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14.04.2015 11:24

Vollfinanzierung Ohne Startkapital ins Eigenheim

von Max Geißler Autor
Viele Käufer erwerben Wohneigentum ohne Eigenkapital. Manche Vollfinanzierung schließt sogar die Kaufnebenkosten mit ein - ein riskantes Spiel.
Vollfinanzierung Ohne Startkapital ins Eigenheim
Eigenheim ohne Eigenkapital - für eine Vollfinanzierung erwartet die Bank eine hohe Bonität als Sicherheit
Voraussetzung für eine Vollfinanzierung des Eigenheims ist ein überdurchschnittliches Einkommen, ein besonders sicherer Arbeitsplatz oder Vermögen, das als Sicherheit dienen kann – also eine sehr gute Bonität. Welchen Vorteil hat die Vollfinanzierung?

Vollfinanzierung: Schnell ins Eigentum

„Eine 100-Prozent-Finanzierung ermöglicht bereits Berufseinsteigern und jungen Familien ohne dickes Bankkonto die Anschaffung von Wohneigentum“, sagt Patrick Herwarth von der ING-Diba. „Sie profitieren von Mietersparnis und hohem Wohnkomfort von Anfang an." Sinnvoll ist die Vollfinanzierung auch für Kapitalanleger und Immobilienkäufer, die zwar über Eigenkapital verfügen, dies jedoch aus Steuer- oder Liquiditätsgründen nicht in die Baufinanzierung einbringen wollen. Schreiben Erwerber die aktuell sehr niedrigen Kreditzinsen langfristig fest, wird die Vollfinanzierung preiswert und kalkulierbar.

Baufinanzierung: Problem Eigenkapital

Viele Käufer möchten zunächst Eigenkapital ansparen, um ihre Bonität zu verbessern und den nötigen Kreditumfang zu senken. Hohe Eigenmittel sind aber kein Garant für eine günstige Baufinanzierung. Zinsanstiege in der Zukunft können den Vorteil des geringeren Kreditbedarfs zunichtemachen.
Beispiel: Das Objekt kostet 250.000 Euro. Die Bank rät 20 Prozent Eigenkapital (50.000 Euro) anzusparen. Die Sparphase dauert fünf Jahre. Verteuern sich in dieser Zeit 15-jährige Baukredite von drei Prozent Sollzins auf durchschnittlich 5,5 Prozent, verursacht ein Darlehen über 200.000 Euro bei 2,5 Prozent Anfangstilgung rund 124.000 Euro an Zinsen. Würde der Käufer sofort in eine Vollfinanzierung einsteigen, müsste er zwar ein höheres Kreditvolumen und einen Zinszuschlag von etwa einem Prozent akzeptieren. Das Darlehen über 250.000 Euro würde bei vier Prozent Kreditzins und gleicher Anfangstilgung aber nur 115.500 Euro an Zinsen kosten.

Bei Vollfinanzierung Risikoprämie

Eine Vollfinanzierung birgt Risiken für die Bank. Manche Institute verzichten deshalb auf entsprechende Angebote, etwa die BB Bank oder die Sparda-Bank München. Lebensversicherungen sind sie sogar gesetzlich untersagt. Geht das Kreditinstitut das Wagnis ein, fordert es eine Risikoprämie. Der Zinsaufschlag auf den aktuellen Basiszins steigt mit dem Finanzierungsanteil an den Gesamtkosten. So berechnet beispielsweise Comdirect für eine 80-Prozent-Finanzierung 0,07 Prozent Extrazins, die Deutsche Bank fordert 0,1 Prozent und Allianz 0,2 Prozent. Bei einer Vollfinanzierung schnellt die Prämie um mehr als 100 Prozentpunkte nach oben, und zwar bei der ING-Diba auf 1,1 Prozent, bei Unicredit und Targobank auf jeweils 1,15 Prozent. Ein fünfzehnjähriges Baudarlehen zu zwei Prozent Sollzins verteuert sich somit auf 3,1 Prozent Zinsen.

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Vollfinanzierung: Risiken absichern

„Bei einer Vollfinanzierung erhöht das fehlende Eigenkapital die finanzielle Belastung“, warnt Eva Grunwald, Baufinanzierungschefin der Deutschen Bank. Job und Einkommen sollten daher gesichert und der finanzielle Spielraum beim Haushaltsgeld nicht zu knapp bemessen sein. Für Erwerbende sei zudem wichtig, dass sie Rücklagen für notwendige Reparaturen oder Modernisierungen bilden können. „Kapitalanleger sollten eine Finanzreserve gegen Mietausfälle ansparen“, ergänzt Grunwald.

