Wer sich heute eine Immobilie kauft, trifft damit eine gute Entscheidung. Aber er bindet sich – wenn die Tilgung zu niedrig angesetzt wird - auch auf Jahrzehnte! Durch die niedrigen Zinsen in Verbindung mit einem Tilgungssatz von nur einem Prozent wird aus einem Mittzwanziger ein Pensionär, bis das Darlehen auf den letzten Cent abbezahlt ist.

Daher sollte man das derzeit niedrige Zinsniveau nutzen und einen Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent wählen. Wer das finanziell nicht stemmt, sollte von einem Immobilienkauf lieber die Hände lassen! Sie müssen den Zeitpunkt des Endes der ersten Zinsbindung mit im Auge haben. Ist das Zinsniveau dann deutlich höher als heute, ohne dass viel getilgt wurde, steigt die monatliche Belastung rasant an. Es droht die Zwangsversteigerung.

Flexible Tilgungsrate und Sondertilgung

Beim Vergleich der Baufinanzierungskonditionen sollten Sie deshalb einen Blick auf die Tilgungsmodalitäten werfen. Beispiel Tilgungsrate: Etliche Banken bieten inzwischen während der Kreditlaufzeit die Chance, den Tilgungssatz anzupassen. Je nach Geldhaus wird dafür aber ein Aufschlag auf den Zins fällig. Einige Banken nehmen dafür aber gar nichts.

Beispiel Sondertilgung: „Inzwischen sind jährliche Sondertilgungen von fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme die Regel und kostenlos“, sagt Arno Gottschalk, Finanzierungsexperte der Verbraucherberatung Bremen. Das Recht auf Sondertilgung spart dem Baufinanzierer aber auch viel Geld, wenn das Leben nicht nach Plan läuft: Fast jede zweite Ehe wird geschieden, ein Jobwechsel kann einen Umzug erfordern. „Muss das Haus verkauft werden und die Finanzierung vorzeitig gekündigt, berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei muss die Bank aber theoretisch mögliche Sondertilgungen oder auch angepasste Tilgungsquoten berücksichtigen.“ Sprich: Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt erheblich niedriger aus.

Zinsniveau auf Vorrat sichern

Wer sich bereits jetzt die günstigen aktuellen Zinsen sichern will, aber erst in ein oder zwei Jahren einen Baukredit braucht, kann dies mit einem sogenannten Forward-Darlehen tun. Die waren bislang schon üblich für die Anschlussfinanzierung nach Ende der ersten Zinsbindung, werden nun aber, etwa von der Universa-Versicherung, auch für die Erstfinanzierung angeboten. Interessant ist das, wenn der Bau schon in Planung ist, die Realisierung aber erst in ein oder zwei Jahren beginnt.
„Besonders interessant ist ein Forward-Darlehen, wenn es die Möglichkeit zur vollständigen Rückzahlung bietet“, sagt Finanzexperte Gottschalk. So kann sich der Kunde die günstigen Zinsen von heute sichern – und wenn die Zinsen in ein oder zwei Jahren tatsächlich noch einmal sinken, ohne Kosten die besseren Angebote wahrnehmen.

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