Die Flut der schlechten Botschaften bei offenen Immobilienfonds reißt nicht ab. Gleich zwei Portfolios gaben im Oktober ihre Schließung bekannt: der AXA Immoselect und der Degi International. Beide Fonds hätten eigentlich Mitte November wieder öffnen müssen, da sie nur maximal zwei Jahre geschlossen bleiben dürfen. Die Geschäftsführungen beider Gesellschaften sahen sich aber aufgrund mangelnder Liquidität gezwungen, die Fonds aufzulösen. Es sei nicht gewährleistet, dass alle rückgabewilligen Anleger bei Wiedereröffnung ihre Anteile zurückgeben könnten, so die übereinstimmenden Statements. Bei einem Massenansturm droht erneut die Schieflage der Fonds. Nach Einschätzung von Experten benötigen die Fonds 25 bis 30 Prozent Barmittel, um für alle Fälle gerüstet zu sein. Aktuell liegt die Liquiditätsquote aber nur etwa halb so hoch.
Verluste akzeptieren oder klagen?
Mit der Auflösung der Fonds beginnt nun der Ausverkauf der verbliebenen Immobilien. Die Erlöse werden halbjährlich an die Anleger ausgeschüttet, erstmalig im April kommenden Jahres. Damit befinden sich bereits sieben für Privatanleger aufgelegte offene Immobilienfonds und ein Dach-Immobilienfonds mit einem Investitionsvolumen von insgesamt 13,5 Milliarden Euro in Abwicklung. Nach Einschätzung des Hamburger Fachanwalts Peter Hahn müssen sich allein 70.000 Anleger des Degi International auf Verluste einstellen oder anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Fondsbesitzer des AXA Immoselect sowie des Degi International haben laut Hahn zwei Handlungsalternativen: „Sie können erstens ihre Anteile weiter halten oder diese am Zweitmarkt mit einem Abschlag von etwa 50 Prozent zum einstigen Kurswert verkaufen. Zweitens kann man Schadenersatzansprüche gegen die beratende Bank und vorsorglich auch gegen die Kapitalanlagegesellschaften prüfen lassen.“ Grundlage dafür seien eine mögliche Falschberatung oder eventuell fehlerhafte Angaben im Fondsprospekt.
Falschberatung kann zum Beispiel entstehen, wenn Anleger vor dem Kauf nicht auf das Risiko von Wertverlusten hingewiesen wurden. Das gleiche gilt, wenn der Berater den Fondskauf als gleichwertige Alternative zu sicheren Festgeldanlagen bezeichnet hat. Ist die Rücknahme von Fondsanteilen ausgesetzt, so dass keine regelmäßigen Zahlungen aus einem Auszahlplan erfolgen können, und hat der Berater nicht auf dieses Risiko hingewiesen, so ist ebenfalls Schadenersatz möglich. Auch wenn Teile des Ausgabeaufschlags als Vergütung an Banken oder Finanzdienstleister geflossen sind oder wenn ein Teil der Verwaltungsvergütung als Bestandprovision gezahlt wird, sind Ansprüche möglich. Grund: Nach der sogenannten Kickback-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hätte der Berater vor dem Fondskauf darüber informieren müssen.
Die betroffenen Anleger sollten sich allerdings beeilen, denn Schadenersatzansprüche verjähren bei fahrlässiger Pflichtverletzung spätestens drei Jahre nach Erwerb der Fondsanteile. „Selbst wenn nur Ansprüche aufgrund der Verheimlichung von Rückvergütungen gegen die beratende Bank geltend gemacht werden, könnten diese unter Umständen zum 2. Januar 2012 verjähren“, ergänzt der Rechtsexperte.
Das hatten wir doch alles schon einmal: Die drohende Zahlungsunfähigkeit Griechenlands und ein möglicher Austritt aus der Euro-Zone. Wachsende Sorgen um Portugal, Spanien und Italien. Rating-Agenturen, die mit ihren Herabstufungen die Verunsicherung an den Kapitalmärkten zusätzlich anheizen. Und nun auch noch ein absehbarer Konflikt über die Rolle der Europäischen Zentralbank.