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18.11.2014 11:53

Vollfinanzierung Ohne Kapital ins Eigenheim?

von Horst Biallo Autor
Bei den aktuell niedrigen Zinsen lohnt sich die Vollfinanzierung. Aber nur bei hohem und sicherem Einkommen. Das gilt vor allem für Leute im öffentlichen Dienst.
Vollfinanzierung Ohne Kapital ins Eigenheim?
Um sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen, muss man nicht unbedingt viel Eigenkapital haben. Vollfinanzierungen machen es möglich
Hauskauf ohne Eigenkapital – geht nicht? Falsch! Immer mehr Baufinanzierer ermöglichen Vollfinanzierungen, bei denen Erwerber keinen Cent mitbringen müssen. Mehr noch: Die Kaufnebenkosten und ein Teil der Einrichtung lässt sich per Kredit gleich mitfinanzieren. „Von der Vollfinanzierung, also Komplettdarlehen, profitieren vor allem junge Leute ohne Eigenkapital, denn sie können frühzeitig in den eigenen vier Wände wohnen“, sagt Sven Radtke, Leiter des Baugeldvermittlers Hypotheken Discount. Der Mannheimer Finanzierungsspezialist vermittelt Darlehen bis zu 117 Prozent des Kaufpreises.

Der Vorteil der Vollfinanzierung liegt im frühzeitigen Immobilienerwerb. Bei klassischen Hypothekendarlehen müssen Käufer meist 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises an Eigenmitteln vorweisen, um die Finanzierung zu bekommen. Kostet ein Eigenheim 300.000 Euro, entspricht dies mindestens 60.000 Euro. „Solche Summen erfordern jahrelanges Ansparen“, bemängelt Radtke. Günstige Zinsphasen gingen dadurch möglicherweise verloren.

Vollfinanzierungen: Etwas teurer

Ohne Zinsaufschlag sind Vollfinanzierungen aber nicht zu haben. Je weniger Eigenkapital, desto größer das Risiko für die Bank – zum Ausgleich verlangt sie höhere Zinsen. Als Faustformel gilt: Pro zehn Prozent Kreditaufnahme über der zinsgünstigen 60-Prozent-Schwelle erheben Banken etwa 0,1 Prozentpunke Risikozins. Für 100-Prozent-Finanzierungen sind demnach 0,4 bis 0,5 Prozent Aufpreis fällig.
Bei günstigen Anbietern bekommt man derzeit eine Vollfinanzierung für etwas mehr als 2,00 Prozent effektiv. Das heißt: Wer eine Immobilie für 200.000 Euro vollfinanziert, zahlt dafür rund 1.400 Euro im Monat für Zins und Tilgung bei einer Zinsfestschreibung über zehn Jahre. Besser ist eine Tilgung von drei Prozent und ein fester Zins von 15 Jahren. In diesem Fall zahlt man für das gleiche Darlehen der Vollfinanzierung rund 1.800 Euro im Monat. Diese Summe zahlt man als Mieter in München, Stuttgart, Frankfurt oder Hamburg für eine größere Drei-Zimmer-Wohnung.

Vollfinanzierung und Volltilgung

Unter Volltilgung versteht man ein Darlehen, das innerhalb einer bestimmten Frist komplett zurückgezahlt wird. Je schneller man damit fertig werden will, desto mehr muss man kontinuierlich tilgen, desto höher die monatliche Belastung. Wer rund neun Prozent pro Jahr schultert, ist mit gut zehn Jahren fertig, bei 5,5 Prozent sind es rund 15 Jahre. Wer sich eine Volltilgung leisten kann, der bekommt von seiner Bank sicher auch eine Vollfinanzierung. Übrigens finden Sie die Volltilger-Konditionen in unserem Baufinanzierungs-Rechner, wenn Sie oben die Voreinstellung der Tilgung von zwei Prozent auf Volltilger ändern.
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Vollfinanzierung: Banken prüfen penibel

„Für Erwerber mit kleinen Einkommen sind Vollfinanzierungen riskant“, kritisiert Hartwig Hamm, Direktor der Landesbausparkassen. Steigen die Zinsen oder fallen die Immobilienpreise, entwickle sich „ein hochgefährliches Gemisch“. Anschlussfinanzierungen oder Notverkäufe könnten schnell in der Schuldenfalle enden. Andererseits: Banken und Sparkassen, die Vollfinanzierungen vergeben, prüfen vor Kreditvergabe, ob sich der Interessent die monatliche Belastung überhaupt leisten kann. Reicht die Bonität nicht, wird es auch keine Vollfinanzierung geben.


Damit es nicht soweit kommt, sind Vollfinanzierungen penibel zu planen. Job und Einkommen sollten sicher und der finanzielle Spielraum nicht zu knapp bemessen sein. Familienväter sollten zudem Geld genug übrig haben, um eine günstige
Risikolebensversicherung abzuschließen.

Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 15 Jahre
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