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04.02.2016 10:48

Vermietung Welche Mieterhöhungen gehen ins Leere?

von Thomas Brummer Autor
Vermieter einer deutschen Großstadt-Wohnung zu sein, ist meist komfortabel. Dennoch sind Vermietern Grenzen gesetzt.
Vermietung Welche Mieterhöhungen gehen ins Leere?
Gerade Mieter in zentralen Wohnlagen sind von Entmietung bedroht
„Besonders in den Ballungsgebieten wird die Wohnungsnot im preisgünstigen Segment in den kommenden Jahren weiter steigen“, sagt Immowelt-Vorstand Carsten Schlabritz. Das ist schlecht, wenn Sie Mieter sind, aber erfreulich, wenn Sie Vermieter sind. Einige schwarze Schafe nutzen die Entwicklung aber, um sich unverhältnismäßig auf Kosten der Mieter zu bereichern – mit zweifelhaften Methoden. In solchen Fällen ist von Entmietung die Rede.

Entmietungsversuch

Die Maschen, eine sogenannte Entmietung herbeizuführen, sind verschieden. „Das Spektrum der so verstandenen Entmietungsfälle umfasst unberechtigte Kündigungen, diverse Mahnungen oder Abmahnungen ohne sachlichen Grund, Mieterhöhungen - sowohl begründet als auch unbegründet, Ankündigungen von umfassenden Sanierungsarbeiten im Haus, die Durchführung von Baumaßnahmen im oder am Haus, Lärm, Dreck, unterbrochene Wasser- oder Stromzufuhr, Verwahrlosung des Hauses oder der Wohnung“, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer und Leiter der Pressestelle des Deutschen Mieterbunds. Die Motive sind immer gleich: Eigentümer möchten sich von ihren Altmietern trennen, die häufig vergleichsweise wenig Miete zahlen. Im Anschluss möchten sie dann die Wohnungen zu einem höheren Preis vermieten oder teuer verkaufen. So berichtet etwa die Münchner Abendzeitung über folgende Fälle: Ein Vermieter hat den Hausbewohnern einfach das Wasser abgestellt und nach Protesten ein Dixieklo in den Hof gestellt. Ein anderer ließ in bereits leerstehenden Wohnungen des Hauses bis früh morgens Abrisspartys stattfinden, bei denen im Flur und im Treppenhaus uriniert wurde, um die restlichen Mieter zu vertreiben. Mancher Mieter hatte im Zuge einer Dacherneuerung wochenlang kein Dach.

In solchen Fällen geht es nicht mit rechten Dingen zu, aber dagegen vorzugehen, ist häufig nervenaufreibend und langwierig, so dass viele Mieter schließlich kleinbeigeben. Das macht es aber für die übrigen Parteien noch schwerer. „Mieter sollten sich im Haus zusammenschließen und von ihrem örtlichen Mieterverein beraten lassen. Vielfach haben sie gute Rechte, die sie natürlich auch kennen und dann nutzen müssen. Oftmals ist das Recht auf ihrer Seite, dieses müssen sie dann auch nutzen. Wichtig ist, dass sich die Mieter nicht auseinanderdividieren lassen. Wenn in einem Zehn-Familien-Haus zwei Mietparteien sofort das Handtuch werfen und kündigen, drei andere Mietparteien einen Mietaufhebungsvertrag abschließen, weil ihnen der Vermieter die Erstattung der Umzugskosten versprochen hat, dann wird es für die verbleibenden fünf Mieter im Haus besonders schwer“, so Ropertz.


Tipp: Eine Rechtsschutzversicherung, die Mietstreitigkeiten abdeckt, ist sowohl für Mieter als auch Vermieter sinnvoll.

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Formfehler

Zumeist keine kriminelle Energie lässt sich feststellen, wenn Vermietern in ihrer angekündigten Mietererhöhung eine Formfehler unterläuft. Keinen Grund zu nennen, ist die häufigste Ursache, um eine Mieterhöhung anzufechten. „Ein einfaches Schreiben nach dem Motto, bitte zahlen Sie ab nächstem Monat 100 Euro mehr, reicht nicht aus“, heißt es beim Mieterverein München. Vermieter müssen immer mit der ortsüblichen Vergleichsmiete argumentieren. Außerdem muss das Schreiben auch formal korrekt sein. Es muss vom Eigentümer bzw. Vermieter erstellt sein und sich an alle eingetragenen Mieter richten. Dabei ist lediglich die Schriftform zulässig (BGH-Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 300/09). Sollte eine Mieterhöhung aufgrund einer Sanierung erfolgen, muss dieses Vorhaben ausreichend begründet werden.
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