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10.11.2015 10:14

Vermietete Wohnungen Steigende Mieten bringen mehr Nettorendite

von Horst Peter Wickel Autor
Zahlbarer Wohnraum wird immer knapper, die Mieten steigen weiter. Bei richtiger Auswahl können Sie jetzt wieder gute Renditen erzielen.
Vermietete Wohnungen Steigende Mieten bringen mehr Nettorendite
Mit der richtigen Immobilie lässt sich eine passable Rendite erzielen
Spätestens die aktuelle Flüchtlingskrise macht es deutlich: Deutschland schiebt ein „riesiges Wohnungsdefizit“ vor sich her, das von Jahr zu Jahr größer wird. Vor allem in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten. Nach Berechnungen des Pestel-Instituts (Hannover) sind zwischen 2009 und heute rund 770.000 Wohnungen zu wenig gebaut worden. In Deutschland müssten in den kommenden fünf Jahren rund 400.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden.

Zwar sind die Mietmärkte traditionell weniger dynamisch als die Preise für Wohnimmobilien, aber sie verzeichnen nach verschiedenen Untersuchungen (zum Beispiel F+B-Wohn-Index Deutschland oder aktuelle Angaben des Maklerverbands IVD) einen ungebrochenen Aufwärtstrend. So muss ein Mieter in München pro Quadratmeter für eine Bestandswohnung mittlerer Qualität stolze 12,60 Euro zahlen. Bei Neubauten sind in München durchschnittlich 14,80 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. In Großstädten wie Stuttgart, Hamburg, Köln oder Frankfurt sind Mieten von rund zehn Euro pro Quadratmeter fällig. Deutlich weniger zahlen Mieter im Osten – in vielen Städten von Thüringen, Sachsen oder Sachsen-Anhalt liegt der Quadratmeterpreis bei weniger als fünf Euro.

Laut Analyse des IVD sind innerhalb eines Jahres die Mieten in deutschen Städten um durchschnittlich rund drei Prozent gestiegen, in begehrten Lagen deutlich stärker.

Immobilie nicht übereilt kaufen

Trotz gestiegener Mieten warnen erfahrene Immobilienexperten allerdings vor übereilten Immobilienkäufen. Nach einer Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), die sich allerdings auf Daten aus dem Jahre 2012 bezieht, werfen direkte Immobilieninvestitionen jährlich im Durchschnitt nur Bruttorenditen von rund zwei Prozent ab. Allerdings hätten Immobilienanlagen insgesamt auch während der Finanzkrise stabile Durchschnittsrenditen von jährlich zwei bis drei Prozent erzielt.

„Im Neubaubereich lassen sich Bruttorenditen zwischen 3,5 und 4,5 Prozent erzielen“, bekräftigt Holger Schuberth, Leiter Immobilien bei der Sparkasse Nürnberg. Nach seinen Angaben bewegen sich die Mieten in der fränkischen Metpropole zwischen neun und 15 Euro pro Quadratmeter, die Kaufpreise liegen in Bayerns zweitgrößter Stadt zwischen 3.500 und 4.800 Euro pro Quadratmeter.

Wenn Sie den Kauf einer Mietwohnung planen, sollten Sie sich bei Ihren Kalkulationen darüber klar sein, dass es starke Unterschiede zwischen Brutto- und Nettorendite bei Immobilien gibt. Um die Nettorendite richtig zu berechnen, benötigen Sie sämtliche Kosten, die Ihnen als Erwerber entstehen und die Sie jährlich aufzuwenden haben. So fallen beim Erwerb der Wohnung neben dem Kaufpreis Gebühren für den Notar, das Grundbuchamt und die Grunderwerbssteuer an.

Auch die Kosten für den Makler verteuern die Anschaffung und sind bei der Renditeberechnung zu berücksichtigen.

Die realen Mieteinnahmen

Dem Erwerbsaufwand stellen Sie dann die Jahresmiete gegenüber. Allerdings mindern nichtumlagefähige Betriebskosten und vom Eigentümer zu bildende Rücklagen die Mieteinnahmen. Schließlich besteht die Möglichkeit, dass der Mieter kündigt und die Wohnung nicht sofort im Anschluss vermietet werden kann. Dieses Mietausfallrisiko sollten Sie realistisch durch einen Wertansatz ebenfalls berücksichtigen.

Ein Berechnungsbeispiel:
Sie möchten zur Kapitalanlage eine vermietete Wohnung erwerben: Kaufpreis: 150.000 Euro, Miete monatlich: 625 Euro zzgl. Betriebs- und Nebenkosten, Erwerbskosten zum Beispiel rund sechs Prozent, also 9.000 Euro. Der letzten Betriebskostenabrechnung der Hausverwaltung entnehmen Sie die nicht umlagefähigen Betriebskosten (Beispiel: 926 Euro) und die anzusparenden Rücklagen (Beispiel: 249 Euro). Schließlich erfragen Sie bei der Hausverwaltung die durchschnittliche Leerstandquote für diese Wohnanlage. Sie erhalten die Auskunft, dass in der Wohnanlage, in der sich die Wohnung befindet, nur bei Mieterwechsel eine Wohnung kurzfristig leer steht. Dafür berechnen Sie einen Abschlag von vier Prozent auf die Jahresmiete. Der jährliche Mietertrag reduziert sich damit von 7.500 auf 6.025 Euro, die Mietrendite erreicht 3,79 Prozent. Damit haben Sie auch einen durchschnittlichen Wert einer realistischen Rendite, die man für vermietete Wohnungen erwarten kann. Erfahrungsgemäß schwanken die Renditen zwischen rund 3,5 und maximal 6 Prozent. Für Neubauwohnungen liegen die Renditen niedriger als für Bestandsbauten.

Wie hoch die Nettorendite letztlich konkret ausfällt, hängt darüber hinaus auch von Ihrem Steuersatz ab. Aufgrund der Vielzahl von Einflussfaktoren kann die exakte Rendite eines Immobilieninvestments nur für den jeweiligen Einzelfall berechnet werden – Sie sollten am besten Ihren Steuerberater fragen.
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