Immobilieneigentum

Wohneigentum ist nach Ansicht vieler Bundesbürger ein geeigneter Schutz gegen Vermögensentwertung durch Inflation. In vielen Gegenden Deutschlands trifft diese Annahme jedoch nicht zu. Dort, wo keine oder nur geringe Wertsteigerung erzielt wird, ist auch kein Wertausgleich zu erzielen.

„Ob eine Immobilie wirklich inflationssicher ist, hängt in erster Linie vom Standort des Objekts ab“, sagt Robert Anzenberger, Vorstand des Immobiliendienstleisters Planet Home. Teure Gegenden mit hohem Preisdruck hätten dabei häufig bessere Karten als Immobilien in Niedrigpreisregionen. Grund: Um Vermögensverluste zu verhindern, muss sich der Preis der Immobilie im Gleichschritt mit der Inflationsrate entwickeln – oder schneller. Verharrt der Objektpreis auf der Stelle, entwertet sich das Objekt.

Wirtschaftswachstum treibt Immobilienpreise

Untersuchungen des Instituts der Deutschen Wirtschaft und des Marktforschungsinstituts Bulwien Gesa zeigen, dass im Süden und Westen Deutschlands die Wertentwicklung von Immobilienpreisen und Mieten langfristig gesehen oberhalb der Inflationsrate liegt, während die Preise im Norden und Osten geringer stiegen. In eine ähnliche Richtung zielt eine Studie der britischen Investmentgesellschaft Property Forum. Danach liefern Immobilien zwar zumeist eine positive Rendite, doch diese ist nicht inflationsgetrieben. Ausschlaggebend für die Wertsteigerung sei vielmehr der Kaufzeitpunkt sowie das generelle Wirtschaftswachstum im Lande. Gute Konjunktur und starkes Wachstum sind Katalysatoren für Preiszuwächse am Immobilienmarkt. In Gegenden mit stagnierender oder rückläufiger Wirtschaft verharren dagegen die Objektpreise auf niedrigem Niveau. Dies gilt laut Property-Studie für alle Immobilienarten. Nur sich gut rentierende Immobilien böten einen steten Inflationsausgleich.

Gute Karten, sich gegen Inflation zu schützen, haben laut der Bulwien-Gesa-Studie Vermieter. Werde der Mietzins zum Beispiel an die Inflationsrate gekoppelt, so stiegen die Mieten im Gleichschritt mit der Teuerungsrate. Viele gewerbliche Mietverträge sehen solche Klauseln vor, bei privaten Mietverträgen ist dieser Passus aber eher selten. Häufiger anzutreffen sind hingegen feste Mietpreisstaffeln, etwa ein Anstieg der Miete um jährlich 1,0 oder 1,5 Prozent. Hier winkt immerhin ein gewisser Inflationsschutz, allerdings gedeckelt von der mietrechtlichen Kappungsgrenze, die eine Mietsteigerung von 20 Prozent in drei Jahren erlaubt.

Beim Kauf selbst genutzter Eigenheime gelten andere Kriterien. Hier ist es besonders wichtig auf die Lage zu achten: „Nur in solche Objekte und Gegenden investieren, die langfristig auch wirklich nachgefragt werden“, sagt Gerhard Kemper, Dozent an der HAWK Fachhochschule Holzminden und Mitarbeiter des Beratungsunternehmens Geka Kemper in Düsseldorf. Dies sei dauerhaft vor allem für die großen Ballungsgebiete zu erwarten, denn die Bevölkerungswanderung Richtung Großstädte ist ungebrochen. Auch die Wanderungsbewegung von Ost nach West bzw. von Nord nach Süd sollte in die Überlegungen potentieller Immobilienkäufer einfließen.

Inflationsschutz ist nicht gleich hohe Rendite

Als inflationssicher erweisen sich solche Ballungszentren, die langfristig eine höhere Preisentwicklung aufweisen als die durchschnittliche Teuerungsrate. „Hoher Inflationsschutz ist aber nicht gleichzusetzen mit hoher Rendite auf das eingesetzte Kapital“, sagt Planethome-Chef Anzenberger. So habe die bayerische Landeshauptstadt München zwar Spitzenpreise bei Immobilien, bei den erzielbaren Renditen belegt sie aber keinen Spitzenplatz. Grund: Die Immobilienpreise und damit die Investitionskosten sind schlicht zu hoch.

Kapitalanleger finden in kleineren Universitätsstädten wie Regensburg, Nürnberg oder Würzburg attraktivere Bedingungen. Trotzdem sollten Investoren nach Anzenbergers Ansicht ihr Hauptaugenmerk auf Ballungszentren richten: "Stabilität und Immobiliennachfrage in attraktiven Wirtschaftszentren sind auf Dauer höher als in kleineren Standorten." Wer nicht überteuert einkauft, der erzielt zumindest stabile Renditen.