Anschlussfinanzierung

Nach dem Winter machen sich viele Haus- und Wohnungsbesitzer an den obligatorischen Frühjahrsputz. Dabei sollte sich das Großreinemachen nicht nur auf Fensterputzen und Reparaturarbeiten beschränken, sondern auch einen Check der laufenden Baufinanzierung beinhalten. Schließlich hat sich die Zinslandschaft seit Finanzierungsbeginn deutlich verändert und bietet erhebliches Einsparpotential. Durch einen prüfenden Blick auf die bestehenden Konditionen lässt sich die Anschlussfinanzierung gezielt und ohne Zeitdruck angehen. Diese Punkte sollten Immobilienbesitzer klären:

Wann endet die Sollzinsbindung?

Am Ende der ersten Zinsbindung ist meist eine Restschuld übrig, für die wieder ein neuer Kredit abgeschlossen werden muss. „Vielen Eigenheimbesitzern ist aber nicht bewusst, dass sie bereits die Zeit vor Ablauf der Zinsbindung nutzen sollten, um in Ruhe verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen“, erklärt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG. Bei ausreichend zeitlichem Vorlauf könne man problemlos zu einer günstigeren Bank wechseln, so der Finanzierungexperte. Besonders bei Anschlussdarlehen, die bereits in den nächsten sechs bis zwölf Monaten anstehen, sollten Eigentümer handeln. Dank niedriger Zinsen winkt hier erhebliches Einsparpotential: In den Jahren 2002/2003 lagen die Effektiv-Zinsen für zehnjährige Baudarlehen zumeist über fünf Prozent, heute sind Finanzierungen bereits ab drei Prozent erhältlich. „Vom Niedrigzinsniveau können aber auch Eigentümer profitieren, deren Sollzinsbindung erst innerhalb der nächsten fünf Jahre ausläuft“, ergänzt Goris. Gegen einen kleinen Zinsaufschlag könne man mittels Forward-Darlehen heutige Zinssätze bis zu 60 Monate im Voraus sichern.

Tilgungsleistung erhöhen

Da sich die Kreditsumme im Lauf der Jahre verringert hat und die Bauzinsen gesunken sind, besteht in den meisten Fällen Spielraum zur Erhöhung der Tilgungsleistung. „Wer vor zehn Jahren einen Baukredit mit einem Prozent Anfangstilgung begonnen hat, sollte die Anschlussfinanzierung mit mindestens zwei Prozent weiterführen“, rät Goris. Da der Tilgungsanteil bei klassischen Annuitätendarlehen monatlich ansteigt, habe sich eine anfängliche Tilgungshöhe von einem Prozent nach zehn Jahren automatisch auf rund zwei Prozent erhöht. Der Finanzierungsprofi empfiehlt daher, „die Höhe der bisherigen Monatsrate beizubehalten“. Positiv: Wer die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung investiert, ist deutlich schneller schuldenfrei. Immobilienkäufer mit guter Bonität erhalten Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung inzwischen deutlich unter drei Prozent Sollzins. Regionalanbieter wie die Volksbank Rhein-Ruhr offerieren Darlehen ab 2,87 Prozent Sollzins, die PSD Bank Rhein-Ruhr berechnet 2,94 Prozent. Die National Bank sowie die PSD Bank Westfalen-Lippe vergeben Darlehen ab 3,01 bzw. 3,04 Prozent Zinsen und die Dortmunder Volksbank ab 3,1 Prozent. Bundesweite Anbieter wie Comdirect und Interhyp verlangen 2,68 Prozent, die BB Bank 2,69 Prozent und die Deutsche Bank 2,9 Prozent.

Veränderte Einkommenssituation

Lebensumstände ändern sich, erst recht über einen Zeitraum von fünf oder zehn Jahren. Wenn der Darlehensabschluss lange zurückliegt, sollte man vergleichen, wie viel Einkommen damals zur Verfügung stand und wie hoch die Einkünfte heute sind. Sind Belastungen weggefallen, etwa weil ein Ratendarlehen ausgelaufen ist, oder hat sich das Gehalt erhöht, ist es sinnvoll, die Tilgungsrate an die veränderte Einkommenssituation anzupassen. Goris rechnet folgendes Beispiel vor: Liegt die Restschuld bei 100.000 Euro und die Tilgungsrate inzwischen bei 2,0 Prozent, wird das Darlehen bis zur vollständigen Tilgung aktuell noch gut 31 Jahre laufen. „Kann der Kreditnehmer aber heute monatlich 100 Euro mehr in seine Tilgung investieren, wird er bereits neun Jahre früher, nämlich in gut 22 Jahren schuldenfrei sein.“ Sind außerplanmäßige Sondertilgungen möglich, geht die Tilgung noch schneller.