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07.08.2015 10:32

Immobilienverkauf Wohin mit bestehendem Baukredit?

von Max Geißler Autor
Bei Verkauf oder Schenkung eines nicht schuldenfreien Eigenheims stellt sich die Frage: Was geschieht mit dem laufenden Baukredit? Drei Optionen stehen zur Wahl:
Immobilienverkauf Wohin mit bestehendem Baukredit?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten ein Haus mit bestehendem Darlehen zu verkaufen

1. Baukredit stornieren

Beim Verkauf des Eigenheims räumen die Kreditinstitute ein Sonderkündigungsrecht ein. Die Baufinanzierung kann vorzeitig aufgelöst und die Immobilie lastenfrei an den Käufer übergeben werden. Verlustfrei gelingt dies aber nur, wenn das Darlehen bereits länger als zehn Jahre läuft. Dann besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht, die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Läuft der Baukredit noch keine zehn Jahre, kann die Bank Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen verlangen. Je nach Restschuld und Laufzeit des Baukredits können mehrere Tausend Euro Stornogebühr fällig werden. Entscheidend für die Kostenberechnung ist die Zinsdifferenz zwischen dem Zinssatz des Altdarlehens und dem aktuellen Marktzins. Ist der Marktzins deutlich niedriger als der bestehende Kreditzins und besteht eine lange Restlaufzeit, wird die Sache teuer.

Tipp:
Stornokosten im Vorfeld von der Bank ausrechnen lassen und auf den Verkaufspreis aufschlagen.
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2. Baukredit an den Käufer weiterreichen

Verkäufer müssen ein bestehendes Baudarlehen nicht zwingend kündigen. Möglich ist auch die Weitergabe des Kredits an den Verkäufer. In diesem Fall muss das finanzierende Kreditinstitut jedoch zustimmen. Dies wird die Bank aber nur tun, wenn sie den Käufer für kreditwürdig hält, er also über genügend Bonität verfügt und sich die Immobilie auch wirklich leisten kann. Für den Käufer lohnt sich die Übernahme des Baudarlehens, wenn die Kreditzinsen niedriger sind als die aktuellen Marktkonditionen. Aufgrund der zuletzt gestiegenen Kreditzinsen ist dies für jüngst abgeschlossene Darlehen der Fall. So zahlten Käufer für ein zehnjähriges Standarddarlehen im März 2015 teilweise nur 1,0 Prozent Sollzins, aktuell liegen die Top-Zinssätze ein halbes Prozent und mehr darüber, beispielsweise bei Santander Bank (1,5 %), ING-Diba (1,55 %) und 1822 direkt (1,60 %).
 

3. Verschenken mit oder ohne Baukredit

Soll das Eigenheim innerhalb der Familie oder an einen Angehörigen verschenkt werden, so besteht die Möglichkeit, das Objekt mit oder ohne Darlehen weiterzureichen. Der Schenker muss dazu die finanzierende Bank vorab informieren. Schreibt der Eigentümer die Immobilie auf den Beschenkten um, tilgt aber weiterhin selbst den Baukredit, ist kein neuer Darlehensvertrag nötig. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Eltern eine Immobilie auf ihr Kind übertragen. Die Bank wird in diesem Fall keine Steine in den Weg legen, der neue Eigentümer muss lediglich die sogenannte Grundschuldzweckerklärung neu einholen. Soll das Eigenheim samt Baufinanzierung übertragen werden, besitzt die Bank ein Vetorecht. Erst nach erfolgreicher Bonitätsprüfung wird sie der Schenkung zustimmen. Das Baudarlehen geht dann mit allen Rechten und Pflichten auf den Beschenkten über.

Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 15 Jahre
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Datenstand: 23.09.2016
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Leserkommentare
10.08.2015 - von Kunzenbacher
es gibt eine weitere Möglichkeit: Gegebenenfalls Widerruf und Rückzahlung des alten Darlehens
sehr geehrte Damen und Herren, es gibt noch eine weitere Möglichkeit, die in einem solchen Fall immer geprüft werden muss. Hat die Bank über ein bestehendes Widerrufsrecht korrekt belehrt? Wenn dies nicht der Fall war, ist gegebenenfalls ein Widerruf des alten Darlehens weiterhin möglich. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Im Gegenteil: Die Rückrechnung der wechselseitigen Ansprüche könnte sogar noch zu einer Reduzierung des offenen Saldos führen. Grundsätzlich gibt es für ein Widerrufsrecht keine Verjährung. Es kann also bei fehlerhafter Belehrung auch noch nach einigen Jahren ausgeübt werden. Wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung schon gezahlt worden ist, ist auch eine Rückforderung nach Widerruf möglich. Es handelt sich um ein "scharfes Schwert" des Verbrauchers/Darlehensnehmers, welches immer auch im Auge behalten werden muss und eine Durchbrechung des Prinzips "pacta sunt servanda" (Verträge sind bindend) bedeutet. Mit freundlichen Grüßen Arnim Kunzenbacher Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Gunkel, Kunzenbacher & Partner, Bielefeld
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