Baufinanzierung via Lebensversicherung

In der Vergangenheit war die Finanzierung von Immobilien mittels Kapital-Lebensversicherung bei Kapitalanlegern sehr beliebt: Der Immobilienkäufer nahm ein Hypothekendarlehen auf ohne es zu tilgen. Während der Kreditlaufzeit überwies er lediglich die fälligen Zinsen an die Bank. Zeitgleich wurde eine Lebensversicherung abgeschlossen, bei deren Ablaufleistung der offene Kreditbetrag am Darlehensende auf einen Schlag getilgt wurde. Vorteile: Die jährlichen Zinszahlungen an die Bank waren steuerlich absetzbar, die Ablaufsumme blieb steuerfrei. Lag die Überschussbeteiligung regelmäßig über dem Kreditzins, verbuchten Eigentümer Kapitalüberschüsse. Ralph Müller, Leiter Baufinanzierung bei der Deutschen Bank bringt es auf den Punkt: „Erwirtschaftete die Police mehr Ertrag als der Kredit kostet, machte der Kreditnehmer Plus.“

Das steuergünstige Konstrukt gehört jedoch der Vergangenheit an. Der Gesetzgeber hat die Steuervergünstigungen seit 1. Januar 2005 weitgehend abgeschafft. Die Zinszahlungen an die Bank sind nicht mehr absetzbar und die Erträge neu abgeschlossener Lebenspolicen werden seither mindestens zur Hälfte besteuert. Liegt die Auszahlung vor dem 60. Lebensjahr bzw. läuft der Vertrag keine zwölf Jahre, ist gar die gesamte Ertragsleistung steuerpflichtig. Durch den Wegfall der Steuerbegünstigung und die seit Jahren rückläufigen Ablaufrenditen lohnen Baufinanzierungen mit Hilfe kapitalbildender Lebenspolicen heute kaum noch.

Steuerboni: Für Altverträge gibt es Bestandsschutz

Für Altverträge, die bis Ende 2004 abgeschlossen wurden, besteht Bestandsschutz. Das heißt, die Verträge profitieren weiterhin von den genannten Steuerboni. Dennoch geraten Immobilienkäufer mit dieser Finanzierungsvariante mehr und mehr in Bedrängnis. Grund: Die Ablaufleistungen der Policen sinken kontinuierlich und werden bei den meisten Versicherten die einst kalkulierten Auszahlbeträge nicht mehr erreichen. Je länger die Finanzierung noch läuft, desto größer dürfte die Lücke ausfallen. Im Ergebnis reicht die ausgezahlte Summe bei weitem nicht aus, um das Immobiliendarlehen vollständig zu tilgen. Es verbleibt eine Restschuld.

Wie können Versicherte handeln?

„Eine allgemein gültige Vorgehensweise lässt sich kaum empfehlen“, so Schwarz. Vielmehr sollten Lebensversicherte einen weiteren Aspekt bedenken. So diene die Lebensversicherung nicht nur als Tilgungsinstrument, sondern auch dem Todesfallschutz. Kreditnehmer sollten deshalb vor einer Kündigung klären, ob dieser Schutz weiter benötigt wird und wenn ja, ob er gegebenenfalls durch eine preiswertere Risikolebensversicherung ersetzt werden kann.