Immobilienerwerb

Eigenkapital ist eine wünschenswerte Voraussetzung beim Immobilienerwerb. Käufer verringern damit ihren Finanzierungsbedarf und optimieren die Zinskonditionen. Finanzierungen ohne Eigenmittel sehen Banken ungern, da sie riskant sind und die Gefahr der Überschuldung des Kreditnehmers besteht. Als Ausgleich für das höhere Finanzierungsrisiko berechnen die Kreditinstitute Zinsaufschläge, bei ungenügender Bonität lehnen sie die Kreditvergabe ab.

Die Risikozuschläge sind je nach Höhe des Finanzierungsbedarfs gestaffelt: Den günstigsten Zinssatz erhalten Käufer, die mindestens 40 Prozent der Anschaffungskosten aus eigener Tasche bezahlen können und höchstens 60 Prozent Kredit benötigen. Einige Banken sind strenger, so etwa die ING-Diba, die Topzinsen nur bis 50 Prozent Kreditanteil vergibt. Benötigen Käufer einen höheren Darlehensanteil, steigen die Zinsen rasch an. Je zehn Prozent höherem Kreditanteil berechnen Banken 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte Zinsaufschlag. Finanzierungen, die zu über 90 Prozent auf Kredit fußen, kosten nicht selten einen ganzen Prozentpunkt mehr als der aktuell ausgewiesene Topzins. Die Darlehenskosten steigen in diesem Fall rapide an.

Beispiel: Eine Immobilie kostet 200.000 Euro. Benötigt der Käufer 50 Prozent Kredit, also 100.000 Euro, berechnet die Bank bei zwanzigjähriger Laufzeit 4,5 Prozent Sollzins. Die Anfangstilgung wird auf drei Prozent eingestellt. Ergebnis: Die monatliche Kreditrate kostet 625 Euro, die Gesamtzinsen belaufen sich auf rund 53.000 Euro. Muss der Käufer die Immobilie zu 100 Prozent finanzieren und wählt er die gleiche Kreditlaufzeit, erhöht die Bank den Zinssatz auf 5,5 Prozent, die Anfangstilgung liegt bei 2,7 Prozent. Folge: Aufgrund des doppelten Kreditbetrags und des höheren Zinssatzes steigt die Monatsrate auf 1.366 Euro, die Gesamtzinsen summieren sich mit 132.000 Euro auf das Zweieinhalbfache.

Für Hausbauer und Wohnungskäufer sollte die Devise lauten, soviel Eigenkapital wie möglich anzusparen. Sie verbessern dadurch nicht nur die Darlehensbedingungen, sondern verringern die monatliche Belastung und sparen viele Zinsen.

Welche Finanzinstrumente zum Ansparen von Eigenkapital bieten sich an?

Sparverträge

Der Zeitrahmen zum Ansparen von Eigenkapital ist häufig überschaubar, denn die meisten Käufer wollen nicht erst am Ende ihres Erwerbslebens in die eigenen vier Wände wechseln. Vielmehr reift der Wunsch nach Wohneigentum häufig bereits bei Heirat und Gründung einer Familie. Für solch mittlere Sparhorizonte bis zu zehn Jahren eignen sich keine schwankungsintensiven Geldanlagen. Wichtig ist, dass zum anvisierten Kaufzeitpunkt das kalkulierte Eigenkapital termingerecht zur Verfügung steht. „Eigenkapital sollte man stets mit sicheren Sparformen aufbauen“, sagt Ralph Müller, Leiter Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. Aktien und Aktienfonds bieten nach Müllers Ansicht wegen ihrer hohen Schwankungsanfälligkeit keine ausreichende Kalkulationssicherheit. Kalkulierbarer sind dagegen Banksparpläne. Selbst bei variabler Verzinsung können Sparer im Schnitt mit Renditen zwischen drei und vier Prozent rechnen. Wer beispielsweise zehn Jahre lang jeden Monat 250 Euro einzahlt, der verfügt bei einer Verzinsung von 3,5 Prozent über ein Guthaben vor Steuern von 35.750 Euro.

