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02.05.2015 13:43

Immobilienverkauf Was passiert mit einer bestehenden Finanzierung?

von Max Geißler Autor
Beim Verkauf einer Immobilie gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie mit einem bestehenden Baudarlehen verfahren wird. Drei Beispiele geben Orientierung.
Immobilienverkauf Was passiert mit einer bestehenden Finanzierung?
Haus verkaufen - doch wie weiterfinanzieren?
Wird eine noch nicht lastenfreie Immobilie verkauft oder an den eigenen Nachwuchs überschrieben, so stellt sich die Frage: Was passiert mit der bestehenden Finanzierung? Kann der Verkäufer das Baudarlehen einfach an den Käufer weitergeben oder muss es gekündigt und vom Erwerber neu ausgehandelt werden? Lässt sich bei einer Schenkung an die Kinder das Darlehen mit in den Geschenkkarton legen oder benötigt der Nachwuchs eine neue, individuell vereinbarte Finanzierung? Drei Musterfälle bringen Licht ins Finanzierungsdickicht:

1. Besteht beim Hausverkauf ein Sonderkündigungsrecht des Darlehensnehmers gegenüber der Bank?

Grundsätzlich ja, damit Verkäufer die Immobilie auf Wunsch des Käufers lastenfrei übergeben können. Jan Enno Einfeld, Leiter Beratung bei Comdirect, verweist allerdings auf eine Kostenfalle: „Die Bank kann für den entstehenden Zinsverlust ein Vorfälligkeitsentgelt in Rechnung stellen.“ Da sich der Betrag je nach Darlehenshöhe und Restlaufzeit auf mehrere Tausend Euro summieren kann, sollten Verkäufer den fraglichen Betrag vorab ausrechnen lassen und ihn nach Möglichkeit beim Verkaufspreis berücksichtigen.

2. Kann der Käufer das bestehende Baudarlehen übernehmen? Wann lohnt sich das, wann nicht?

Ja, der Käufer der Immobilie kann ein bestehendes Baudarlehen übernehmen. Dies bedarf jedoch der Zustimmung der finanzierenden Bank. „Dabei handelt es sich stets um eine Einzelfallentscheidung seitens des Kreditinstituts, bei der zum Beispiel die Bonität des Käufers eine wesentliche Rolle spielt“, so Einfeld. Für den Käufer könne die Kreditübernahme attraktiv sein, wenn die Zinsen des bestehenden Darlehens für die Restlaufzeit der Zinsbindung günstiger sind als die aktuellen Marktkonditionen für eine vergleichbare Laufzeit. Aufgrund des Rekordtiefs bei den Baugeldzinsen dürfte dies aktuell aber nur selten der Fall sein. Zehnjährige Standardfinanzierungen sind derzeit bereits ab 1,8 Prozent Sollzins zu haben, etwa bei der Santander Bank oder 1822 direkt. Sehr gute Konditionen mit 2,05 Prozent Sollzins bieten außerdem ING-Diba und Huk Coburg.

3. Was passiert bei Schenkung an ein eigenes Kind? Kann man das Darlehen auf den Nachwuchs überschreiben oder muss ein neuer Darlehensvertrag her?

Soll eine kreditbelastete Immobilie auf das Kind übertragen werden, so müssen die Eigentümer die finanzierende Bank vorab informieren. Es sind dann zwei alternative Rechtsgeschäfte möglich: Erstens die dingliche Umschreibung der Immobilie und zweitens die Übertragung der Immobilie inklusive Schuldübernahme der bestehenden Darlehen.

„Im ersten Fall bleibt das Baudarlehen bei den Eltern und es wird kein neuer Darlehensvertrag geschlossen, sondern nur die Grundschuldzweckerklärung neu eingeholt“, erläutert Einfeld. Durch die Zweckerklärung ist festgelegt, welche Kredite als Sicherheit für die Grundschuld dienen. Aber Achtung: Bleibt die konkrete Bezeichnung der Darlehen aus, können die Kinder im Rahmen der Grundschuld für sämtliche Verbindlichkeiten bei der Bank herangezogen werden.

Im zweiten Fall wird die Immobilie inklusive Schuldübernahme des bestehenden Baudarlehens auf das Kind übertragen: „In diesem Fall wird die finanzierende Bank prüfen, ob eine Schuldübernahme seitens des Kindes durchgeführt werden kann. Voraussetzung dafür ist eine gute Bonität des Kindes“, so Einfeld. Die Bedingungen des bisherigen Darlehensvertrages (Konditionen, Zinsbindung, Anfangstilgung etc.) sind dann im vollen Umfang zu übernehmen.

Neben dem Objekt sollten Kaufinteressenten im Vorfeld auch an die Baufinanzierung denken. Wie viel Kredit kann ich mir leisten, wie hoch sind die Darlehenszinsen und welche monatliche Belastung resultiert daraus? Antworten auf diese Fragen liefert unser Baufinanzierungsrechner.

Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 15 Jahre
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