Die Vollfinanzierung erfordert umfassenden Risikoschutz, etwa durch eine Restschuldversicherung. Sie schützt je nach Tarif vor Zahlungsunfähigkeit bei Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit, Krankheit oder Tod. Die Debeka hält die Police für zwingend: „Wir schließen die Kreditversicherung in der Regel gleich mit ab“, sagt Vorstandmitglied Dirk Botzen.
Wichtig: Die Kosten sollten im Rahmen bleiben. Vielfach sind separate Verträge wie Risikolebensversicherung, Berufsunfähigkeitsschutz und Unfallpolice preiswerter.
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 15 Jahre
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Leserkommentare
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14.03.2014 - von whatever
Trifft auf einzelene zu, aber nicht für die Mehrheit
Die Lebenssituation der Menschen ist so facettenreich, dass ein so kurzer Artikel es nicht erfassen kann. Die genannten Beispiele gibt es sogar in meinem Bekanntenkreis, stellen aber nicht die Mehrheit da. Für eine 4köpfige Familie werden beispielsweise ca 3000 Euro in Monat als erforderlich von der Bank angesehen, stehen dieser Familie im Monat 4000 Euro zur Verfügung, so würde ein 200000 Kredit für die einen kein Problem darstellen und für andere schon riskant sein, je nachdem wer man ist. Nur wieviel % der Familien verfügen über 4000 oder mehr?
10.03.2014 - von Erwin Meyer
Eigenkapital ist für den Käufer ohnehin egal
Die Argumentation, dass der Spielraum beim Haushaltseinkommen nciht zu knapp sein darf und Rücklagen für Reparaturen vorhanden sein müssen zieht auch nicht, da das Eigenkapital ja ohnehin für die Anschaffung verbraucht wird. Somit haben die "Probleme" beide Gruppen. Auch der sichere Job macht hier keinen Unterschied. Wenn die Finanzierungskosten ähnlich wie die Miete sind. Wenn jemand die Meite nciht zahlen kann hat er ein ähnliches Problem wie wenn er die Rate nicht zahlen kann.
13.03.2013 - von Realist
Spannendes Thema
@ Verschuldungs-Kritiker Mir fällt da spontan der öffentlicher Dienst ein. z.B. alle die während des Studiums nicht sparen konnten und jetzt als angestellter Lehrer oder Kommunalangestellter oder , oder , oder arbeiten. Das ganze ist natürlich nichts für Leiharbeiter oder Montierer - aber für di sit das auch nichts mit Eigenkapital. Wenn jemand die Raten gerade tragen kann und das den Bach runtergeht wenn irgendwas schief geht - ist es auch völlig latte ob der vorher Eingekapital hatteoder nicht - hier geht es ja nur um den Sinn von Eigenkapital
12.03.2013 - von Verschuldungs-Kritiker
"Schräge" Kriterien als Voraussetzung
Dieser ganze Artikel scheitert m.E. doch schon an den angeblich erforderlichen Kriterien. So heißt es im Text: "Voraussetzung ist aber ein hohes Gehalt, ein besonders sicherer Arbeitsplatz...". Wir reden hier doch über einen Kredit, der über Jahrzehnte läuft, oder? Nennen Sie doch bitte mal ein Job-Beispiel bei dem die genannte Voraussetzung in der heutigen Zeit zutrifft. Noch schräger wird das ganze ja, wenn der Diba-Mann hier das dann sogar Berufseinsteigern empfiehlt. Gerade die haben ja ein besonders hohes Gehalt und natürlich alle eine lebenslange Job-Garantie! Das ist doch unseriöse Augenwischerei und lockt junge Leute bereits in die Schulden-Falle.
12.03.2013 - von Realist
@ Betroffen
Das she ich anders. Mir erschließt sich der Sinn des Eigenkapitals nicht. Bei einer Finnzierung sit nur die Höhe der Belastung relevant. Ist die niedriger als die Miete ist alles i.o. Man braucht dann nur Rücklagen und muss die weiter ansparen. Wenn das Gehalt ausbleibt ist es zudem sinnvoller Geld auf dem Sparbuch zu haben als im Darlehen. Aber bei all den möglichen Problemen (Renovierungsbedarf, Geldknappheit) hilft Eigenkapital am Anfang auch nicht weiter. Da man Miete für den Rest des Lebens bezahlen muss ist die Laufzeit des Darlehens auch egal. Sie haben Recht wenn man das Eigentum verkauft weil sich das Leben ändert (z.B. Scheidung) dann hätte Eigenkapital am Anfang verhindnert das man ohne Objekt auf Schulden sitzen bleibt - aber hinterher ist man immer schlauer
12.03.2013 - von betroffen
Banken legen ihr Geld in Immobilien an
Ich finde es unverantwortlich jungen Menschen, Paaren und Familien so etwas schmackhaft zu machen. 25-30% Eigenkapital ist und bleibt sinnvoll, wenn nicht sogar notwendig. Gerade in der derzeitigen Niedrigzinphase, wo man mit 1 oder 2% Anfangstilgung sehr lange braucht um die Hypothek abzuzahlen.
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