Nießbrauch

Wie funktioniert die Nießbrauchregelung?

Der „Schenker“ kann entweder das Grundstück weiterhin selbst nutzen (Vorbehaltsnießbrauch) oder er bleibt zivilrechtlicher Eigentümer des Grundstücks (Zuwendungsnießbrauch). Variante 1: Die Eltern schenken ihrem Kind unentgeltlich das Haus. Dieses wird Eigentümer der Immobilie, die Eltern behalten jedoch das Recht auf den wirtschaftlichen Nutzen, der in einem lebenslangen Wohnrecht oder durch Weitervermietung in etwaigen Mieteinnahmen bestehen kann (Vorbehaltsnießbrauch). Auch die Belastungen, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, zum Beispiel Erhaltungsaufwendungen, sind vom Nießbraucher weiter zu tragen.
Steueraspekte: Für den Beschenkten, also den neuen Eigentümer der Immobilie, bedeutet die Übertragung, dass er in das Grundbuch eingetragen wird, ansonsten aber während der Laufzeit des Nießbrauchs keine steuerlich relevanten Einkünfte erzielt. Er kann weder Werbungskosten noch Abschreibungen geltend machen.
Der Übergeber der Immobilie behält jedoch durch die Einräumung des Nießbrauchs die Berechtigung zum Abzug der Abschreibung für die Immobilie und kann auch weiterhin die von ihm getragenen Aufwendungen für die Immobilie steuerlich geltend machen. Das trifft zum Beispiel zu, wenn er durch sein Nutzungsrecht Mieteinnahmen erzielt. Variante 2: Alternativ kann der Schenker nicht das Objekt selbst, sondern „unentgeltlich“ die Mieteinkünfte auf Kinder verlagern (Zuwendungsnießbrauch). Hier bleibt der Schenker weiterhin zivilrechtlicher Eigentümer. Steueraspekte: Bei der Übertragung der Mieteinkünfte geht für beide Seiten die Abschreibungsmöglichkeit für das Objekt verloren. Für den Übertragenden, weil er nun keine Einnahmen mehr erzielt, für das beschenkte Kind, weil es nur die Mieteinnahmen bekommt, nicht aber das Gebäude selbst. Dem Zuwendungsnießbraucher (Kind) steht die Gebäudeabschreibung nicht zu, da er die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht getragen hat. Darüberhinaus kann er auch das unentgeltlich erworbene Nutzungsrecht (mangels Anschaffungskosten) nicht abschreiben. Weiterer wichtiger Punkt: Der Nießbraucher, in diesem Fall der Beschenkte, erzielt nunmehr Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und muss die Mieterträge versteuern. Variante 3: Wohnungsrecht und Wohnrecht
Hierbei handelt es sich um die häufigste Absicherung bei der Übertragung von Wohneigentum auf die nächste Generation. Um ein lebenslanges Wohnrecht zu sichern, sind zwei Möglichkeiten verbreitet. Das beschenkte Kind kann den Eltern einen Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht einräumen.
Durch die Einräumung eines Wohnungsrechts (§ 1093 BGB) behält der Schenker und bisherige Eigentümer das Recht, sein Haus, seine Eigentumswohnung oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das evtl. zusätzlich schon von der jungen Generation mitbewohnt wird, alleine zu nutzen. Wie unterscheiden sich die Alternativen Nießbrauch oder Wohnrecht? Beim reinen Wohnrecht darf der Schenker lediglich das Haus bewohnen; das kann genügen, wenn die schenkenden Eltern in ihrem Haus den Lebensabend verbringen wollen. Beim Nießbrauch dürfen sie dagegen die Räume auch weitervermieten und die Mieterträge behalten. Der Nießbrauch enthält ein umfassendes Nutzungsrecht am ganzen Objekt und nicht etwa nur an bestimmten Räumen. Beides wird im Grundbuch als Belastung des Grundstücks eingetragen. Dadurch wirkt es nicht nur vertraglich zwischen Eltern und Kindern, sondern auch gegen Dritte. Verkaufen die Kinder das Haus, bleibt das Wohnrecht in dem Haus bestehen, auch wenn es einen neuen Eigentümer hat.  

Die Vertragsformalitäten

Für einen Schenkungsvertrag sind notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung nötig. Im Schenkungsvertrag wird beispielsweise dem Kind die Immobilie unentgeltlich übertragen. Gleichzeitig behält sich der Schenker den Nießbrauch vor. Ein Wohnrecht sollte unbedingt im Grundbuch eingetragen werden, dann ist es auch gegen Dritte wirksam. Vertraglich kann auch festgelegt werden, dass der Beschenkte die Immobilie nur mit Zustimmung des Nießbrauchsberechtigten belasten oder verkaufen darf. Empfehlenswert ist immer der Einbau einer Rückfallklausel für bestimmte Fälle. Ist der Beschenkte zum Beispiel grob undankbar, stirbt er vor dem Schenker, lässt er sich scheiden oder droht Vermögensverfall, so kann das Grundstück zurückgefordert werden. Das Nießbrauchsrecht lässt sich weder übertragen noch vererben. Es endet mit Ablauf der vereinbarten Dauer, spätestens mit dem Tod des Nießbrauchers.