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06.07.2016 10:07

Augen auf beim Immobilienkauf Kommunale Vorschriften gängeln Bauherren

von Max Geißler Autor
Eigenheimkäufer sind nicht unbedingt Herr im eigenen Haus. Das gilt vor allem für die Wahl der Heizung. Kommunale Vorschriften können Haustechnik vorschreiben.
Augen auf beim Immobilienkauf Kommunale Vorschriften gängeln Bauherren
Es kommt nicht nur auf das Objekt an. Kommunale Vorschriften können dem Traum vom Haus einen Strich durch die Rechnung machen.
Familien, die ein eigenes Haus planen, stellen sich die Zukunft in den eigenen vier Wänden oft sehr romantisch vor: Eine schöne Villa mit einem großen Garten und eine Stube mit wohligem Holzofen für kalte Wintertage. Doch der Traum vom lodernden Kaminfeuer ist schnell erloschen. Viele Kommunen haben nämlich strenge Feinstaubregeln erlassen, die den Betrieb von Boller- oder Kachelöfen ausschließen oder nur unter großen Auflagen zulassen. Stellen Immobilienkäufer dies erst im Nachhinein fest, ist die Ernüchterung oft riesig.

Einschränkende Vorschriften frühzeitig erkennen

Planen Sie den Bau oder Kauf eines Hauses, dann sollten Sie sich vorab über bestehende Vorschriften und Einschränkungen informieren. Nicht selten bestehen in Wohn- und Gewerbegebieten Anschluss- oder Benutzungszwänge an die Nah- bzw. Fernwärme, manchmal sind Verbrennungsverbote bzw. Einschränkungen in der Heizungsart festgelegt.

Städte und Gemeinden wollen damit die Wirtschaftlichkeit ihrer zentralen Versorgungssysteme sicherstellen. Die Verbraucherzentrale Bundesverband kritisiert monopolartige Versorgungsstrukturen, denn diese seien meist wenig transparent und treiben die Immobilienbesitzer in die Abhängigkeit der Kommunen. Dezentrale, effiziente und umweltfreundliche Heizungstechniken können dann in der eigenen Immobilie kaum noch zum Einsatz kommen.

Auch nach dem Immobilienkauf auf der Hut sein

Ist der Immobilienkauf unter Dach und Fach, sind die meist nachteiligen Auswirkungen kommunaler Vorschriften kaum noch rückgängig zu machen. So drohen beim Anschlusszwang an Fernwärmesysteme langfristige Abnahmeverträge und der Wechsel zu anderen Anbietern oder anderen Heiztechniken ist ausgeschlossen.

Achten Sie deshalb auf neue Bauleitplanverfahren, Brennstoffverordnungen oder Fernwärmesatzungen. Sie können Anzeichen für Verbote oder Einschränkungen sein – auch zukünftige. Informationen dazu finden Sie in den Bauämtern der Kommunen oder in den Sitzungsberichten der Gemeindegremien.

Plant die Gemeinde etwaige Einschränkungen, sollten Sie schnell aktiv werden. Denn oft bleiben in den kommunalen Entscheidungsprozessen nur vier bis sechs Wochen Zeit, um Einsprüche vorzubringen oder Nachweise über die Vorteile alternativer Technologien vorzulegen.

Heizungstausch nach dem Immobilienkauf

Moderne, individuelle Heizungssysteme sind keineswegs schlechter als Nah- und Fernwärmesysteme. Allerdings unterliegen Sie einer Einschränkung: Sie müssen nach 30 Jahren ausgetauscht werden. Käufer von gebrauchten Immobilien sollten deshalb auf das Einbaujahr der Heizung achten.

Ist der Heizkessel nach dem 1. Januar 1985 aufgestellt worden, darf er seit diesem Jahr aus Umweltgründen nicht mehr betrieben werden. Es sei denn, es handelt sich um eine effiziente Brennwertheizung oder einen Niedertemperaturkessel bzw. der Käufer wohnt seit Februar 2002 selbst im Ein- oder Zweifamilienhaus.

Eine neue Heizung kann die Verbrauchskosten um rund ein Fünftel senken. Je nach Anschaffungskosten und individuellem Wärmebedarf amortisiert sich die Investition in sechs bis zehn Jahren. Zur Finanzierung der neuen Heizung empfehlen sich Modernisierungsdarlehen von Banken und Sparkassen. Da es sich allerdings um recht kleine Kreditbeträge zwischen 10.000 und 15.000 Euro handelt, wird man nicht bei jeder Bank fündig.

Eine Ausnahme sind Genossenschaftsbanken, die häufig schon geringe Kreditsummen an Eigentümer vergeben. So reicht zum Beispiel die PSD Bank Rhein-Ruhr Modernisierungsdarlehen bereits ab 10.000 Euro aus. Auch die Dortmunder Sparkasse zeigt sich kundenfreundlich und fordert nur Mindestsummen ab 2.500 Euro. Allerdings sind diese Baukredite nicht grundbuchbesichert.

Folge: Sie sind teurer als eine klassische Baufinanzierung. Alternativ können Wohnkredite wie der von der ING-Diba eine Option sein. Dieses Darlehen können Sie ebenfalls für die Modernisierung von Häusern oder Wohnungen verwenden. Die Mindestkreditsumme ist mit 5.000 Euro sehr niedrig, der Zinssatz mit 3,33 Prozent ebenfalls.

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Leserkommentare
26.07.2016 - von Klaus Rohde
Hinweis auf KfW.Förderung fehlt
Leider fehlt in Ihrem Artikel jeglicher Hinweis auf die Möglichkeit, den Austausch der Heizung durch die KfW oder das BAFA fördern zu lassen. Hier gibt es Zuschüsse und Kredite, wobei die Kreditzinsen der KfW im Förderprogramm 152 zurzeit bei 0,75% liegen und damit erheblich günstiger sind, als die von Ihnen genannten Kredite der Banken und Sparkassen.
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