhängig von der bestehenden Forderung einer Bank im Grundbuch stehen.

Für Sie als Eigentümer hat dies einen großen Vorteil: Ist die Baufinanzierung vollständig getilgt, müssen Sie die Grundschuld nicht unbedingt löschen, sondern können diese als Kreditsicherheit erneut nutzen. Dazu müssen Sie nicht zwingend eine neue Immobilie erwerben. Die Grundschuld kann für ein Sanierungsdarlehen genutzt werden, aber auch als Sicherheitsanker für den Kauf eines neuen Autos oder neuer Möbel dienen.

Wie löscht man die Grundschuld aus dem Grundbuch?

Möchten Sie die Grundschuld löschen, benötigen Sie eine öffentlich beglaubigte Löschungsbewilligung Ihres Kreditinstituts. Mit dieser gehen Sie zum Notar und beantragen die Löschung der Grundschuld. Der Notar stellt einen Antrag auf Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt. Das Grundbuchamt prüft den Antrag und stimmt in der Regel der Löschung zu. Ohne Kosten kommen Sie allerdings nicht davon. Für die Löschung einer Grundschuld ich Höhe von 150.000 sind zum Beispiel rund 300 Euro Gebühr fällig. Die eine Hälfte kassiert der Notar, die andere das Grundbuchamt.

Kann ich die Grundschuld stehen lassen?

Ja, das ist möglich. Allerdings ist die Nicht-Löschung der Grundschuld nicht ohne Risiko. So kann es beispielsweise passieren, dass die eingetragene Bank, die Grundschuld an einen Finanzinvestor verkauft und dieser eine Zwangsvollstreckung betreibt. Zwar haben Sie die Kreditschuld beglichen und der Finanzinvestor ist folglich im Unrecht, aber das Führen und Gewinnen des Rechtsstreits kostet Zeit und Geld. Fallstricke lauern auch, wenn Sie die Grundschuld auf sich selbst umschreiben lassen wollen, um sie als Sicherheit für weitere Kredite zu nutzen. Es gibt nämlich Gläubiger, die eine alte Grundschuld nicht anerkennen, zum Beispiel weil nicht zweifelsfrei feststellbar ist, ob die Grundschuld gepfändet oder an Dritte abgetreten ist. Mit der Löschung der Grundschuld gehen Sie also auf Nummer sicher.
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