Bausparen mit öffentlicher Förderung

Bausparverträge schlagen zwei Fliegen mit einer Klappe: Die Sparbeiträge bauen Eigenkapital auf, zugleich sichert sich der Kreditnehmer günstige Darlehenszinsen. Kreditzinsen von unter zwei Prozent sind derzeit bei der BHW Bausparkasse, einigen LBS sowie der Deutschen Bank möglich. Der Kapitalaufbau wird durch staatliche Prämien unterstützt. So können Arbeitnehmer vermögenswirksame Leistungen (VL) in den Vertrag einzahlen. Damit beteiligt sich der Arbeitgeber an der Kapitalbildung, zugleich eröffnen die VL den Anspruch auf Arbeitnehmersparzulage. Das staatliche Geldgeschenk in Höhe von neun Prozent auf eingezahlte VL-Gelder, maximal 470 Euro pro Person und Jahr, erhalten alle Beschäftigten, die nicht mehr als 17.900 Euro bzw. 35.800 Euro (Ledige/Verheiratete) im Jahr verdienen. Ergänzend zur Sparzulage können Bausparer Wohnungsbauprämie beantragen. Liegt das zu versteuernde Jahreseinkommen unter 25.600 Euro bzw. 51.200 Euro (Ledige/Verheiratete) spendiert die öffentliche Hand bis zu 45 Euro für Ledige bzw. 90 Euro für Verheiratete pro Jahr hinzu.
Tipp: Bausparer besitzen bereits ab dem 16. Lebensjahr Anspruch auf Wohnungsbauprämie.

Riester-Förderung

Mit Riester-Förderung kommen potentielle Eigenheimkäufer zügig zu einem Kapitalstock oder verringern laufende Finanzierungskosten. Jährlich spendiert der Staat 154 Euro Grundzulage sowie für jedes kindergeldberechtigte Kind 185 Euro bzw. 300 Euro, bei Geburt ab 2008. Ein Sparer mit zwei Kindern (2005 und 2008 geboren) profitiert also jährlich von maximal 639 Euro Zuschuss. In vielen Fällen winken zusätzlich Steuervorteile. Um eine Immobilie zu erwerben, dürfen Riester-Sparer ihr Vorsorgevermögen bis zu 100 Prozent plündern. Möglich ist auch, die Riester-Beiträge zur laufenden Entschuldung von Hypothekendarlehen einzusetzen oder in Bausparverträge mit öffentlicher Förderung einzuzahlen. „Staatliche Fördermittel in der Spar- und Tilgungsphase bringen Bausparern erhebliche finanzielle Vorteile“, so Hartwig Hamm, Direktor der Landesbausparkassen. DB-Chef Müller verweist auf weitere Vorteile: „Riester-Guthaben mindern den notwendigen Kreditbedarf, dadurch sparen Darlehensnehmer Zinsen und verringern ihre monatliche Rate. Zudem beschleunigen Riester-Zahlungen in laufende Immobiliendarlehen die Tilgung.“

Wermutstropfen: Zwar müssen die für den Immobilienkauf entnommenen Fördermittel nicht mehr in den Vertrag zurückfließen, dafür wird der entnommene Betrag im Rentenalter besteuert. Finanzexperten kritisieren, dass während der Steuerphase, die zum 85. Lebensjahr reicht, unterm Strich mehr Geld an den Fiskus zurückgezahlt werde, als man an Riester-Förderung erhalten hat. Auch der alternative Steuerrabatt von 30 Prozent bei einmaliger Steuerzahlung sei nicht vorteilhaft, weil der Progressionssprung die Steuerschuld in die Höhe katapultiert.

Tipp: Erwerben Käufer eine Immobilie mit Riester-Mitteln, sollten sie sich die Steuerbelastung exakt ausrechnen lassen und die Kosten in die Gesamtfinanzierung einbeziehen.