Forward-Darlehen

Wer einen Folgekredit für die auslaufende Erstfinanzierung sucht, hat gute Karten. Erstens sind die Bauzinsen weiterhin im Keller, zweitens finden sich Anbieter, die Forward-Darlehen ohne Aufpreis offerieren. Mit einem solchen Vorrats-Darlehen sichert man sich die Fortführung der Baufinanzierung zu aktuellen Niedrigzinsen, selbst wenn die Anschlussfinanzierung erst in zwei oder drei Jahren startet.

Forward-Darlehen sind vom Prinzip her gewöhnliche Hypothekenkredite, die zwar zu aktuellen Konditionen geschlossen werden aber erst später starten. Als Gegenleistung für die Sicherung der heutigen Darlehenszinsen berechnet die Bank einen kleinen Zinsaufschlag. Für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Darlehens vergeht, fallen in der Regel 0,01 bis 0,04 Prozentpunkte Extrazins an. Ein in drei Jahren startendes Anschlussdarlehen würde sich bei einem Zinsaufschlag von 0,02 Prozentpunkten also um insgesamt 0,72 Prozentpunkte verteuern.

Darlehen ohne Forward-Aufschlag

Eigenheimbesitzer finden aktuell einige Kreditgeber, die auf den Forward-Aufschlag komplett verzichten. Zu diesen zählen die Höchster Pensionskasse sowie bei guter Bonität die Deutsche Bank. Der mögliche Preisvorteil ist signifikant: So kostet ein Darlehen über 100.000 Euro mit zehnjähriger Bindung bei der Höchster Pensionskasse aktuell 3,5 Prozent Zinsen. Die monatliche Rate beläuft sich bei einem Prozent Anfangstilgung auf 375 Euro. Würde das Kreditinstitut 0,02 Prozentpunkte Zinsaufschlag berechnen, so würde sich ein in drei Jahren startendes Anschluss-Darlehen auf 4,22 Prozent verteuern, die Monatsrate erhöhte sich auf knapp 440 Euro. Über zehn Jahre gesehen müsste der Kreditnehmer insgesamt 7.800 Euro mehr an die Bank überweisen.

Grundzins vergleichen

Immobilienbesitzer sollten die Grundkosten des Forward-Darlehens beachten. Mit 3,5 Prozent gehört die Höchster Pensionskasse aktuell nicht zu den günstigsten Anbietern im Biallo-Baugeldvergleich. Spitzenplätze nehmen unter anderen 1822 Direkt mit 2,83 Prozent Sollzins, die BB-Bank mit 2,87 Prozent und die Kirchliche Zusatzversorgungskasse mit 3,0 Prozent ein. Anschlussfinanzierer, die zum Beispiel bei der kirchlichen Versorgungskasse einen Folgekredit mit zwei Jahren Vorlaufzeit abschließen und dafür 0,015 Prozentpunkte Zinsaufschlag pro Monat zahlen, müssen mit insgesamt 0,36 Prozentpunkten Zinsaufschlag rechnen. Der 100.000-Euro-Beispielkredit würde dann statt 3,0 Prozent 3,36 Prozent Zinsen kosten. Der Forward-Aufschlag treibt zwar den Preis geringfügig in die Höhe, die Zinsbelastung läge aber weiterhin unter den aufschlagfreien 3,5 Prozent der Höchster Pensionskasse.

Mindestkreditsumme beachten

Eine Hürde für die aufschlagfreie Anschlussfinanzierung kann die geforderte Mindesthöhe des neuen Darlehens sein. So vergeben zum Beispiel Wüstenrot und Cosmos Direct zinsgünstige Forward-Darlehen erst ab einer Mindestkreditsumme von 50.000 Euro, die Höchster Pensionskasse fordert 40.000 Euro. Mit einem Darlehensbetrag von nur 25.000 Euro geben sich hingegen die Santander Bank und Deutsche Bank zufrieden, 30.000 Euro fordert Axa. Lediglich 10.000 Euro Mindestumme erwartet die BKM Bausparkasse Mainz. Gar keine Vorgaben bei der Darlehenshöhe machen die meisten örtlichen Sparkassen.