Immobilien

Mehr als jeder dritte Deutsche wohnt in einer der 110 kreisfreien Städte der Republik - und er wohnt dabei zu extrem unterschiedlichen Bedingungen: In manchen Städten sind die Mieten und Immobilienpreise dramatisch hoch - und steigen noch mit Riesenschritten. In anderen geht der Trend indes genau in die entgegengesetzte Richtung.

Das belegt eine Auswertung aus den Mietangeboten des Online-Anbieters Immobilienscout 24, die der biallo-Redaktion vorliegt. Die Zahlen sind besonders aussagekräftig, weil sie so gewichtet sind, wie der reale Bestand an Wohnungen in diesen Städten zusammengesetzt ist. So werden unrealistische Angaben berichtigt, die entstehen, wenn mehr Neuwohnungen oder solche in sehr guten Lagen im Angebot sind.

Die Untersuchung vergleicht die durchschnittlichen Quadratmeter-Mietpreise von 2007 mit denen des zweiten Quartals 2012. Die teuersten Städte sind demnach die Metropolen München mit 11,60 Euro (2007: 10,21 Euro), Stuttgart (2007: 8,52) und Heidelberg (2007: 8,44 Euro) mit jeweils 9,50 Euro für den Quadratmeter. Das ist meilenweit vom Durchschnitt aller kreisfreien Städte entfernt, der bei 6,60 Euro liegt. Damit sind die Mieten derzeit auch durchschnittlich 70 Cent pro Quadratmeter höher als in den Landkreisen.

In den meisten Metropolen gilt: Besser kaufen als mieten

Das bedeutet konkret: Wer eine 100-Quadratmeter-Wohnung in München mietet, der zahlt dafür im Durchschnitt derzeit 1.160 Euro kalt. Kauft er die Immobilie zum Preis von 370.000 Euro - und bringt 200.000 Euro Eigenkapital mit, dann kostet dies laut Biallo-Mieten-oder-Kaufen-Rechner so viel: Als Käufer ist er nach 51 Jahren und 8 Monaten schuldenfrei und besitzt eine Wohnung im Wert von 618.689 Euro. Als Mieter dagegen wird die monatliche Kaltmiete von 1.160 Euro durch eine jährliche Mietsteigerung von 1,5 Prozent auf 2.442,11 Euro ansteigen. Bei Anlage des Eigenkapitals ist in Vermögen von 716.351 Euro entstanden. In den vergangenen fünf Jahren allerdings ist das Mietniveau in München laut Untersuchung sogar um durchschnittlich mehr als 2,5 Prozent gestiegen. Und überdies liegt die monatliche Belastung für den Mieter mit 1.160 Euro wesentlich höher als die 720,02 Euro des Käufers. Da fällt die Entscheidung leicht - wie in den meisten Metropolen der Untersuchung.

Was für die Frage “Wohnung kaufen oder mieten?” anderswo besonders wichtig ist: In den kreisfreien Städten ist das Preisniveau sehr unterschiedlich und nicht überall so stark ansteigend. Im Vergleich zu 2007 stiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten zwar um 70 Cent. Die Miet-Preisspanne reicht jedoch von 4,40 Euro bis 11,60 Euro im Durchschnitt für einen Quadratmeter. Und in knapp 60 Prozent der kreisfreien Städte liegt der Mietpreis unter der Sechs-Euro-Marke.

Bei niedrigem Mietpreisniveau sogar billigere Mieten

Was dabei besonders auffällt: Je niedriger das Mietpreisniveau 2012, desto stabiler sind die Kosten im Vergleich zu 2007. Das heißt, unter Einberechnung der Inflation ist Mieten dort sogar relativ billiger geworden. Beim Ort mit dem niedrigsten Mietlevel sogar real.

Im Ranking auf den drei letzten Plätzen - und damit mit den günstigsten Mietpreisen - liegen nämlich Hof und Gera mit jeweils 4,70 Euro und Pirmasens mit 4,40 Euro. Dort mussten Mieter fünf Jahre zuvor noch 18 Cent mehr pro Quadratmeter zahlen.

Das Pendel schlägt für den Verbraucher hier also eher Richtung Mietwohnung. Und mit dem eventuell gesparten Eigenkapital kann sich der Pirmasenser, Wuppertaler oder Zweibrückener Mieter ja mal nach einer guten Kapitalanlage umschauen - zum Beispiel bei Festgeld, Lebensversicherungen oder Unternehmensanleihe-Fonds.