Griechenland-Krise

Die Angst vor Staatspleiten in Griechenland, Portugal oder Spanien lähmt Investoren und zwingt die Darlehenszinsen in die Knie. Besonders Immobilienkredite gaben in den letzten Wochen deutlich nach. So sackte der Biallo-Index für zehnjähriges Baugeld von durchschnittlich 4,05 Prozent Nominalzins Anfang Januar auf aktuell 3,64 Prozent ab. Ähnlich stark erwischte es kurzlaufende Darlehen. Der Index für Fünfjahreskredite fiel von 3,42 Prozent auf 2,93 Prozent Zinsen.

Immobiliendarlehen mit kurzer Laufzeit sind aktuell so günstig wie nie. Immobilieneigner, die eine Finanzierung mit kurzer Zinsbindung suchen, werden bereits ab unter 2,5 Prozent Nominalzins fündig. Ein 150.000-Euro-Darlehen inklusive einprozentiger Anfangstilgung kostet beim günstigsten Anbieter, der Europa Versicherung, derzeit monatlich nur etwa 420 Euro. Andere Kreditgeber sind kaum teurer. So berechnet die SKG Bank 2,40 Prozent Nominalzins, Cosmos direkt 2,58 Prozent und die Norisbank 2,61 Prozent. Bei letztgenanntem Anbieter errechnet sich eine aktuelle Monatsrate von rund 450 Euro.

„Für Immobilienkäufer, die zu knapp kalkulieren, kann das vermeintliche Zinsschnäppchen allerdings schnell zum Albtraum werden“, warnt Kai Oppel vom Baugeldvermittler Hypothekendiscount. Bei der Anschlussfinanzierung im Jahr 2015 steht eine verbleibende Restschuld für unser Beispieldarlehen von gut 140.000 Euro zu Buche. Sind – wie fast alle Finanzexperten erwarten – die Zinsen bis dahin deutlich gestiegen, müssen Käufer tief in die Tasche greifen. Eine Zinsverteuerung um drei Prozent würde die Kreditrate beinahe verdoppeln. Für viele Eigenheimkäufer könnte es dann kritisch werden.

Fallstricke ausschalten

Baugeldexperten wie Franz Lücke von der ING-Diba raten daher in der aktuellen Niedrigzinsphase zu längeren Zinsbindungsfristen. „Wer die Zinsen für zehn oder 15 Jahre festschreibt, sichert sich für einen geringen Aufpreis günstige Konditionen und hohe Kalkulationssicherheit über viele Jahre.“ Zehnjährige Baudarlehen mit einem Prozent Anfangstilgung sind derzeit für unter 3,5 Prozent Nominalzins zu haben.

Der günstigste Anbieter Cosmos direkt berechnet aktuell 3,22 Prozent Nominalzins, Europa 3,29 Prozent und die Norisbank 3,30 Prozent. Wer höchstens 50 Prozent der Baukosten finanzieren muss, der findet bei der ING-Diba ab 3,40 Prozent ebenfalls günstige Konditionen.

Eine andere effektive Finanzierungsstrategie im Zinstal liegt darin, die Tilgungsrate deutlich anzuheben. „Wer eine fünfjährige Zinsbindung wählt und mit mindestens fünf oder sechs Prozent Anfangstilgung startet, kann das Risiko bei der Anschlussfinanzierung minimieren und zugleich von Billigzinsen doppelt profitieren“, so Oppel. Erstens sinkt die Restschuld für die Anschlussfinanzierung deutlich und zweitens kann man, sollten die Zinsen nicht außerordentlich steigen, mit der gleichen Monatsrate fortfahren.

Beispiel 150.000-Euro-Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung: Nach Ablauf von fünf Jahren beträgt die Restschuld bei sechsprozentiger Anfangstilgung nur noch etwa 100.000 Euro, statt 140.000 Euro wie mit einprozentiger Anfangstilgung. Selbst wenn die Zinsen auf sechs Prozent steigen und sich damit mehr als verdoppeln kann die monatliche Rate von rund 1.000 Euro dank der gesunkenen Kreditsumme stabil gehalten werden. Sollten die Zinsen noch höher steigen, hilft ein Absenken der Tilgungsrate die Monatsrate zu stabilisieren.