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09.05.2016 10:23

Volltilger-Darlehen Baufinanzierung aus einem Guss

von Max Geißler Autor
Immobilienerwerb benötigt Finanzierungssicherheit. Standardkredite garantieren das nicht, da bei der Anschlussfinanzierung Zinsrisiken bestehen. Volltilger-Darlehen punkten dagegen mit festen Zinsen bis zum Schluss.
Volltilgerdarlehen Baufinanzierung aus einem Guss
Volltilger bieten Zinssicherheit.
Volltilger-Darlehen sind Annuitäten-Darlehen, bei denen die Zinsen über die gesamte Laufzeit festgeschrieben und die Hypothek bis zum Ende der Zinsbindungsfrist komplett zurückgeführt wird. Das bedeutet, Laufzeit und Tilgungshöhe sind so eingestellt, dass der Kreditnehmer bei Auslaufen der Zinsbindung schuldenfrei ist. Die Monatsrate bei den auch als Konstant- oder Komplettdarlehen bezeichneten Volltilger-Darlehen ist über die gesamte Laufzeit gleich hoch.

Im Unterschied zu herkömmlichen Annuitäten-Darlehen wird beim Volltilger-Darlehen nicht der Tilgungssatz gewählt, sondern der Zeitraum, in dem der Kredit abgezahlt sein soll. Eigentümer können somit den zeitlichen Ablauf ihrer Baufinanzierung exakt festlegen. Anhand der Laufzeit ergibt sich Tilgungssatz, mit dem der Kredit bis auf null zurückgeführt wird. Dabei gilt: Je schneller Sie schuldenfrei sein wollen, desto höher müssen Sie tilgen. Positiv: Da Laufzeit und Ratenhöhe feststehen, können Volltilger die Zinskosten sowie die Gesamtkosten der Baufinanzierung vorab ermitteln.

Volltilger-Darlehen bieten mehrere Vorteile:

  • Planungssicherheit
  • Zinssicherheit
  • schnelle Schuldentilgung
  • keine Prolongation nötig
  • Zinsrabatte möglich


Volltilger-Darlehen bedingen hohe Finanzkraft

Beim Volltilger-Darlehen bestimmen Sie als Käufer, wann Sie schuldenfrei sein möchten. Je nach Finanzkraft kann dies schnell gehen oder länger dauern. In der Regel laufen Volltilger-Darlehen zwölf bis 20 Jahre, selten länger. Um die meist hohen Darlehenssummen in kurzer Zeit zu tilgen, bedarf es regelmäßig hoher Tilgungsleistung. Ein Volltilger-Darlehen über 250.000 Euro zu zwei Prozent Sollzinsen benötigt beispielsweise eine Tilgungsquote von 5,72 Prozent, damit es nach 15 Jahren abgezahlt ist. Als Kreditnehmer müssen Sie in diesem Fall monatlich 1.608 Euro an die Bank überweisen.

Viele Banken empfehlen Volltilger-Darlehen daher in erster Linie für Immobilienkäufer mit hohem Einkommen. Um die monatlichen Kosten zu senken, können Sie zwar eine längere Laufzeit vereinbaren. Allerdings steigen dann wegen der längeren Laufzeit die Gesamtkosten des Darlehens.

Positiv: Die aktuelle Tiefzinsphase entlastet Immobilienkäufer, so dass Komplettfinanzierungen auch für Haushalte mit mittlerem Einkommen möglich sind.
 

Volltilger-Darlehen ermöglicht Zinsrabatte

Komplettdarlehen sind nicht nur für Immobilienkäufer interessant, sondern auch für Banken. Die vergleichsweise überschaubare Laufzeit der Darlehen sowie die zügige Kredittilgung verringern das Ausfallrisiko für die Bank. Das geringere Kreditrisiko honorieren die Geldhäuser häufig mit günstigen Konditionen. Zinsrabatte von ein oder zwei Zehntel auf aktuelle Zinssätze sind dabei die Regel, in Ausnahmefällen ist aber auch ein halber Prozentpunkt möglich. Im Gegenzug nehmen die Banken Kreditnehmer in die Pflicht. Sie stellen beispielsweise hohe Anforderungen an ein gesichertes Einkommen, damit die Kreditraten kontinuierlich fließen. Eine Verlängerung des Kredits oder die Aussetzung der Tilgung ist nicht vorgesehen.
Die geringe Flexibilität von Volltilger-Darlehen zeigt sich zudem beim Thema Sondertilgung. Da Laufzeit und Tilgungsplan festgezurrt sind, ist eine Sondertilgung während der Zinsbindung nicht möglich. Wenn Sie ein Volltilgerdarlehen abschließen wollen, sollten Sie sich daher genau überlegen, ob Sie den Vertrag auch bis zum Ende durchhalten.
 

Nachteile von Volltilger-Darlehen

  • hohe monatliche Belastung
  • geringe Flexibilität
  • keine Chance auf Zinsverbilligung bei Anschlussfinanzierung
  • keine Sondertilgungsmöglichkeit

Finanzierungsalternative: Annuitäten-Darlehen mit langer Laufzeit

Volltilger-Darlehen sind nicht die einzige Form der Baufinanzierung, bei der die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung festgeschrieben werden, auch langlaufende Annuitäten-Darlehen bieten diese Option. Insbesondere für junge Immobilienkäufer sind Baukredite mit Laufzeiten von 25 und mehr Jahren eine echte Alternative zum Volltilger-Darlehen. Einerseits bieten sie die Möglichkeit, die aktuellen Tiefzinsen langfristig zu sichern, andererseits halten sie die monatliche Belastung gering. Denn eine hohe Anfangstilgung ist nicht zwingend erforderlich.

Klassische Annuitäten-Darlehen starten in der Regel mit einer Anfangstilgung von zwei, höchstens drei Prozent, in Hochzinsphasen auch nur mit einem Prozent. Die Monatsraten bleiben dadurch überschaubar. Trotz der geringen Tilgung sorgt die lange Laufzeit dafür, dass ein Gutteil der Darlehensschuld zum Ende der Zinsbindung zurückgezahlt ist. Zahlen Sie beispielsweise ein Annuitäten-Darlehen mit 3,0 Prozent Sollzins über 25 Jahre zurück, so verbleibt bei 2,5 Prozent Anfangstilgung nur eine sehr geringe Restschuld.

Leisten Sie während der Zeit zwei- oder dreimal eine Sondertilgung, ist die Baufinanzierung durch und Sie benötigen keine Anschlussfinanzierung. Die Kreditzinsen eines langlaufenden Annuitäten-Darlehens mögen zwar etwas höher liegen als beim Volltilger-Darlehen, dafür gelangen Sie mit geringen Monatsraten und der gleichen Zinssicherheit ebenso erfolgreich ans Ziel.

Wichtig: Schreiben Sie Abschluss eines Annuitäten-Darlehens die Kreditzinsen möglichst lange fest, damit die Baufinanzierung kalkulierbar wird. Das gilt insbesondere in Niedrigzinsphasen. Tagesaktuelle Zinssätze für Baukredite bis zu 30 Jahren Laufzeit finden Sie in unserem Baufinanzierungsvergleich.
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 15 Jahre Volltilgung
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Sollzins
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2.
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Datenstand: 27.09.2016
Sämtliche Angaben ohne Gewähr
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