Die derzeitigen Top-Konditionen bei der Baufinanzierung möchten sich viele Immobilienkäufer oder Bauherren natürlich so lange wie möglich sichern. Kein Wunder also, dass bei vielen Finanzierungsgesprächen Laufzeiten von bis zu 25 Jahren im Raum stehen. Viele Baufinanzierungen können damit so geplant werden, dass die Immobilie am Ende der Laufzeit und Zinsbindung ausfinanziert und damit schuldenfrei ist. Aber ist eine so lange Laufzeit eine wirklich gute Idee?
Lange Laufzeit schafft Kostensicherheit
Eine lange Zinsbindung bis zum Ende der Finanzierung bedeutet ein hohes Maß an Planungssicherheit. Bei einem Zins beispielsweise von 3,2 Prozent und einer Darlehenssumme von 200.000 Euro, beläuft sich die monatlich feste Rate auf 1.033 Euro – so lange, bis die Immobilie abbezahlt ist. Steigerungen der Wohnkosten ausgeschlossen. Zum Vergleich: Eine Miete von 1.000 Euro steigt bei einem jährlichen Anstieg der Miete von nur zwei Prozent binnen 23 Jahren auf rund 1.600 Euro.
Flexibel bleiben trotz langer Laufzeit
Wenn es um eine langlaufende Baufinanzierung geht, wird oft vergessen, dass die Laufzeit-Bindung für die Bank endgültig ist, für den Kreditnehmer selbst aber nur eingeschränkt gilt. Nach zehn Jahren haben Bauherren jederzeit die Möglichkeit, die Baufinanzierung zu kündigen und in eine günstigere zu wechseln. Die Langläufer bei den Baufinanzierungen begünstigen Darlehensnehmer daher doppelt: Verschlechtert sich das Zins-Niveau, kann ihnen die einmal gesicherten Konditionen niemand mehr wegnehmen, bis die Immobilie am Ende der Laufzeit abbezahlt ist. Können Kreditnehmer aber bessere Konditionen bekommen, dann haben sie das Recht, aus ihrem Vertrag auszusteigen und eine günstigere Baufinanzierung anzunehmen.
Gestaltungsmöglichkeiten nutzen
Trotz – oder gerade wegen – der langfristigen Bindung sollten Darlehensnehmer nicht den Umstand aus den Augen verlieren, dass sich die Lebensumstände ändern können: Vielleicht haben sie die Möglichkeit, die monatliche Rate heraufzusetzen oder sie können einmalige Sonderzahlungen leisten. Beide Optionen kann auch ein Vertrag vorsehen, der über 20 Jahre und länger läuft. Und mit der Möglichkeit der Ratenänderung sowie einem Sondertilgungsrecht können freie Gelder ohne zusätzliche Gebühren in die Schuldentilgung stecken und die Gesamtkosten der Baufinanzierung gesenkt werden.
Kosten im Auge behalten
Es spricht einiges für eine Baufinanzierung über die heute üblichen 15 Jahre hinaus – allerdings sollten Interessenten beim Wunsch nach Finanzierungssicherheit nicht die Kosten außer Acht lassen. Wer heute einen Zins von drei Prozent bekommen und gleichzeitig drei Prozent der Finanzierungssumme tilgen, ist nach rund 23 Jahren schuldenfrei. Entscheiden sich Bauherren für eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit, zahlen sie gegenüber einer Finanzierung über 15 Jahre rund 0,2 Prozentpunkte mehr Zinsen. Sicherheit kostet also Geld.
Beispielfinanzierung
Bei 3,2 Prozent Zins und drei Prozent Tilgung für ein Darlehen von 200.000 Euro zahlen Bauherren insgesamt 81.676 Euro Zinsen über die gesamte Laufzeit. Binden sie sich zunächst über 15 Jahre, zahlen sie mit drei Prozent Zins weniger für die Baufinanzierung – bekämen sie diesen Zins nach 15 Jahren auch für die dann anstehende Anschlussfinanzierung, hätten sie rund 4.000 Euro weniger Zinsen bezahlt und damit deutlich weniger als der Volltilger. Aber selbst mit einem Anschlusszins von 3,5 Prozent nach den 15 Jahren würden sie immer noch besser fahren, wenn Sie bei gleicher Rate neu finanzieren: Insgesamt läge die Zinslast bei 80.290 Euro. Erst bei einem höheren Zins von z. B. vier Prozent bei der Anschlussfinanzierung zahlen Bauherren rund 2.000 Euro mehr als derjenige, der sein Darlehen zu den heutigen Konditionen mit einem Zinsaufschlag durchfinanziert hat.
Eine Baufinanzierung mit einer Laufzeit von deutlich mehr als 15 Jahren wird sich also nur dann rechnen, wenn die Anschlussfinanzierung deutlich teurer wird oder die Restschuld nach 15 Jahren zum Beispiel bei einer Vollfinanzierung noch recht hoch ist, sodass ein höherer Anschlusszins auf eine hohe Restschuld berechnet werden muss.
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