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25.11.2014 10:28

Immobilie zur Kapitalanlage Gute Nettorendite nur mit steigenden Mieten

von Max Geißler Autor
Mangels Anlagealternativen investieren viele Sparer in Immobilien. Das niedrige Zinsniveau puscht den Trend. Für eine gute Rendite müssen die Mieten steigen.
Immobilie zur Kapitalanlage Gute Nettorendite nur mit steigenden Mieten Finanzportal Biallo.de
Augen auf beim Immobilienkauf - nicht überall bringen derzeit die Mieteinnahmen eine Nettorendite für Kapitalanleger
„Damit sich der Immobilienkauf rechnet, muss das Verhältnis von Kaufpreis und Mieteinnahmen stimmen“, mahnt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baugeldvermittlers Baufi 24. Doch genau hier liegt das Problem. Die Preise für Wohnimmobilien sind in den letzten Jahren vielerorts rasant gestiegen, besonders in den Ballungszentren. „Die hohe Nachfrage, günstige Zinsen und ein knappes Angebot werden diesen Trend  eher beschleunigen“, befürchtet Scharfenorth – zu Lasten der Nettorendite.

Die Krux: Die Mieten sind nicht im gleichen Maß gestiegen wie die Kaufpreise und die beschlossene Mietpreisbremse dürfte die Situation eher verschärfen. Scharfenorth warnt deshalb vor überstürztem Immobilienkauf und rät: „Erwerber sollten ihr Investment sorgfältig durchrechnen.“ Viele Haushalte besitzen ältere Mietverträge, mit für die heutigen Verhältnisse sehr günstigen Konditionen. Ohne grundlegende Baumaßnahmen am Haus, etwa klimafreundliche Sanierungen, lassen sich die für eine akzeptable Nettorendite nötigen Preisanpassungen nur schwer durchsetzen. Die Differenz zwischen Kauf- und Mietpreissteigerung stellt nach Ansicht Scharfenorths derzeit den wichtigsten Investitionsindikator dar. Ist sie zu groß, drohen Verluste und das Investment lohnt sich nicht.

Brutto- und Nettorendite nicht verwechseln

Entscheidend für den erfolgreichen Immobilienkauf ist die erzielbare Nettorendite. Hier kommt es immer wieder zu Verwechslungen zwischen Brutto- und Nettorendite. Oft werden Objekte zur Kapitalanlage mit sechs oder sieben Prozent Rendite feilgeboten. Das ist aber die Bruttorendite und nicht die viel entscheidendere Nettorendite. Die Bruttorendite lässt sich mit einer einfachen Formel berechnen: Die jährliche Kaltmiete mal 100 geteilt durch den Kaufpreis des Objekts. Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 550.000 Euro, die jährlichen Mieteinnahmen (netto) liegen bei 42.000 Euro. Rechnung: 42.000 Euro mal 100 dividiert durch 550.000 = 7,6 Prozent Rendite - auf den ersten Blick überzeugend.
Die Nettorendite liegt aber deutlich darunter: Von der Bruttorendite muss man alle anfallenden Zusatzkosten abziehen, die zwar von der Steuer abgesetzt, aber nicht so einfach auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören etwa die Erwerbsnebenkosten (häufig zehn Prozent vom Kaufpreis), die Instandhaltungskosten (im Schnitt zwischen sechs und zwölf Euro je Quadratmeter) sowie die Kosten für die Hausverwaltung (zwischen 200 und 300 Euro pro Jahr). Bei einer Fremdfinanzierung des Objekts müssen Käufer zudem die Darlehenszinsen von der Bruttorendite abziehen. Auch einen möglichen Mietausfall sollte die Nettorendite berücksichtigen. Des Weiteren beeinflusst der Zustand des Objekts die Renditeerwartung. Besteht Sanierungsstau, drücken erforderliche Investitionen den Gewinn.
 

Nettorendite einer Immobilie auch vom Steuersatz abhängig

Wie hoch die Nettorendite letztlich konkret ausfällt, hängt außerdem vom Steuersatz des Investors ab. Aufgrund der Vielzahl von Einflussfaktoren kann die exakte Rendite eines Immobilieninvestments nur für den jeweiligen Einzelfall berechnet werden. Häufig ist die Mithilfe des Steuerberaters ratsam.

Unerfahrene Kaufinteressenten sollten deshalb vor dem Immobilienerwerb einen Spezialisten zu Rate ziehen, der auf diesem Gebiet Erfahrung hat. Infrage kommen zum Beispiel Steuerberater oder professionelle Immobilienvermittler.

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