Immobilien-Anschlussfinanzierung

Laut einer Umfrage der Marktforschung Infas TTR verlängern vier von zehn Anschlussfinanzierer blind das Erstdarlehen bei ihrer bisherigen Bank. Zumeist ein Fehler, denn oft finden sich Konkurrenzangebote zu deutlich besseren Konditionenam am Markt. Bereits kleine Konditionsunterschiede beim Folgekredit können zu erheblichen Mehrkosten führen. Wie lässt sich gegensteuern?

1. Anschluss nicht verpassen

Läuft die Erstfinanzierung über zehn oder 15 Jahre, kann man den Termin für den Folgekredit aus den Augen verlieren. Steht der Eigentümer unter Zeitdruck suchen nicht wenige Banken nach ihrem Vorteil. „Wer zu spät dran ist, kann nicht ausgiebig vergleichen und muss am Ende häufig schlechtere Kreditangebote der Hausbank in Kauf nehmen“, sagt Franz Lücke, Abteilungsleiter Baufinanzierung bei der ING-Diba. Sein Rat: Eigentümer sollten spätestens drei Jahre vor Auslaufen der Zinsbindung beginnen, die Bauzinsen zu beobachten. Zwölf bis sechs Monate vor Kreditende sind konkrete Vergleichsangebote einzuholen. Tipp: Bei historisch niedrigen Zinsen wie derzeit lohnt der vorausschauende Abschluss eines Forwarddarlehens. Damit kann man sich das aktuelle Zinsniveau bis zu 60 Monate im Voraus sichern.

2. Bereitstellungszinsen vermeiden

Wer statt eines Forward-Darlehens ein klassisches Anschlussdarlehen wählt, der sollte auf Bereitstellungszinsen achten. Dies können anfallen, wenn bis zum Auslaufen des Erstdarlehens noch einige Zeit vergeht. Üblich sind 0,25 Prozent der Darlehenssumme pro Monat ab dem dritten Monat, wenn bis dahin das Darlehen nicht abgenommen wurde. Bei einem Kredit über 150.000 Euro, für den zum Beispiel sieben Monate Bereitstellungszinsen anfallen (insgesamt zehn Monate Wartezeit), zahlen Kreditnehmer demnach 2.625 Euro extra – das kann den möglichen Zinsvorteil des Anschlussdarlehens zunichte machen, zumindest aber schmälern. Tipp: Kundenfreundliche Anbieter verzichten über einen längeren Zeitraum auf Bereitstellungszinsen, so etwa 1822 Direkt, Huk Coburg und die PSD Bank Westfalen Lippe für jeweils zwölf Monate. Bei Allianz Baufinanzierung profitieren Bauherren neun Monate lang von zinsfreier Bereitstellung.

3. Wechselkosten nicht überschätzen

Viele Banken behaupten, dass die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut wegen des Grundschuldübertrags mit hohen Kosten verbunden sei. „In den meisten Fällen reicht eine kostengünstige Abtretung der Grundschuld an die neue Bank“, so Franz Lücke, Kreditexperte bei der ING Diba. Selbst bei Löschung und Neueintrag der Grundschuld blieben die Kosten im Vergleich zur möglichen Ersparnis überschaubar. Beispiel: Bei einer Restschuld von 100.000 Euro kostet die Umschuldung inklusive Nebenkosten rund 400 Euro. Ist das Vergleichsdarlehen 0,5 Prozentpunkte günstiger, spart man bei zehnjähriger Zinsbindung 5.500 Euro. Der Bankwechsel brächte also einen Vorteil von 5.100 Euro.

4. Tilgungsrate erhöhen

Der im Vergleich zum Erstkredit gesunkene Darlehensbetrag ermöglicht geringere monatliche Kreditraten. Besser ist es jedoch, die Belastung wie gewohnt fortzuführen, denn das beschleunigt die Rückzahlung. Bei gleichem bzw. niedrigerem Zinssatz als beim Erstdarlehen können Kreditnehmer nun eine höhere Anfangstilgung wählen. Läuft etwa ein Zehnjahresdarlehen - mit einem Prozent Anfangstilgung – aus, bei dem hin und wieder Sondertilgungen geleistet wurden, dürfte die aktuelle Tilgungshöhe inzwischen bei rund drei Prozent pro Jahr liegen. Behält man die bisherige Ratenhöhe bei, sollte ein Tilgungssatz von fünf Prozent kein Problem sein.

5. Zinsbindung optmieren

Läuft die Erstfinanzierung über zehn Jahre, steht nicht selten noch 80 Prozent Restschuld zu Buche. „Um den hohen Restbetrag bis zum Ruhestand abzubauen, sollte man beim Anschlusskredit auch die Laufzeit anpassen“, rät Lücke. Bei Renteneintritt sollte das Objekt abgezahlt sein, da das Einkommen in der Regel sinkt. Empfehlenswert sind sogenannte Volltilgerdarlehen. Sie laufen bis zur Schuldenfreiheit, Banken belohnen dies mit Zinsrabatten von bis zu 0,3 Prozentpunkten.