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22.02.2016 11:14

Vermietung So können Vermieter die Miete erhöhen

von Thomas Brummer Autor
Unter bestimmten Voraussetzungen und innerhalb bestimmter Grenzen dürfen Vermieter die Miete anheben. Das gilt es dabei zu wissen:
Vermietung So können Vermieter die Miete erhöhen
Seit Juni 2015 gibt es die Mietpreisbremse
Wahrlich nicht jede Mieterhöhung geht ins Leere. Doch was genau dürfen Vermieter und was müssen Mieter nicht hinnehmen? Die wichtigsten Begriffe:

Ortsübliche Vergleichsmiete

Vermietern sind Mieterhöhungen grundsätzlich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gestattet. „Sie kann vom Vermieter nachgewiesen werden durch einen einfachen oder einen qualifizierten Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten sowie den Bezug auf das Mietniveau von drei Vergleichswohnungen“, sagt Alexander Wiech, Leiter Kommunikation bei Haus und Grund. In nahezu allen deutschen Großstädten greift mittlerweile die sogenannte Kappungsgrenzsenkungsverordnung. Überall, wo diese gilt, dürfen die Mieten innerhalb von drei Jahren maximal um 15 bzw. 20 Prozent erhöht werden, sofern die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

Der 15-Prozentsatz betrifft im Prinzip alle Städte, in denen Mieter mit hohen bzw. steigenden Mietpreisen rechnen müssen, etwa in Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt oder Stuttgart. In den Bundesländern Saarland, Thüringen, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Sachsen-Anhalt gilt der höhere Maximalsatz von 20 Prozent. Daneben muss die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, bei Neuvermietungen seit 15 Monaten unverändert sein. Bei Altmietern gilt eine Frist von zwölf Monaten.
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Mieterhöhung nach Sanierung

Ein Vermieter kann nach einer Sanierung eine Mietpreiserhöhung durchsetzen. „Er darf elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Baut der Vermieter beispielsweise einen Balkon an, installiert er einen Aufzug, baut er neue Fenster und eine neue Heizungsanlage ein und bringt er eine umfassende Wärmedämmung an, können für eine 70 Quadratmeter große Wohnung schnell anteilige Modernisierungskosten in Höhe von 35.000 Euro anfallen. Das bedeutet, der Vermieter kann hier elf Prozent, also 3.850 Euro auf die Jahresmiete aufschlagen. Er kann also die monatliche Miete um 320 Euro anheben“, so Ropertz weiter.

Tipp: Solche Mieterhöhungen behalten nur ihre Gültigkeit, wenn sie formal korrekt sind: Vermieter müssen ihren Mietern dies zuvor schriftlich mitteilen. Als Vermieter gilt nur, wer im Grundbuch eingetragen ist. Liegt hier ein Fehler vor, läuft eine solche Ankündigung in der Regel ins Leere.

Die Mietpreisbremse

Kaum ein Thema erregt die Gemüter von Mieter-Verbänden auf der einen und Vermieter-Vertretern auf der anderen Seite mehr als die Mietpreisbremse. Zum 1. Juni 2015 trat die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft, so hatte es die Große Koalition aus CDU/CSU und SPD beschlossen.

Großstadt-Vermieter haben in den vergangenen Jahren bei Neuvermietungen, nach Angaben von Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund, nicht selten 20, 30 oder gar 40 Prozent draufgeschlagen. Aus Ropertz Sicht ist das Gesetz überfällig. Bei Neuvermietungen darf der Mietpreis nun maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Gilt das Gesetz auch an meinem Wohnort, fragen sich Mieter. Nicht unbedingt. Die Bundesländer entscheiden selbst, wo ein „angespannter“ Wohnungsmarkt vorliegt. Ist das für einen Ort beschlossen, gilt die Bremse vorerst für fünf Jahre. Dann muss neu darüber befunden werden. Ausgenommen davon sind Erstbezüge von Neubauten. Ebenfalls nicht wirksam ist das Gesetz bei Modernisierungsmaßnahmen. Der Vermieter muss solche Modernisierungen jedoch wie bisher gut begründen.

Die Mietpreisbremse ist praktisch – für Mieter. Aus Sicht der Vermieter spricht einiges dagegen. „Gegen die Mietpreisbremse spricht, dass sie verfassungsrechtlich bedenklich ist. Sie ist ein unverhältnismäßiger Eingriff in die Eigentumsgarantie und eine Verkürzung der Vertragsfreiheit der Haus- und Wohnungseigentümer“, kritisiert Alexander Wiech. Daneben sei die Mietpreisbremse vollkommen ungeeignet, um die verfolgten Zwecke zu erreichen. „Durch das Gesetz wird sich der Markt noch weiter verengen, Gentrifizierung wird befördert“, so Wiech. Er befürchtet, dass nun durch die gedrosselten Mieten die ohnehin beliebten Stadtteillagen für alle Einkommensschichten attraktiver werden.

Die Folge: Mehr Nachfrage nach solchen Immobilien. Geringverdiener hätten damit noch schlechtere Karten, ihr Traumobjekt zu bekommen. Was lässt sich Vermietern in Bezug auf die Mietpreisbremse an die Hand geben? „Mit der Mietpreisbremse werden vor allem die privaten Vermieter bestraft, die meist im laufenden Mietverhältnis kaum oder gar nicht, dafür aber bei einem Mieterwechsel die Miete erhöhen. Wer eine Wohnung in einer Region vermietet, in der die Mietpreisbremse gilt, sollte daher bei laufenden Mietverhältnissen regelmäßig überprüfen, ob die Miethöhe noch angemessen ist. Nur so lässt sich ein dauerhaftes Minusgeschäft verhindern“, rät Wiech.
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